二手房买卖的公证“直通车”

严爱华

二手房市场鱼龙混杂各类纠纷屡屡不断

近几年，随着房地产市场的火爆，二手房交易也越来越活跃。由此产生的各类纠纷日趋增多，各种不规范甚至违法交易也不断产生。“一房二嫁甚至多嫁”，房屋一天一个价，天天在涨价；签了合同收了定金，说毁约就毁约；还有个别中介拿了押金卷款走人等等。这些扰乱二手房交易市场的现象屡见不鲜，群众的合法权益受到严重损害，社会诚信、社会稳定受到严重影响！

2015年，李老伯在中介看中了郊区的一套房屋，想买下后入住，安度晚年。当他将大部分钱款付给对方后，准备办理过户手续，却发现对方已人间蒸发。李老伯急得赶紧请律师打官司，要求法院保全这套房子。但为时已晚，该房早被其他法院查封。对方因做生意亏本欠了好多人的钱，债权人联合起来将他告上法院，要求分割这套房子。其实，卖家早有预谋，故意隐瞒欠债事实，将房子出售给李老伯，一旦拿到钱款就逃回老家，致使李老伯损失惨重。

据奉贤区人民法院提供的数据显示，近三年该院受理的房地产买卖纠纷案件呈快速上升趋势，其中二手房买卖纠纷占了90%以上。研究分析表明，产生二手房买卖纠纷的原因主要可归结为三大类。

原因一是二手房市场混乱，中介机构不规范。从调查郊区一个中心镇而言，该地区有中介经营机构300多家，门店800家，其中无证经营占69%，中介从业人员近4000人，但持证上岗者只占3%。有很多房源在进入市场前就被“黄牛”吃掉，再加价出售，导致房源价格居高不下。在政府取消对二手房中介收费的统一定价后，有些中介通过降低收费来吸引顾客，造成中介之间恶性竞争，严重影响市场秩序。

原因二是交易过程中信息不对称。目前二手房源信息主要是卖方通过中介机构提供给买方，但是卖方从自身利益出发，往往对所出售的二手房的一些不利信息进行隐瞒，不能真实、客观地提供信息，埋下了许多隐患。

原因三是交易手续复杂，交易程序繁琐。购房人办理交易手续，如果材料齐全，也需要到中介、银行、交易中心来回跑好几次，前后需花费一个多月甚至几个月。交易历时长，更是增加了交易风险。

“直通车” 让市场更规范

市场需要规范有序，社会需要诚信稳定，百姓更需要公平可靠！

如何将公证服务延伸至不动产登记领域，通过公证的公信力，为不动产交易的安全性和可靠性提供有力的法律支持和保障，促进房产交易市场规范有序，成了奉贤公证处的一大使命。他们本着便民、利民、惠民的服务宗旨，勇于探索，敢于担当，大胆实践，通过赴昆明考察，学习该市公证行业办理二手房买卖公证的经验，对本市二手房市场进行了广泛调研。在此基础上，他们与房产交易中心、税务、银行等相关职能部门反复研究、协商，于去年率先在全市创新推出了“二手房买卖直通车全方位服务”举措，为人民群众提供了安全可靠、便捷高效的法律服务。这一新举措的实施，开创了公证事业新局面。“二手房买卖直通车”运行近一年来，效果较为显著，截至目前，为1500多人办理了公证服务项目。

“直通车”防范风险的“安全车”

“公证提供的法律服务是一项重要的预防性法律制度，能防患于未然，在纠纷发生后也可以提供有力的证据，促进纠纷的有效解决。”奉贤公证处主任秦保国在介绍“二手房买卖直通车”具体服务内容时谈到，公证机构是依法设立，不以营利为目的，依法独立行使公证职能、承担民事责任的证明机构。

在二手房直通车中，买卖双方可在公证处平台上免费登记和查阅房源，并在没有第三方介入的情况下商定价格、签订买卖合同。交易过程中，公证处可以应买卖双方要求介入全过程：为当事人提供买卖合同公证、委托公证、提存公证等法律服务，同时，还可为当事人提供代办房产信息查询、预告登记、办理贷款、评估、审税、限购查询、撤销预告登记、缴税、过户、领取房产证等后续服务。整个过程买卖双方除向公证处按《上海市公证行业收费标准》缴纳公证费外，无需缴纳额外费用，更无中介费。买卖双方只要对交易房屋的价格达成一致并在公证处办理相关公证，其他工作均由公证处完成，直到等候通知领取产权证。

这一全方位的服务将公证所具有的事前、事中、事终监管，预防纠纷、风险防范、中立、公平正义的特点得到了充分发挥。公证处通过提供房屋交易整个程序的法律服务，一方面对房屋转让的真实性、合法性进行专业的审核，可以有效降低交易过程中的法律风险，另一方面能够遏制交易中的不法行为，使二手房交易真正实现规范有序、公开透明、诚实守信。

“直通车”让当事人放心称心

“真是不可思议！这么快、这么省力省心又省钱就拿到了房产证，你们的‘直通车服务真好！”日前，当老周从奉贤公证处不动产事务中心领取房产证时，对公证处推出的“二手房买卖直通车”新举措称赞不已。

家住奉贤金汇的老周，得知对门邻居朱先生要卖房，老周夫妻俩打算把这房子买下。朱先生平时住在市区，由于急需钱，要求老周夫妇一次性付清房款。当双方来到房地产交易中心想直接付款过户时，得知所办手续繁琐且时间要花2至3个月。朱先生等不及，老周夫妇更不放心，一次性付清房款，万一产证过不了户，就麻烦了。如果到中介办理，这笔数目不小的费用给中介，划不来。怎么办？在交易中心公证服务窗口工作人员的建议下，他们抱着试试看的心态来到公证处咨询，谈了各自的想法与顾虑。对此，公证人员将“二手房买卖直通车全方位服务”的功能及流程向他们作了详细的介绍。听了这一番介绍，他们立马消除了顾虑，当即要求办理公证。在公证人员的引导下，朱先生和老周当场申请了买卖合同公证、委托公证及提存公证，并要求公证处提供直通车服务。

一个月还差3天，公证人员就将登记有周先生夫妇名字的房产证交到了他们手中，卖方朱先生也从公证处提取了周先生提存的全额房款。从双方签订买卖合同到房屋过户，周先生和朱先生仅在公证处一个部门花费了一个多小时。

“直通车”排忧解难消隐患

对奉贤一家开发公司来说，奉贤公证处推出的“二手房买卖直通车”不仅帮他们了却了一桩心头事，更重要的是为园区稳定消除了隐患。

早几年，上海多元工贸城商铺建造后出售给外地客户。由于招商未果，导致商铺空关，业主们拿不到租金。投资了一大笔钱，结果是一场空。他们意见很大，多次吵闹并扬言要闹访。对此，该公司高度重视，几经研究，决定对工贸城内的1634套商铺进行回购。由于业主多为外地客户且居住在外地，当公司提出收购商铺设想，联系业主后，他们纷纷表示宁愿将商铺空关着也不愿意特地来上海办理商铺回购事宜。经了解，原来多数人有两个担忧：一是商铺回购手续繁杂，仅来一次上海肯定不能办完所有手续，得来回几次，公司如不提供住宿和交通费，无疑会增加支出；二是公司能否按照事先的承诺及时全额支付房款。为此，商铺回购的事一拖再拖。

去年初，当公司了解到奉贤公证处推出了二手房直通车服务后十分高兴，希望公证处通过“二手房买卖直通车”的服务，协助公司回购商铺。双方经协商达成一致协议，公证处以整体服务打包的形式承接这一项目。服务内容主要包括拟定《房屋居间买卖合同》、网签《房屋买卖合同》、代付房款、代为申请办理房屋信息查询，申领查询结果、代办房地产交易相关手续等。

此举受到了外地业主的欢迎，他们只需来一次公证处，办理好买卖合同公证和委托公证，公证处就将房款代为支付给业主。于是，外地购房人纷纷赶来办理了相关手续。截至目前，共办理了906套商铺的回购。

栏目主持人：刘雨濛 lymjcfy@163.com

链接

昆明公证服务 规范二手房交易市场

早在2002年前，昆明市公证行业根据当事人的自愿申请，探索性地办理二手房买卖公证，取得一定效果。

2003年《昆明市房屋权属登记管理条例》颁布后，昆明公证行业普遍开展房屋买卖公证，二手房买卖交易公证得到了社会和房屋产权登记部门的认可。期间，二手房交易办理公证出现了一股波折而暂被叫停。但随之交易中买卖双方因不熟悉许多交易环节和繁琐的手续，经常与交易中心、税务等部门人员发生矛盾和冲突，引发越来越多的投诉、信访和诉讼，相关部门忙于应付各种纠纷的调处，群众的切身需求得不到满足。为此，社会各方纷纷要求公证处重新介入二手房买卖服务。

2008年云南省司法厅与建设厅联合发出了《关于房屋登记活动中充分发挥公证的法定证明效力的通知》，公证服务名正言顺进入二手房交易市场。

经过近十年的市场验证，昆明的二手房买卖公证业务获得了较高的社会认可度及客户满意度，二手房市场上90%以上的交易经过公证服务完成。昆明地区诸多房地产公司、二手房经纪公司、金融机构等纷纷加入合作。据调查，昆明市房产交易中心近几年一直保持房产交易纠纷零诉讼。昆明的实践经验表明，公证保障了二手房交易的安全性与可靠性。