房地产经济与建筑经济的镜像关系与汲水关系探究

杨 淮

（中铁建设集团有限公司，北京 100043）

近年来，中国房地产经济蒸蒸日上，在中国的许多区域，房地产经济在当地经济发展中都占有很大比重，这不但极大促进了建筑行业的发展，同时还促进了我国其他产业的蓬勃发展。房地产经济与建筑经济息息相关，甚至直接关联到国计民生。建筑经济又称“工程经济”，是对建筑工程实施经济评价的科学活动，内容包括有效的经济分析、评估、预见与执行。而在建筑规模逐渐扩大的新形势下，施工总量的扩大更促使我国建筑施工经济的迅速发展，也使建筑行业的研究人员不断开展全方位、多用途、科学有效的研究活动，并在全面认识房地产行业的基础上，积极采取措施引导发展房地产经济与建筑经济有关的研究活动，从而促使建筑经济和房地产经济活动向着规范化、可持续的方向发展。

一、房地产经济的基本内涵

房地产经济最主要的研究对象，就是房地产。在对房地产经济的实践探讨中，经济范畴更多体现到了市场经济层面上，即房地产经济的实现直接和房地产业需求群体有关。而在房地产业之外的任何市场经济活动，都与市场经济环境、人、房屋等因素紧密联系在一起。部分房地产企业为增加建筑物收入，大量囤积建筑物，而部分地方政府也因为捉襟见肘的财政问题，对部分开发商的变向涨价难以约束，这既严重限制了中国的经济发展空间，也对中国房地产行业经济的健康良性发展产生了很大影响。在研究中国房地产经济状况时，我们应更多将注意力集中到房地产业发展和销售市场的层面。因为房地产业是一种投资产业，导致房地产行业在价值实现过程中存在一定的风险。房地产的价值通常是通过房屋所有权和使用权的流转来实现的，而建筑经济作为房屋生产的主要组成部分，主要就是对相关的技术经济指标进行分析，比如建筑的用地面积、密度及高度等。在整个市场经济价值的实现过程中，必须通过利用价值来实现经营价值。房地产经济成为整个市场环节的主要组成部分，从开发决策到最后产品销售给消费者，其各个环节均与经济效益密切关联。在我国的市场经济发展进程中，对房地产经济也形成了很大的影响，尤其是基于房地产开发目标，将一系列生产运营活动融入其中。作为经济发展的重要呈现方式，房地产经济也需要结合社会需求，与社会发展趋于同步，以此与经济环境相适应，并协调房地产供需关系，以满足全社会安居乐业的要求。

二、建筑经济的基本内涵

建筑经济又被叫作工程经济，主要是通过建筑施工获取效益，而建筑经济的范畴也是从建筑领域出发加以划分的。这一范畴涉及相关建筑工程项目的经营预测、投资决策及执行与评价等。在中国城镇化发展趋势日益加速的大环境下，建筑工程项目的总量与规格也在逐渐增加，这无疑成为建筑经济蓬勃发展的巨大推动力。在这个情况下，建筑经济的研究范畴也就有了相应的扩展，把建筑施工企业的经营管理和发展，以及建筑行业内的宏观经济问题等也列入了研究范畴。不过，必须注意的是，建筑调查人员并不应该是纸上谈兵，他们必须深入整个建筑市场，根据建筑市场的各种基本情况对其展开深入研究。研究人员也应该意识到中国建筑行业飞速发展的现实状况，并进一步探索中国建筑行业内部发生的新变革，从而越来越注重于对建筑行业宏观经济状况的深入研究，以便继续推动中国建筑行业的长期稳定发展。当做出建筑项目开发决定时，相关企业首先会对所在地及即将建造的建筑做出估价，先测算建造该建筑大概会耗费的资源与资金，并估计将要建造的建筑会产生多大的经济效益，再考虑是否存在开发价值，进而利用预测价值对即将开工的建筑进行经济投资。建筑项目愈多，对资源的要求与耗费也就愈高，为节约资源与资本，建筑开发者往往会选用最简单、耗费资源与资金最少且最安全的施工方法对建筑物进行施工，最后节省下来的资源与资金才能够继续进行投资，并以此推动了建筑经济的蓬勃发展。所以，相关研究人员和专家学者需要对建筑经济展开全面而深层次的研究，努力寻找比较合理的建筑经济方式，以推动中国建筑经济的长远健康发展，并推动我国经济有力、有序、健康向好地蓬勃发展。

三、建筑经济与房地产经济的镜像关系

（一）营销方案和企业工作效率

对于建筑经济来说，所有建筑施工企业都是它赖以产生的主要经济基础，而建筑经济的全部功能也都是透过各建筑施工企业的经营活动实现的。企业房地产职能中往往包括建筑业的主要职责。有些大中型房地产企业同时具备了建筑与房地产的双重资源。通过这种整合模式，房地产企业可以在项目的发展中更早确立营销规划，并负责营销建筑企业所制造出的建筑产品，也可以实现建筑项目与物业的协调发展。于是，房地产企业也就不得不把怎样更好地实现经营目标视为工作的中心任务，而关键工作流程中也涵盖了建筑工程项目的设计建造、报批、企业开展施工建造、形成建筑产品等各环节。而唯有实现了项目施工建造的建筑工程项目品质较上乘、建筑产品经济效率较高时，才有机会真正实现成熟的房地产经济。因此，施工企业与房地产企业之间也就形成了彼此联系、相互依托的合作关系。建筑业的大部分生产活动都是指使用物料制作建筑产品的体力劳动活动；而房地产经济则往往是一项综合性活动，即由高素质的管理人才针对不同的房地产资源加以开发利用和运营。而建筑施工企业为提高企业的建筑施工效益，也能为房地产企业制定的市场营销方法提供帮助。

（二）建筑企业和房地产企业的角色关系

建筑企业、房地产企业分别担当什么角色，以及二者之间的关系，是比较复杂的问题。有些规模很大的房地产企业，不但自己拥有销售职能，同时还担当起了进行建筑生产的职责，这一类企业可以把这两项职责加以合并。

建筑企业的建筑物是通过房地产企业销售的，房地产企业的发展有赖于建筑企业的建筑物质量。建筑企业与房地产企业分别是在建筑工程产品制造与营销过程中的操作实体。建筑企业是建筑工程经济的最主要成分，房地产企业出售建筑物在建筑经济中起着重要作用。同时，建筑企业的建筑活动离不开房地产企业的建设与审批，把地产资源与建筑资源融合到一起，能够帮助项目取得较短的批准日期，缩短与建筑企业双方进行信息沟通的障碍，提高运营效益，节省运营成本。建筑产品的流通可以保证建筑物所有权的转移，而房地产经济是这个流通环节的主要环节。因此，房地产企业起到了流通的作用。房地产企业在建筑经济的发展中发挥着重要作用，通过完善人员配备和营销体系，不断提升房地产企业的营销能力，促进建筑经济的发展。而专业的施工企业则能够和部分拥有良好资质的房地产企业开展合作，从而取得承担项目施工的机会，以建设优质的工程产品为目标对企业实施运营与管控，从而利用优质的施工产品和相应的房地产企业形成长久、良性的合作关系。

（三）企业规模和建筑产品质量

对建筑经济和房地产经济而言，两者之间既存在相互的影响，也有着相应的独立性。建筑企业所制造的建筑产品的质量水准，与房地产企业的发展规模之间存在着相互促进的关系，同时二者还能够达到对彼此发展的直接作用和影响。建筑企业所施工的建筑产品的质量好坏，可以直接影响房地产企业的未来发展走向和企业规模，其施工产品质量优良对其有促进作用，但产品质量水平较差则会影响甚至限制房地产企业的发展。建筑企业则必须依赖房地产企业所取得的建筑项目批准资质，其建筑施工活动与房地产业发展之间又有着不可分割的关联，而没有建筑施工产品的房地产企业也是不能够生存在市场经济当中的。建筑产品的质量也影响了房地产企业的正常经营，进而影响房地产企业的规模，即没有建筑业生产建筑产品，也不会有房地产业。由此可知，房地产经济和建筑经济是相辅相成、密不可分的。随着经济的发展，人们对舒适性日益增长的需求，建筑产品的种类也在不断扩大。与此同时，建筑施工企业的复杂性和房地产企业的销售难度不断加大。因此，建筑企业正在积极引进先进的建设项目并加以改进。在建筑活动监管方面，房地产企业也在不断提高员工的技能水平，以适应社会发展的需要。两者之间必须形成良性的合作伙伴关系，携手共进，才能达到两种产业、两类企业的共赢与发展。

四、建筑经济与房地产经济的汲水关系

（一）房地产资源循环和再生

不同的区域、不同的城市，对房地产资源所产生的价格影响有明显的差异，而各个城市的不同地段也会对房地产资源的价格产生影响，同样的建筑产品会因地段的好坏而影响房地产企业的销售价格和业绩。因此，城市郊区的房价当然也无法和都市中心地区房价等同而语。因为房地产经济学与建筑经济学就如同水与井，水的品质直接决定于水井的位置，在大自然，水质本身就可以实现某种循环，但如果过量吸收了同一口水井中的水资源，就可能造成这口水井短时间缺水甚至干涸，而在此时通过人工回灌等办法，就能够实现更有效的补充。房地产产品是可以循环使用的，但一旦政府对某一个区域的房地产资源实施了大范围、大面积的开发与销售活动，就很有可能导致该区域房地产产品的短时饱和。不过，受产业寿命、旧城改建等各种因素的共同影响，如果房地产行业能够通过旧城改建，从而达到对房地产资源的再循环使用，已饱和的房地产产品就可能会释放新的生命力。虽然价值规律理论在房地产业这一行业里也存在一定的适用性，不过将价值和价格之间的波动关系趋于平衡所需要花费的时间也相当漫长。

（二）建筑产品的实在价值

产品的质量和建筑经济的规模决定了房地产的发展空间。所以，只有依靠施工企业的力量，才能帮助房地产企业茁壮成长。价值与劳动量密切相关，房地产销售行为只是了解建筑产品价值的主要途径，但工程企业的施工产品也能够借助房地产企业的业务而获得依附，进而实现其价值。建筑产品遵循价值规律，围绕使用价值而进行价值波动，可以有效引导房地产经济的发展。在目前通胀的大环境下，长时间通胀累积的表现形式便是建筑物价格的持续上升。在整个房地产资源体系中，尽管最优质的房地产资源始终处在相对较为短缺的状态下，不过由于总体的房地产资源量一直是比较丰富的，所以即便突然发生一些状况，也就是发生短暂的大震荡，但在波动过后，依然会逐渐回到平静。所以，丰富房地产资源至关重要。这对房地产经济活动及城市建筑经济等活动来说亦是如此，因为不管是在什么国家、哪个地区、什么城市，在建筑经济与房地产经济等经营活动中，都需要依靠市场经济的物价等客观规律进行调控，从而对市场经济物价规律的调整和支配。而因为我国人口众多、地域广大，所以全国的房地产市场也有着巨大的规模，在当下社会主义市场经济、城镇化、农业人口大量向都市迁移的大形势下，中国的房地产行业在总体上还是表现为相对平稳的发展态势，哪怕会发生一点震荡，但还是在一段时间后回归平稳。所以，政府必须客观、理性地对待房地产行业的价格波动。

结 语

由于中国市场经济迅速发展，房地产行业及与之相应的建筑产业也在迅速进步。房地产行业与人民的日常生活、工作之间的关系较为密切，事关全体人民的日常生活。对建筑经济和房地产经济主要生产活动进行分类研究，是两个行业的基础性工作，也因此对建筑行业和房地产行业的实际发展状况产生了很大的影响。建筑经济同时也与房地产市场经济密切相关，对整个国民经济的发展将产生重要影响。这就要求人们必须立足现状，着重注意房地产行业与建筑行业之间的发展规范问题，进一步提高建筑行业的绿色建筑水平和质量监督能力，完善我国政府对建筑市场经济环境的宏观调控能力，规范建筑行业和房地产行业的健康发展，从而不断完善各地相关政策措施和立法机制，对行业的健康发展形成必要的法规影响，以促进房地产行业与建筑行业走向可持续发展之道。