老旧小区维修改造项目管理难点分析

张柳 中国海洋石油渤海有限公司

1 老旧小区改造的重要性分析

旧区改造是提高发展质量、优化发展活力的重要途径和关键举措。在漫长的发展过程,居民区有相对较长的建设生活开始变得老住宅区,建筑结构往往是不平衡的,社区环境比较低端,社区人口的生活质量明显下降,这是一个非常迫切的实际需求转换旧住宅区。很长一段时间,国家相关部门高度重视改造工作,决策系统中,过程控制的方法,保障措施实施开发一系列重大政策、改造领域的现实工作取得了令人瞩目的成就,积累了丰富而宝贵的实践经验,提高开发的质量为强大动力和活力。旧住宅区改造有利于刺激经济投资和消费，促进实体经济增长。数据显示，旧区改造对GDP的正增长有显著影响，能有效激发产业链活力，刺激相应的配套消费，对缓解经济下行压力有显著效果。同时，针对目前我国房地产业系统发展的趋势还不成熟，许多制度标准、行业规范等并不适应经济社会发展的趋势和需求。因此，在当前形势下，深入探讨旧住宅区的改造具有重要的现实意义。

2 我国老旧小区维护改造的常用方式与管理难点

2.1 我国老旧小区的维护改造形式

我国部分城市的老旧小区改造形式主要有三种。第一就是修葺维护的形式，这种方法可适用于我国大部分老旧居民楼，这些楼房大多为国有单位的宿舍楼或集资房产，无历史、文化价值。由于这些建筑住房的使用时间不长，结构较稳定，可为居民提供较安全的居住环境。但问题主要在于楼体外观受损，且小区的基础配套设施不完善，所以建议使用修葺维护升级的方式改造。除了将楼房外墙做好美化、修复、保温工作外，还需要升级加装小区内的配套设施，如健身器材、垃圾回收、物业安保等等。第二个是保留强化的形式，这类房屋的历史文化价值高、建筑风格独特鲜明，是一个城市活的名片，可以改造建设成为旅游打卡地点。所以，保留强化的目的在于稳固建筑内部结构，保留建筑原有的风格与外观，进而在不改变建筑外观风貌的基础上进行强化。第三就是拆迁重建的形式。这种方式主要适用于棚户区、危房等安全系数低、结构破坏严重、周边环境嘈杂脏乱，不再适合居民居住，可以进行商品房重建，并支持原住民进行拆一补一、就地回迁。

2.2 现阶段我国老旧小区改造的重难点

老旧小区的改造重难点主要有五类：第一，就是老旧小区仍有居民居住，原地改造修葺无疑会打扰、影响住户的正常生活。进而造成原有住户的不满，对改造工程的人为阻碍增多。第二，老旧小区的维护改造耗费资金多，拆迁重建的项目还可以由开发商负责原住户的拆迁赔款的经费。但老旧小区的升级、修葺、改造，则大多需要政府的财政拨款，资金压力大。第三，老旧小区改造过程中涉及的工程领域较多，比如楼栋中含有的天然气管道、供电线、供水管道等配套设施。在老旧小区改造的过程中，需要上述单位的积极配合，协调难度高、利益关系错综复杂。第四，老旧小区的改造管理不规范，由于小区内部各个项目的改造施工目标不同，项目的分散程度也相对较高。如果没有一个强有力的管理部门以统筹规划各大改造项目，就会导致个项目的工程变更复杂、施工现场混乱、安全问题屡见不鲜。第五，施工团队往往将注意力过多地关注在老旧楼房的外观修复、改造上，却忽视了对小区配套设施的添加与建设。老旧小区多是本单位或各单位的宿舍楼、集资房，产权不定，因此也不会有物业管理类的产权组织进驻。物业管理等硬件设施的缺乏，导致了老旧小区的安保系数不达标、居民的生活、居住环境无法得到有效保障。因此，必须加强对老旧小区硬件配套设施的改造与建设。

图1 老旧小区改造图（一）

图2 老旧小区改造图（二）

3 老旧小区的维护改造管理难点攻克及其解决措施

3.1 必须抓好前期的资金筹备工作

老旧小区的改造工程需要耗费大量的人力物力财力，所以政府拆迁办、住建委在老旧小区改造工程项目的讨论筹备解决，就必须启动多放融资的机制。根据谁受益、谁集资的原则，从政府财政补贴、中央养护专项拨款、建设单位投资、居民集资等多方进行融资、筹资，为后期改造老旧小区打下充实的资金基础。

3.1.1 政府补贴

当前，国家中央与各地区政府有着相应的扶持补贴政策，帮助企业完成对转移资产、供电、供水、供暖、物业服务的分离。符合国家规定范围内的小区，可享受国家与企业共同承担的50%的改造用费。利用这一扶持政策，可以很好地帮助解决老旧小区改造转型工程的资金来源问题。因此，老旧小区所在的当地政府单位、街道办、社区服务中心乃至居民个人，都必须时刻关注时政热点，关心关乎到个人利益的政策动态，可以积极关注并申请符合条件的改造项目的推进。

3.1.2 申请中央养护专项拨款

老旧小区的管理单位应积极地关注并申请专项养护资金，并依靠居民与改造公司的共同力量，做好专项资金的应用工作，将每一分钱都做在刀刃上。日常管理单位应全面了解该政策资金拨款的应用范围，填写并审核好预算申请书、居民协议、中标通知书、合同等申请材料，并规定好建设时间范围，与政府部门做好有效的沟通与协调，邀请政府进行工作指导。

3.1.3 社会资本的投资

社会资本参与到老旧小区的改造建设投资之中，可以形成多放共赢的局面。社会资本应在前期改造改建过程中予以资金支持，并利用自身专业、人员参与到建设运营之中，降低工程前期的建设成本与运维成本。后期，社会资本才进入获利阶段，依靠对老旧小区的物业运维或正面形象的树立方面，为企业获取经济效益与良好形象。

3.2 对改造计划进行充分地调查论证

一般来说，老旧小区内需要改造的项目多样，形式复杂，居民之间存在不同的想法与需求。项目的负责单位需要在实际改造建设前，就征求居民要求与意见建议，充分考虑、规划好改造过程中会对居民造成的不良影响与相应的解决安抚措施。老旧小区的改造计划，应充分意识到现有的楼房结构、居民点合理诉求，并在得到充分地调查论证后，尽可能地不损害居民合法权益，有效协调供水、供电、噪声、光污染等问题。

3.3 积极主动地与居民进行沟通协调

老旧小区的改造目的，是为将改革开放的春风吹向每家每户，让老百姓享受到社会福利，改善老旧小区居民的居住环境，消除旧房的安全风险。因此，日常管理单位必须以社区居民为主，配合街道办、社区服务中心、小区居民代表、房产局、承包商（建设单位、监理机构、物业管理以及设计单位）进行清晰有效的沟通，及时调和多方关系，解决在老旧小区的改造过程中产生的各种矛盾问题。

3.4 加强老旧小区绿化改造和环境改造

绿地与环境是老旧小区改造与改善的关键和基础。只有全面实现绿化和环境整治的全面推进，才能充分满足居住区居民的物质文化和精神文化需求。秉承“以人为本，回归自然，崇尚环境”的设计理念，充分利用有限的空间，打造居民休闲健身场所，采用透水铺装，增加景观小品、休闲桌椅、健身器材等设施。我们应该重视景观的重要价值的旧居民区,加强自然生态的意识,创造良好的生态环境,促进人与自然之间的和谐统一,在居住环境中,并使旧的城市居住区的整体外观呈现出新的面貌。

3.5 提高社区居民的积极性，有效参与改造工作

在老旧小区改造与推广的实践中，住区居民始终发挥着不可替代的关键作用。他们是居住区改造推广的受益者和促进者，更应该是居住区改造推广的参与者。因此,积极参与社区居民参与改造来改善工作,充分发挥集体的优势,全面的想法,提前计划在最初的形状,应充分征求广大社区居民的意见和建议,改造方案完全集成的可行性论证和评估和演示发现的薄弱环节和不足,及时改进。在旧住宅区的改造升级中，难免会触及部分居民的切身利益。因此，要因势利导，做好解释和说服工作，缓解转型升级实践中的障碍和矛盾。

3.6 拓宽资金来源和渠道，积极引进外资

老旧小区的改造和提升离不开雄厚资金的支持和保障。由于部分城市经济发展水平相对较低，整体财政资源相对缺乏，难以提供稳定的资金来源，使得城市旧住宅区改造难度较大。在这方面,我们必须积极拓宽资金来源,积极引入社会化基金,并实现社会化转换,使社区居民充分受益的同时,让老社区改造工作的衍生利益更多的人受益,并将强大的资本和新鲜血液注入老社区转变。同时，对于老社区改造的主力军，政府部门应划拨专项资金，有效提高改造资金的利用率，防止有限的改造资金无序消费或浪费。

3.7 加强后续精细化服务

在传统模式下，老旧小区改造容易陷入形式简单化的陷阱，导致最终改造后效果不稳定，缺乏长期生命力和活力，这对后续精细化服务提出了新的要求。好的服务理念升级整个过程融入改造完成,提高存活率和方便,长期可持续发展的未来配置更多的优质资源,为旧区提供更准确,更详细的后续服务,实现政府治理和社会监管,居民自治等之间的良性互动。老旧小区改造完成后,不仅需要保持良好的经营秩序和提供基本服务,比如安全、清洁和维护,而且还提供增值服务,如管家和快递,以便居民有更多的获得和满足他们的细化和个性化需求。

4 结束语

老旧小区的维护改造，是当前我国城市化建设持续推进的必经道路，是我国社会生产力与综合国力不断提高点重要表现，更是造福民生、将改革开发的红利吹向千家万户的手段。老旧小区改造不只是普通的工程项目，它更是一个政策性强、政治性高的系统改造事业，需要相关部门积极做好配合协调工作，帮助我国早日实现老旧小区的全面改造完善。