管理会计在房地产企业的应用

张子东

【摘 要】 随着市场经济的快速发展，管理会计作为会计学领域的一大分支，在实现企业经营目标、提高财务管理水平中的作用日益凸显。本文分析了管理会计在房地产企业中的应用意义，并对其在房地产企业中的具体应用进行了探讨。

【关键词】管理会计；房地产企业；项目决策；战略管理

管理会计是对财务会计职能的延伸与扩展，把传统职能扩大到3个方面，即规划、控制和评价。管理会计不仅是现代管理科学渗透到会计领域所取得的成果，也是会计学科发展的必然趋势。另外，先进管理工具的应用与企业管理流程紧密结合，企业应结合自身业务特点和管理需求，选择和运用适合的管理会计工具，如此才能切实提升管控和运营能力，更好地应对市场竞争，实现可持续发展。

一、房地产企业管理会计概述

管理会计主要是为了能够更好的服务于企业内部管理，全面提升企业经济效益，即以最小的成本投入来获取利润的最大化。在房地产企业中应用管理会计，需针对企业自身的实际情况，并与企业的未来发展方向有效结合，以此来对企业经营目标进行预测，并制定具体的实施方案，实现企业经营活动的价值，并通过以企业经营业绩的考核评价，以此来全面提高房地产企业管理水平。房地产企业管理会计工作中具体内容大致包括预测经营前景、参与经营决策、规划经营目标、全面控制成本和考核评价业绩等几方面。即针对企业的实际情况来对项目销售、成本、利润、现金流等情况进行预测，从而为企业经营决策提供重要的依据。同时针对企业具体的决策目标来对信息进行收集整理，编制科学的经营方案，确保方案的最优。并以最终方案作为基础，进一步优化配置相关资源，确定具体的经济目标，并将其在有关预算中进行落实，为成本控制和业绩考核提供必要的条件。目标成本的制定需以各项预算指标作为依据，将目标成本具体分解给各个项目、部门和个人，做好具体的控制和跟踪工作，及时发现问题及时进行调整。年末则需对年初各项预算指标的完成情况进行考核，及时发现不足之处。

二、管理会计对房地产企业运营管理的应用意义

房地产企业有其特殊性，包括：房地产项目立项、房屋预售、收入、成本的核算、税金的清算等环节；投资金额大，房地产建设中不仅要购买土地的使用权，还要购买施工过程中需要的人、材、机费用，需投入较大的资金且开发周期较长；房地产企业产品流动性弱，它属于一种固定资产，房价较高且居高不下，房地产的资金价值较大，具有变现能力较差的特性，因此管理会计的应用对房地产企业具有重要的意义。

1.预测、规划公司未来经营目标

管理会计根据市场销售部门对销售的预测，利用相关的管理会计模型，结合公司未来的经营计划、成本费用的支出及项目的开发进度，对企业整体的资源进行规划，制定适合公司发展的经营目标，同时将目标进行细化，任务分解到各个部门和相关的责任人员。

2.全面的成本费用控制

管理会计在房地产项目的成本控制中主要起到控制、监督的角色，在项目开发的初期，对项目进行预算分析，制定较为可行的目标成本。在项目的开发过程中，通过随时统计、掌握项目实际发生的成本，与预算目标成本进行对比，找出运行中的差异，实施有效的监督，尽可能的减少不必要的成本支出。

3.为企业经营决策提供可靠依据

根据企业决策目标搜集整理项目周边资料信息，选择科学合理的方法编制出不同的方案，并对这些方案进行分析评价，最终筛选出最优方案。另外，房地产企业的开发项目具备周期长、投资大等特点。一旦项目决策出现失误，就会致使房地产企业陷入经营危机。而将管理会计引入项目决策阶段，能通过量化工具对决策进行优化，在充分考虑影响项目运行的各种经济因素基础上，结合企业经营目标，帮助管理者做出正确的选择和判断。

4.对管理决策进行监督和评估

房地产开发项目运营中，管理会计利用自身的规划、预算、决策手段，结合公司需要，对整个项目进行全周期的管控和运营控制，审核项目的各项成本支出是否符合预算标准。在项目结束后，还要对整个工程进行最终结算，分析、探讨预算和实际偏差存在的原因和解决措施，有利于全面落实经营业绩考评机制。

5.考核评价业绩

根据企业年初既定的各项预算指标，年末由企业相关部门对各单位、各部门及每个人进行逐级考核责任指标的完成情况，发现成绩，找出不足，从而为绩效考核提供必要的依据。

三、管理会计在房地产企业中的应用

1.在房地产企业开发项目的决策阶段，管理会计的目标成本法可以为决策提供可靠的依据

具体应用在如下几方面：

（1）在项目可行性研究中，财务部门应与销售、规划、工程等部门共同合作，初步论证项目的预期成本和收益。财务部门对项目所在地的市政条件、地理环境、经济环境等方面要有深入的了解，结合项目市场定位、成本控制目标及资金运作等因素，编制可行性研究报告，上报给决策层审议。

（2）在成本预测中，可以根据销售计划来衡量项目的盈亏临界点。预测项目盈利能力，并结合定量和定性的方法对成本效益方案进行优化。

（3）根据项目进度计划和工程概算等资料，以此来确定目标成本。通过价值工程及本、量、利分析法，制定最优目标成本。

（4）在项目融资中，根据企业投资进度编制项目现金流量预算表，预测其资金缺口，确定其融资方案，从而为企业融资决策提供依据。

2.在房地产企业的战略管理中，管理会计的全面预算管理方法可以用来制定、实施和评价战略，以保证实现企业中长期战略目标

（1）在战略制定阶段，对项目利润贡献度进行测算，制定激进、正常、保守三种战略计划，结合项目区域位置、进度计划、销售计划等因素，进而确定战略目标。

（2）在战略实施阶段，全面实施预算管理，加强资金管理、会计核算和税务筹划工作。将战略目标分解到企业年度开发计划中，从而确定销售目标、融资规模和资金使用方向。建立明确责任、目标的财务管控体系。在此过程中，财务部门要及时向管理层上报财务报表，并做好依法纳税工作，还要加强内部审计，防范会计欺诈、财务损失等情况的发生。

3.在绩效管理中的应用，主要发挥管理会计对房地产开发企业业绩考核和评价的作用

管理会计通过房地产企业的日常运营数据和经营业绩数据，结合开发部门、销售部门、财务部门等各部门、各个员工的业绩以及任务完成情况，对各部门、各个员工的业绩、表现进行考核与评价，并对部门和员工个人的绩效进行科学的奖惩，使每个部门、员工都各司其职，清晰资金的运作流程。

4.房地产企业能利用管理会计加强成本控制，指导成本控制平台的建设，以保证成本目标的实现

成本控制平台应将历史数据、预算数据、标准数据和实际数据纳入成本数据库。成本数据库应关注以下几点：

（1）建立含量指标库。结合项目规划指标，对项目工程量进行测算，是指标设计的重要参考。进一步优化施工图设计，减少工程成本。

（2）建立单方指标库。根据不同的施工标准和不同的项目实施各阶段单方指标的积累，合理控制单方成本。

（3）根据项目目标利润和外部市场材料价格的波动，建立材料价格库，确定材料价格控制指标，作为招标采购成本控制的依据。

四、結语

房地产企业管理会计工作是一项系统、复杂的工作，贯穿于各项经济活动中，更加重视企业长期发展目标的实现。在激烈的市场竞争环境下，房地产企业必须加强对管理会计的重视，将管理会计工作与其他的业务活动管理相结合，制定完善的管理会计体系，合理预测企业未来的经营目标，为企业经营者提供决策依据，不断完善管理制度、提高财务人员的综合素质，发挥管理会计的决策功能、预算功能，确保企业长期经营目标的实现。

参考文献：

[1]田原.管理会计在房地产企业中的应用探索[J].会计师，2017.

[2]潘昀.管理会计对房地产企业运营管理的应用意义[J].中国商论，2016.

[3]李振涛.管理会计在房地产企业中的应用分析[J].现代商业，2016.