全面营改增对房地产企业成本管理的影响研究

（北京物资学院，北京 101149）

引 言

房地产业有着周期长、投资大、资金密集等特点，对税收及金融政策非常敏感，全面营改增减轻了房地产企业的税收负担，也提高了房地产企业投资的积极性，对我国房地产行业的发展具有深远的意义。房地产企业的相关成本一般主要包括四部分：1.土地、建筑安装、设备成本。房地产开发成本中主要来源于这三项，政策的实施最直接的影响也集中体现于这几部分。2.广告营销成本。在大数据时代，一项商品的推广离不开优质的营销手段，广告费用的支出在各个行业的比重显示出逐年上升的趋势，广告费用的投入以及其产生的效益高低极大影响了房地产企业经营效益的实现程度，随着大数据时代的爆发，其势头将更加迅猛。3.管理成本。房地产开发行业的资金需求密集等特点决定其会产生较大数额的利息支出，这部分费用如何精打细算，对合理控制成本、提升经营成果，将起到至关重要的作用。4.不可预见成本。其中可能包括工程施工前期规划费用、施工运行成本以及运营成本等，此部分成本虽不构成成本的主体部分，但可控制性较大，是房地产企业成本管理控制的重点部分。

一、“营改增”前后对房地产开发企业的税负影响

一方面，在实施营业税征税方式阶段，营业税是价内税，就全部营业额征税，随着流转环节和次数的增加，税收负担愈发沉重。“营改增” 前，房地产开发企业在建筑、安装和装修过程中要缴纳营业税，在房产销售后仍要缴纳营业税，存在一系列的重复征税问题，增加了房地产开发企业的经营成本和税负压力。而增值税属于价外税，存在可抵扣的进项税额，房地产开发企业购进原材料以及进行建筑、安装、装修时，获取正规发票，其发生的进项税额可以在下个征税环节全额抵扣，很大程度上解决了重复征税等问题，有助于降低企业税负，利于房地产开发企业扩大投资，扩大生产经营规模，从而实现产业结构优化升级并提高市场竞争力。

另一方面，是税率的变化带来的影响。“营改增”后，房地产开发企业面临的增值税税率为11%，显著高于之前5%的营业税税率，加上房地产开发企业所依赖的一些原材料供应商多为不具备开具增值税专用发票权利的小规模纳税人，导致房地产开发企业不能完全实现进项税额的抵扣；还有房产开发过程中的一些项目例如征地赔偿款等也较难取得允许抵扣的进项税额发票，诸如此类的情况均会影响政策的实现，不能更好程度上降低房地产企业的税负压力。另外，房地产行业开发周期长，各个环节流程较多较繁琐，预售环节就开始缴税、竣工结算以后才能取得相应进项发票等情况，“营改增”政策对房地产开发企业提出了更高的资金要求，难免会产生相应成本，如利息支出等。而且政策变动同时增加了会计账务处理的难度，如果房地产企业不能很好地适应新的税收政策并做出敏锐调整，也不能更好地迎合政策的导向。除此之外，还要考虑“营改增” 对于其他税额产生的影响，如城建税、企业所得税等。

综上所述，“营改增” 政策的实施，房地产行业承担的实际税负变动究竟如何还需要具体分析，不能一概而论。

二、“营改增”对房地产开发企业成本管理的可能影响

(一)材料成本上升

房地产公司在实际开发的过程中除了进行钢材、水泥等主体建筑材料的购买，还需要购入大量其他类型的材料，这些材料的来源常为一些个体的工商户，有的又是采用定额征收的征税方式，导致了房地产公司由于此类因素不能抵扣进项税额，使相应成本增加，这些成本的增加将直接导致行业整体成本的上升，进而影响房地产行业的经营成果。

(二)人工成本上升

当前国内房地产行业参与劳动的相关人员大多为自由职业人员，其中较少有固定单位，无法开具相应的增值税专用发票让建筑公司用来进行增值税进项税抵扣，导致建筑公司需要上缴的增值税的数额增加，这也会增加房地产公司整体的税负。

(三)设备租赁费用方面

建筑公司要租赁大量的设备用以施工，这些设备在具体使用过程中会产生大量的维修费用，这些费用成为建筑公司支出的重要部分，“营改增”前，进行有形设备租赁时，征收的为营业税；而在实施“营改增”之后，有形动产融资租赁的增值税税率为17%，从此角度来看，也使税负有所提高。

结 语

在“营改增”的实施以及企业与之不断磨合的复杂过程中，对于房地产行业自身是一次挑战，更是一次机遇，房地产公司一方面应充分意识到“营改增”政策的积极意义，另一方面应积极的进行筹划，顺应政策导向，从自身经营现状入手，逐步完善加强各项控制，注重成本管理的各个模块，更要具体到各个纳税环节，同时加强各类票据的收发管理，从而达到成本控制最优化，更好地增强自身的核心竞争能力。