浅议投资性房地产

丁晓玲

房地产是土地和房屋及其权属的总称。在我国,土地归国家或集体所有,企业只能取得土地使用权。因此,房地产中的土地是指土地使用权,房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。随着我国社会主义市场经济的发展和完善,房地产市场日益活跃,企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外,出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动,甚至是个别企业的主营业务。用于出租或增值的房地产就是投资性房地产,它在用途、状态、目的等方面与企业自用的厂房、办公楼等作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产是不同的。

投资性房地产是一种为赚取租金或资本增值而持有的房地产,包括已出租的土地使用权、持有并预备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。财政部2006年颁布的最新会计准则首次将投资性房地产从固定资产、无形资产中分离出来,并单独核算和反映,其目的是与自用房地产和作为存货的房地产加以区别,从而更加清楚地反映企业所持有房地产的构成情况和赢利能力。投资性房地产的后续计量,有成本计量和公允价值计量两种模式。根据规定,同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。当企业符合投资性房地产准则规定条件、存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的,可以采用公允价值模式计量。对投资性房地产的后续计量采用公允价值模式存在一定的困难,但也有很多有利因素。

一、采用公允价值计量模式遇到的难题

首先,公允价值可能存在不确定性、高成本和差异性。中国现阶段的市场不完善、公允价值不易取得、变化幅度大可能会给会计工作带来不便。由于房地产的价格变化迅速,若要做到及时准确地反映资产的价值,势必会经常性进行评估,使得投资性房地产公允价值评估成本增加,直接影响企业损益。另外,公允价值究竟应该是多少,不同的评估方式、不同机构的鉴定可能有不同的结果和误差,对于投资性房地产公允价值的变动差额,新准则要求计入当期损益,这项规定在我国一些地区公允价值不够公允的情况下,仍然可能为企业进行利润操纵提供良好的机会。

其次,采用公允价值计量模式可能会增加企业的税收负担。很多企业并没有采用公允价值计量方法,主要原因是不少企业认为按这种方法入账,会大幅提高企业的当期税收负担。从税法遵从收付实现制的角度来分析,所得税税负发生的可能性较小,但由于不再对投资性房地产计提折旧和摊销,还是会相应减少费用摊销,增加企业的所得税。目前,房产税有两种征收标准:一是按租金收入的12%征收;另一种按投资性房地产原值的80%征收1.2%的房产税。那么新准则执行后,对于适用第二种征收标准的房地产来说,按原账面价值征收,则对房产税没有影响,但若相应改变按公允价值作为征收依据,影响程度将会大幅上升。

二、公允价值计量模式在我国采用的有利因素

1.公允价值反映出投资性房地产随时间变化的真实价值。公允价值是客观且动态的计量属性体系,具体表现为现行成本、现行市价、可变现净值、未来现金流量的现值等计量属性,与历史成本价值的静态计量相比,更具动态性。投资性房地产不同于其他资产,有一定的非凡性,公允价值的使用使得企业信息更为透明,有利于公司和其他相关利益者在资本市场获得正确的定价,为投资和再投资打好基础。

2.避免了一些房地产企业操纵利润。以前,历史成本原则对于遏制企业恶意操纵利润,提高企业赢利质量的确起到了一定的作用,但却已不能适应当今的市场环境。资产计量从历史成本价值转为公允价值时,净利润的波动会加大,非凡是拥有较多投资性房产的企业,资产总额和净资产都将大幅上升。为避免一些房地产企业利用新准则操纵利润,新准则明确规定:将自用房地产或存货由历史成本计量转换为公允价值计量的投资性房地产,转换当日的公允价值小于原账面价值的差额,直接计入当期损益;公允价值大于原账面价值的差额作为资本公积,计入所有者权益,不能确认为变更当时的收益,这样避免了因计量模式的变换来控制利润的浮动。

3.提高了企业融资能力。在当前的市场下,部分大中型城市房地产存在资本的增值,公允价值的引入将在相当大的程度上提升企业投资性房地产的账面价值,溢价将在账面中充分体现。以陆家嘴为首的一些投资性房地产数量庞大的公司,其资产数倍于账面的溢价巨额利润将在账面浮现,这将大幅提升企业价值,银行等金融机构和企业的借贷交易也会随之增多,有助于企业提升融资能力,并在一定程度上缓解企业资金链紧张的局面。在当前有利的市场环境下,这种新的会计模式会给房地产企业带来重要发展机遇。

4.更具有相关性和可靠性。历史成本计量属性是在币值不变这一潜在假设前提下而提出的。但在我国上世纪80年代初至90年代中期,以及近年以来我国物价动荡不定的大环境中,这种计量的缺陷凸显出来。而相对于历史成本信息,公允价值信息更多地反映了市场对企业资产或整体价值的评价,可以与“资产负债表”、“利润表”较好地吻合,更具有相关性和可靠性。因此,新准则中公允价值计量的实施对会计核算的传统思维是一次全面挑战。

通过上述分析,投资性房地产以公允价值后续计量具有客观需要和实施的必要性。近年来,我国房地产的价格出现了普遍上升和波动的局面,假如企业的不动产价值仍然只能按原账面价值来反映,会计表揭示的信息是以不变的历史成本计量的结果,也就不具有相关性和可比性,大大降低了会计信息的质量。我国投资性房地产市场刚刚进入加速发展阶段,市场的不断成熟完善加之最新会计准则公允价值计量方法的引入令一些地区的房地产价格可以更加可靠地计量。由于房地产的现时价值经常高出其初始投资成本而获得大幅增值空间,这就使得投资用的房地产与一般固定资产、无形资产具有很大差异。假如企业仍将具有投资性质的房地产依据历史成本入账,期末以扣除折旧、摊销及资产减值预备后的金额作为账面价值,那么就无法在表内体现投资性房地产的增值部分,这样不能与现代房地产市场价格发展趋同。公允价值计量方法的应用将对企业利润、净资产以及房地产税收制度等方面产生不同程度影响,同时也实现了与国际会计准则的做法接轨。□

(编辑/刘佳)