新型城镇化背景下益阳城市综合体发展研究

吴丁花，张　曦



新型城镇化背景下益阳城市综合体发展研究

吴丁花，张曦

（湖南城市学院规划建筑设计研究院，湖南益阳413000）

城市综合体是基本具备现代城市全部功能的微缩的“城中之城”，益阳市发展城市综合体，应在城市总体规划指导下，综合考虑相关专项规划的要求，编制城市综合体布局专项规划，按照整体布局、突出重点、特色鲜明、多元组合的原则，规划安排一批现代化、复合型、多层次的城市综合体，构建推动全市经济发展和城市现代化建设的新引擎。

益阳；城市综合体；城市规划；功能定位

一、益阳建设城市综合体的基础

近年来，随着我国社会经济水平的提高、城市化进程的推进，作为一种城市开发的新模式、集约化城市组织的新形式，城市综合体快速兴起。它集居住、办公、商业休闲、文化娱乐、展览、交通等多种功能于一体，是具有城市地标性的建筑群体，也是基本具备现代城市全部功能的微缩的“城中之城”。它具有布局形式紧凑、功能组织多样化的特点，大大提高了城市土地的使用效率，提升了市民的生活品质，增加了就业岗位，创造了巨大的社会经济效益，可极大地促进城市和区域的发展，是建设新型城镇化的良好杠杆。[1]

与其他城市相比，益阳市城市综合体建设尚处于起步阶段，但是随着近年来全市经济社会的稳步发展，城市空间的不断拓展，益阳市已经初步具备了启动城市综合体建设的良好条件。至2013年，益阳市人均GDP超过4 000美元。根据对国外城市综合体的研究，当城市人均GDP达到4 000美元的时候，城市综合体处于起步阶段，而达到或超过10 000美元时，是城市综合体快速发展并趋向成熟的阶段。[2]这就是说，从消费能力上，益阳市发展城市综合体的条件已经具备。至2020年，益阳市中心城区建设用地规模将达109 km2，城市发展空间将得到较大的拓展，宜居山水生态旅游城市的建设、新区开发与新区开发红利对老城的改造提升，将为益阳市城市综合体的发展带来前所未有的机遇。因此，在新型城镇化大力发展的背景下，益阳市已经具有了建设城市综合体的基础。

二、益阳对城市综合体的建设需求

益阳市政策、区位与交通优势明显，城市特色鲜明，投资环境良好。

2012年，《“十二五”环长株潭城市群发展规划》明确将益阳市纳入长株潭都市区，这意味着益阳市借长株潭城市群“两型”社会建设综合配套改革试验区的东风，区域地位大为提升。在洞庭湖生态经济区正式成立后，湖南省东西南北四大国家级板块将不留缺口，全部配齐。而益阳市中心城区将成为由两大国家级试验区或经济区拱立的大城市，政策与区位优势不言而喻。

在一系列重大交通基础设施竣工后，益阳市高等级交通放射网将四通八达。往东通过长张高速复线和长益常城际铁路，加快融入长株潭城市群，成为名副其实的长株潭都市区副中心城市；往北通过益南高速联通杭瑞高速，打通与长江经济带的便捷联系，并与杭瑞高速、岳望高速、长张高速一起拉通环洞庭湖生态经济区高速公路环，坐实作为洞庭湖生态经济区核心城市的地位。往西、往南通过益马高速和益娄高速打通与湘西、湘中、湘南的便捷通道，交通优势特别明显。

从雪峰山到洞庭湖，赋予了益阳市“山、水、城”的鲜明特色，益阳市城市生态环境宜人，人文底蕴深厚，历来有“宜居城市”和“长株潭城市群后花园”美誉。益阳市在《“十二五”环长株潭城市群发展规划》中的功能定位为“区域先进制造业基地和生态休闲旅游基地”，生态错位发展优势明显。建设“生态丽都、和美益阳”将大大提升益阳市发展软实力，更加优化投资环境。《益阳市城市总体规划（2004-2020）》（2013年修改）中将中心城区的城市性质与定位修改为“洞庭湖生态经济区南部中心城市，长株潭都市区副中心城市、现代新型工业城市，宜居山水生态旅游城市”。这些都表明，明天的益阳将成为一个“两型”社会建设与新型城镇化并举、新型工业化与现代服务业齐头并进、更美丽更现代化的大都市。益阳的城市建设需要以崭新的发展模式适应其位格和区域地位的提升。

纽约有洛克菲勒中心，法国有拉德芳斯，上海有新天地，每一个著名的大都市都会有一个著名的城市综合体。长沙市现已有开福万达广场、保利国际广场、奥克斯广场等多个城市综合体完工或在建，规模最大的新华都万家城复合了住宅、大型购物广场、星级酒店等多种物业类型，及中小学、购物步行街、游乐公园等多种功能，规模达到了300万m2之巨。株洲已建或在建的有美的时代广场、银泰财富广场、华晨东方时代广场等多个城市综合体项目，其中，美的时代广场规模达140万m2。这些城市综合体的建设，复合了多样功能，提升了城市品味，彰显了城市特色。特别是近年来，相对住宅，办公楼和商业地产价值不断走高，城市综合体的建设对城市经营更具促进作用。横向对比来看，益阳市加快城市综合体建设，提升城市竞争力势在必行。[3]

三、新型城镇化背景下益阳发展城市综合体的基本思路

作为城市地标，城市综合体的建设应体现城市内涵，彰显城市特色。益阳市建设城市综合体应紧抓“生态”这一长株潭都市区错位发展优势，建设“生态丽都、和美益阳”，并进一步彰显益阳市人文特色。与长株潭三市不同的是，益阳市应该更加注重城市综合体，特别是区域型城市综合体的外向性，一是可以将良好的生态人文资源转化为生态人文资本，增强益阳市的区域核心竞争力，二是受人口、消费能力短期内仍处于较弱的局限。这两点就决定了益阳市需以“生态休闲旅游”破题，以点带面推进城市综合体的建设。

其次，益阳市需规划建设安排一批现代化、复合型、多层次的城市综合体。在综合考虑益阳市新区老区特征、城市交通结构及特征、用地布局、周边环境、居住人口及结构等影响下，城市综合体应规模适宜，并与现有商业网点互补。[4]

四、益阳发展城市综合体的策略

（一）注重与交通和用地相协调，合理布局城市综合体

益阳市城市综合体发展布局规划既应放眼长远，也应脚踏实地。从益阳市现有商圈发展来看，问题主要体现在四个方面：

一是商业密集区与主要市政道路混杂，如桃花仑商圈的沃尔玛点、步步高超市点等大量区域级商业功能密集分布于桃花仑路，造成人车混杂，交通拥堵。二是商业密集区市政道路密度、宽度偏低，如大桃路商圈的秀峰西路至桃花仑路的大桃路沿线，以支路的等级承载了生活性主干道功能。三是内部交通流线设计失误，如赫山商圈的益阳商业步行街与康富商圈的福中福服装城，内部商业规划凌乱，未形成流动性空间，难形成商业氛围，退租率高。四是商业密集区没有足够的居住人口承载，以康富商圈的福中福及新一佳为例，由于北500米分布有益阳市CBD（位于益阳大道、康富路交叉口），步步高超市与步步高百货分流作用明显，南以市政府、体育馆等行政、公共功能为主，居住人口偏低，难以形成商业氛围。

产生这些问题的原因有3个：一是益阳市商业网点布局仍以沿路一层皮的发展模式为主，缺少真正意义上的CBD布局；二是益阳市道路密度较小，较难形成连通的内退式商业街区；三是布局产生大量人流的同时，对交通承载力的考虑较少。应在布局城市综合体时，着重考虑交通与用地相协调的问题。

这个协调体现在5个方面。一是城市综合体布局应与城市总体规划用地布局相协调。二是进一步研究与整合益阳市城市总体规划、交通专项规划与商业网点发展规划，强化交通承载力分析、空间句法分析、服务区范围分析等，确定可以承载大型公共功能的用地区域，作为城市综合体布局的选择范围。三是与现有优势产业、新型服务业发展相结合，突出产业发展的集聚优势。四是吸取法国拉德芳斯经验，优先考虑将城市综合体布局在快速公共交通节点或公共换乘节点。五是通过规划发展指引及指标控制要求，引导各综合体内部交通系统、开敞空间优化。[5]

（二）合理确定城市综合体发展类型和规模

益阳市城市综合体的发展类型应分为2类，即新区带动型和老城提升型。新区带动型以区域型外向性“生态休闲旅游”发展类型为主，并根据不同情况差异化布局。老城提升型以提升老城区城市面貌、提高居民生活水平、增加就业机会为主，通过较高的生活品质、良好的生活条件和充分的就业机会引导旧城改造工作顺利实施。

发展规模的确定应综合考虑外向性区域服务功能和街坊级、地块级服务功能的区别，结合现有产业发展基础和产业发展规划、商业网点布局情况和服务人口数量、性别年龄结构、消费能力等，合理确定城市综合体发展规模。[6]

（三）合理安排城市综合体发展重点和发展时序

根据《益阳市城市总体规划（2004-2020）》（2013年修改）和《益阳市东部新区片区规划（2010-2030）》，益阳市城市用地发展方向以“东接”为主，“南调、北拓”为辅，强调与长株潭城市群“两型社会”先导区的对接。这要求在整体布局的同时，益阳市城市综合体的发展布局应突出重点，并合理安排发展时序。

应在鱼形山、寨子仑、大学城、城铁站等重要生态、人文、产业、交通节点优先布局城市综合体。一是促进城市主体发展方向满足城市“东接”、“南调”要求，二是通过安排重点功能推动益阳市由“单核心”向“多核心”发展，保护益阳市组团状发展态势和良好的生态本底。三是彰显益阳市城市特色，形成城市地标。发展时序可通过“以新带老、以大带小、以点带面”，在2020年形成“特色鲜明、多元组合”的城市综合体体系。

（四）尊重市场规律，加强规划导引，协调有序实施

益阳市城市综合体发展布局规划应按照“规划先行、政府推动、市场引导、协调发展”的工作思路，尊重市场规律，加强规划导引，协调有序实施。

以经营城市的观点，这要求益阳市编制城市综合体发展规划不单是用地的发展布局规划，还应该是政府能操作、市场感兴趣、市民能看懂的策划案。包括理论分析研究、国内外案例对比研究、产业发展策划、城市综合体发展类型模式研究、投融资及运营研究、政策措施研究及规划实施保障研究等内容，达到能以规划进行招商引资的目的。

五、关于益阳发展城市综合体的建议

（一）把握好控制性详细规划编制与规划管理的弹性

控制性详细规划是规划管理部门控制城市综合体发展的重要法律手段。由于城市综合体功能复合度较高，市场的因素在后续发展中起到决定性作用。因此，在后续控制性详细规划编制和管理过程中，用地指标应采取弹性控制，保证控规实施的可操作性。[7]

（二）整合现有开发意向，导向以城市综合体开发为主

为整合资金和力量，现有或后续的开发意向。可导向以城市综合体开发为主。如益阳市东部新区花木市场等，可导向开发为集市场、商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、休闲娱乐为一体的特色花木产业综合体。

（三）发展模式由传统的高消耗型向高效生态型发展模式转变

在新型城镇化发展背景下，益阳市城市综合体发展应综合考虑建设两型社会要求，综合引入LID、LEED等绿色场地、建筑标准体系。

（四）通过技术手段解决交通与用地的协调问题

包括城市交通枢纽及城市交通走廊建设与城市用地的协调、交通建设与沿线用地开发的协调、城市公共停车场建设与城市用地的协调、公交场站用地与城市用地规划的合理协调。城市交通与用地之间具有相关性、相互性、互动性以及一体性，通过城市综合体的引入，运用可行的管理手段，可以均衡交通与用地之间的矛盾。[8]

（五）积极推广BIM技术在城市综合体开发当中的运用

城市综合体由于其功能多样化的特点，从立项开始，历经规划设计、工程施工、竣工验收到交付使用是一个具有很多不确定性因素的漫长过程。采用BIM技术对项目进行设计、建造和运营管理，将各种建筑信息组织成一个整体，贯穿于建筑全生命周期过程，将大大提高建筑管理的集成化程度。[9]

（六）开发模式创新

将城市综合体开发从“零售产权，分零经营”模式向“产权式销售”模式过渡，实现先招商后开发，不仅转嫁了投资开发的风险，且极大地提升了项目的知名度。

益阳市发展城市综合体，首先要求在益阳市城市总体规划指导下，综合考虑交通专项规划和商业网点布局专项规划要求，编制城市综合体布局专项规划。重点针对城市综合体与城市总体功能、空间布局的关系，不同区域城市综合体与周边环境、交通的关系，不同类型综合体的业态组合等开展规划研究。并在此基础上，着重对中心城区城市综合体的发展战略、发展时机、建设模式、总体布局、功能定位、业态组合、交通组织、环境设计等方面进行全面规划策划。按照整体布局、突出重点、特色鲜明、多元组合的原则，针对区域级、街坊级、地块级等不同级别和类型，规划安排一批现代化、复合型、多层次的城市综合体，构建推动全市经济发展和城市现代化建设的新引擎。

[1] 张璐. 后全运时代的济南经济变局[J]. 走向世界, 2009(33): 58-60.

[2] 王磊. 城市综合体的功能定位与组织研究[D]. 上海: 上海交通大学, 2010: 37-38.

[3]. 《科技智囊》课题小组. 城市综合体,引领商业地产新时代[J]. 科技智囊, 2009(11): 8-16.

[4] 刘贵文, 曹健宁. 城市综合体业态选择及组合比例[J]. 城市问题, 2010(5): 41-45.

[5] 曲艳丽, 杨朝华. 城市综合体——商业对城市空间的整合叙事[J]. 城市建筑, 2009(5): 17-20.

[6] 黄杉, 武前波, 崔万珍. 国内外城市综合体的发展特征与类型模式[J]. 经济地理, 2013(4): 1-8.

[7] 袁媛, 骆逸玲. 香港城市综合体规划控制研究[J]. 上海城市规划, 2014(1): 103-108.

[8] 原伟, 闫利, 张文硕. 城市综合体与城市公共交通整合的模式探讨[J]. 四川建筑, 2012(2): 22-24.

[9] 康小军, 赵潇, 韩彬彬. BIM技术在城市综合体中的实践应用[J]. 建筑设计管理, 2015(12): 74-78.

Research on the Development of Urban Complex in Yiyang Under the Background of New Urbanization

WU DinghuaZHANG Xi

（Institute of Planning & Architecture Design, Hunan City University, Yiyang, Hunan413000, China）

The urban complex is the miniature "a city within the city" of the modern city with all the functions. Under the new urbanization background and combination with the current development trend Yiyang city is of the conditions for the development of a number of urban complex. This paper discusses the ideas, key problems and key points of the development of urban complex in Yiyang city, and it puts forward constructive suggestions for the development of urban complex in Yiyang city. It points out that the development of urban complex Yiyang should be in the guidance of the overall plan of Yiyang City, considering the related special planning requirements, making the urban the complex layout plan, in accordance with the principles of overall layout, outstanding focus, distinctive features and multi combination, planning a number of modern, compound, and multi-level urban complex, it is becoming the new power to promote the economic development and modernization of the city.

Yiyang city; urban complex; function positioning; development suggestions

（责任编校：贺常颖）

TU 984

A

10.3969/j. issn. 2096-059X.2016.06.015

2096-059X(2016)06–0063–04

2016-06-30

国家国际科技合作专项（2015DFA90450）

吴丁花（1984-），女，江西九江人，注册城市规划师，硕士研究生，主要从事城乡规划研究；张曦（1984-），男，湖南益阳人，注册城市规划师，博士研究生，主要从事城乡规划研究。