新型城镇化对住房需求的影响机制

郑迪，邓梦兰，周儒婷

（武汉纺织大学经济学院，湖北武汉 430200）

我国对房地产的调控自2016 年起经历了由松到紧的过程。2018 年7 月，中共中央政治局会议提出坚持“房住不炒”的价值定位，坚决打好房价维稳攻坚战不动摇。[1]这使得学术界对房地产供给与需求问题产生了新一轮的广泛讨论。房地产问题一直是我国经济的核心问题，由于房地产具备不动产特性，对房地产问题的研究不完全等同于商品市场中其他商品的研究。同时考虑到要充分理解我国房地产市场，不仅涉及到长期以来我国差异性的住房政策、财税政策、土地政策及金融政策等，还涉及到我国不同人群的差异性住房需求等。为了避免对其研究时陷入“就房价谈房价”的自我循环认证误区，应该结合我国新型城镇化背景，并充分考虑居民收入及分配、人口规模、人口结构及住房需求的价格弹性四个影响住房需求因素，这样才能判断当前我国对房地产的需求状况，充分朝着国家政策引领的正确方向发展，解开我国房地产之谜。

一、新型城镇化发展现状

改革开放以来，我国城镇化迅速发展。年均新增城镇人口数量在1979-1995 年为1055 万人，1996-2011 年为2119 万人，增长速度快了两倍。2019 年我国城镇化率首次超60%，但仍低于发达国家的城镇化水平。同时，传统的城镇化发展由于注重城镇空间的迅速扩张，忽略了城镇化发展质量，造成了资源浪费、分配不公、社会保障不足等一系列问题。[2]因此，党的十八大以来，我国明确提出应发展以人为本的城镇化，走符合中国特色的新型城镇化道路。

新型城镇化作为社会发展的必然趋势，是衡量我国经济发展质量的重要标志和经济发展的核心推动力。研究表明，中国的城镇化率每提高1%，大约能增加7 万亿元的市场需求。[3]其中人口作为住房需求的核心载体将在城镇化进程中作为刺激城市群发展的重要角色，大力推动城镇房地产行业的需求释放。因此探究我国新型城镇化发展道路对居民住房需求的具体影响，并相应地发挥供给政策改革的作用，合理匹配住房需求，实现住房市场供需发展与新型城镇化进程相协调具备充分的现实价值。笔者着眼于新型城镇化对住房需求作用的具体路径研究，从新型城镇化对收入及分配、人口规模、人口结构三个方面的影响分析入手，以期能为解决我国房地产发展的根本问题提供参考。

二、理论机制及分析

按照西方经济学理论，市场供给和需求决定了价格，价格又决定了资源分配。由此来看，决定房价的实质仍是房地产市场供给和需求两方面的均衡。住房需求按照性质可以分为三类：基于人口自然增长、结婚或分户带来的家庭数量变化的基本住房需求、基于城市发展和旧城改造等带来的住房升级的改善住房需求及为满足资产保值增值或收取租金等的投机投资住房需求。从宏观层面来看，实体经济因素、货币政策因素、汇率以及通货膨胀等对住房需求与供给双方都会产生影响。从人的角度出发来看，影响住房需求的主要因素有收入及分配、人口规模、人口结构和住房需求的价格弹性。

1.收入及分配

住房需求的收入弹性研究长期以来就是国外学术界研究的重点，但由于其具有动态特征，所以与我国目前的住房需求是否具备收入弹性的观念不尽相同。总的来说，住房需求的收入弹性可以从三个方面来分析，分别是总收入、收入的分配和收入差距。

一般认为，居民总收入能够显著影响住房需求，尤其长期永久性收入能显著影响居民的住房消费决策。但由于永久性收入不能直接观察，仍然需要通过现期收入和消费特征得到。[4]住房需求的收入弹性并非一成不变，而是有一个“先小后大再减小”的过程。当收入难以满足温饱时，大部分将会用于覆盖食品支出，而非用于住房条件改善，这意味着此时住房需求的收入弹性较小；当收入逐渐增加，居民的基本温饱问题解决后，会相应开始考虑住房条件的改善，此时住房需求的收入弹性较大，并且随着收入的逐渐增加，住房需求的收入弹性也会呈现增加趋势；直到住房条件得到显著改善，住房需求的收入弹性迅速变小。

居民对于收入的分配与其消费水平相关，而居民消费水平与房价的变动方向显著一致。[5]居民消费水平的提高可以通过乘数效应提升居民总收入，从而使得住房需求增加；反之住房需求增加推动房价上涨，刺激居民消费水平及总收入提高与增加，进而又会推动住房需求的增加。

收入差距会对家庭消费产生较大影响，进而影响住房需求。收入差距加大时，家庭存在提升地位的动机，因此会存在攀比行为，被动提升其消费需求，购房动机增强；另一方面，当收入差距变化时，中低收入家庭消费会受到高收入家庭消费示范效应的影响，从而增加其购房动机。[6]所以当收入差距增大时，住房需求会增加。

一方面，新型城镇化会显著促进居民消费水平的提升，带来居民总收入的增加，进而刺激住房需求；另一方面，在新型城镇化“以人为本”理念下，随着城乡差距的减小，住房需求会逐渐减缓；但若仍旧只注重城镇化率的提升，“新居民”在城镇化进程中并未切实得到与原城镇人口均等的社会地位，住房需求仍会高居不下。

2.人口规模

人口规模对住房需求可以产生显著的直接影响，具体来说影响的是基本住房需求。人口规模受两方面因素的影响，一是人口自然增长的规模，二是人口迁移流动的规模。自然增长人口因对本地各方面适应度高，通常具备较高的基本住房需求，而随着年龄的增长与收入的增加，改善住房需求与投资住房需求均较高。这种方式增长的人口规模对住房需求有着显著的促进作用。随着城镇化的不断发展，人口迁移流动呈现出时间与空间上的差异性，并且不同类型的迁移人口的购房意愿也是动态发展的。

对我国城镇化导致人口流动的时间与空间特征的认识可归纳为几点：第一，在人口流动总规模状况上，早些年东部沿海城市对人才吸引力显著加强，为人口净流入区，中部人才流失严重，整体呈现东中西空间格局。近些年，随着近域流动加强，中西部对人才的吸纳能力显著提升。[7]第二，在较长一段时期内，城镇化主要带来的是跨省人口流动；但近些年来，本乡镇内就业的外来人口增速和占比持续上升，省内流动超越跨省流动成为劳动力选择的主要迁移方式。其中，省会城市又在承载省内农民进城中发挥了重要作用，农民工从东部回流的趋势日益显著。[8]这说明城镇化的不断发展，对人口流动的影响呈现出动态变化的空间格局。

我国新型城镇化对迁移人口购房意愿的动态发展表现为以下几点：第一，随着农民工群体年龄与家庭结构的发展演化，新一代农民工受收入与消费观念变化的影响，更愿意住设施条件更好的住房。同时由于新一代农民工举家外出打工比例的增加，对住房也提出了更高的需求。第二，流动到不同地区的农民工群体有着截然不同的定居和住房选择意愿。由于置业成本、家庭基本消费、文化融合度等各方面因素，跨省流动及流入东部发达城市的农民工定居意愿不强，住房需求较低。而省内流动的农民工返乡置业、进城购房趋势显著，住房需求较高。

根据以上论述，新型城镇化对人口迁移流动的影响是一个动态的过程，伴随着区域差异性和时间滞后效应，而人口迁移流动对住房需求的影响也存在着区域差异性和群体差异性。

3.人口结构

我国的人口结构目前呈现出明显的趋势性特征，这将促进对住房的需求，具体来说，按照年龄层可以将人口划分为少儿、青壮年及老年人。青壮年又可按照婚姻状态划分为已婚与未婚，按照性别划分为男性与女性。其中认为少儿比例会抑制住房需求。教育投资与住房成本是目前家庭面临的主要经济负担，对少儿的抚养与教育投入会使得住房总需求减少。老年化对住房需求的影响有两方面。一方面，基于我国高储蓄特征，老年人在退休时会达到储蓄最大值。老年人在退休后则是纯消费无收入的状态，其消费水平与储蓄都将降低。消费水平的降低会通过乘数效应降低居民收入，进而导致住房总需求减少。另一方面，人口老龄化的发展促进了医疗、卫生、保健、旅游等产业的发展，通过老年人口观念的改变和储蓄向其子女的代际转移，提升了社会消费水平，进而通过乘数效应增加了收入，增加了住房总需求。[9]已婚青壮年出于组建家庭的需要，会增加基本住房需求，而未婚青壮年及男女结构因减少了家庭组成数而使得基本住房需求减少。[10]

新型城镇化进程中，表现出年龄选择性特征，即大量农村青年劳动力转移到城市，进而延缓城市人口老龄化的趋势，促进了城市住房需求。同时新型城镇化进程中也表现出较大的区域差异性特征，即综合实力较强的东部地区比较弱的中西部地区更能吸引青壮年劳动力流入，进而使东部地区基本住房需求增加，中西部因年轻劳动力人才的流失而使基本住房需求减少。

三、满足新型城镇化下住房需求的政策建议

随着我国新型城镇化的进一步发展，住房需求将进一步提升，对此，笔者提出以下几点政策建议：

第一，考虑到我国各地区城镇化发展差异较大，各地在人口规模、人口结构等方面的情况均有其独特特点，政府应该重视地区差异，因地制宜建设住房供给体系；同时也应进一步推进各地区城镇化的均衡发展，避免出现东部人满为患，中西部人才流失的极不平衡局面。一方面，积极推动交通等基础设施建设，扩大居民居住空间的可选择性；另一方面，增强东部地区与中西部地区各方面合作，以东部地区发展拉动中西部地区发展，不断缩小东部与中西部间的发展差距。

第二，建立完善住房消费机制，积极打破机制体制性障碍，确保收入更合理分配。流动人口由于缺乏原始积累和相应的住房保障，购房能力较弱，政府可构建多样化购房、租房策略，租购并举，充分发挥市场、企业和政府三方的联合；还可不断完善“新居民”的教育、养老、医疗等方面基本制度，促进流动人口收入更合理分配，住房需求得到满足。

第三，加强金融监管，建立房地产金融宏观审慎管理框架。积极建立防止投资性资金进入房地产市场的长效机制，坚决遏制炒房现象，努力实现“住房不炒”目标。同时还需根据实际供需情况合理调控房地产土地供给，引导房地产投资方向，降低房地产经营风险。