新调控政策下房地产企业财务风险研究

周刚

【摘 要】随着我国经济高速发展，房地产市场也迅速发展，各地不断出现地王，房产热持续不退。但由于房价上涨过快，近年来，国家陆续出台调控政策，使得房地产企业外部和内部均面临不少风险，其中，财务风险尤为突出。该文通过分析目前我国楼市的调控政策和房地产企业面临的财务风险，提出对策和建议。

【关键词】调控政策；房地产企业；财务风险

一、国家关于房地产行业新调控政策出台背景

尽管中央政府一再强调各级地方政府要摆脱“土地财政”和“土地经济”的影响，但是仍然有极少数的地方政府为了弥补财政资金缺口，变相采取措施来吸引房地产企业入资发展相关房地产项目。这样在表象上来看是暂时性的解决了地方政府的财政危机状况，但是这种以行政干预来影响房地产市场正常经营的行为，其实在一定程度上转嫁了房地产企业经营过程中的财务风险，让终端销售市场的竞争更为激烈。在不同的地区甚至出现“禁购令”出台和松绑的期间都直接引起房价飙升的不正常现象。

二、新调控政策对房地产企业的影响

在国家调控下，2017年上半年，房地产行业各项指标走势均呈现“前高后平”，部分指标如开发投资额、土地购置面积超预期增长，在严厉调控之下，依旧保持“火热”。就商品房销售而言，虽然累计同比增速逐月下滑，但销售面积和销售金额的绝对值在一季度仍保持近一年月均水平之上，主要得益于从去年四季度开始，三四线城市去库存进程大幅加速。然而，到了二季度，随着紧缩调控频频加码的效果逐渐显现，占到全国房地产行业销售比重75%左右的三四线城市销售增长的脚步显著放缓，销售、投资、新开工和土地购置等各项指标开始回落，二季度各指标高增长成为全年的拐点。

三、新调控政策下房地产企业面临的财务风险

自2017年2月份起，从中央到地方，连续出台了一系列对房地产企业的调控政策，再加上受到“京津冀一体化发展战略”的落实和“雄安新区”的确定，给房地产行业的发展带来了诸多商机的同时，也增加了房地产企业的自身财务风险。

1.各地限购令出台，提高了终端消费市场的准入门槛，增加了房地产企业流动资金压力

据不完全统计，仅河北省一个省份，县市级的地方性“限购政策”在2017年上半年就出台了10余份，这其中还不包含河北省政府针对雄安新区专门出台的房地产行业指导性发展意见。提高了终端消费环节的资格，在一定程度上就减少了房地产项目的销售业绩，这就让一直以来习惯了“以资金盘活资金”的房地产企业财务管理出现管控风险。

2.企业经营缺乏自律，导致了商业竞争无序发展局面出现，增加了金融机构对房地产企业的管控力度

房地产企业与金融机构之间的关系一直以来都是协同发展的，基于“趋利”目的上，二者同属于一个利益共同体。但是极少数的房地产开发企业在实际经营的过程中，特别是在房地产商品销售的环节中没有做好自我调控，采取各种方式变相人为炒作房地产商品。在导致房价虚高的情况出现之后，给金融机构平抑区域性环境内的金融秩序带来了巨大的压力，不得不打破原有的合作模式，而脆房地产企业专门开展涉及资金有效管理的金融管控措施，在一定范围内限制了房地产企业的资金往来，这就给房地产企业的正常经营活动造成了影响，限制了房地产企业部分正常的资金往来，就进一步加剧了房地产企业的财务管理风险。特别是针对一些经营规模较大的房地产企业，尤其是上市公司，一旦存在这种行为之后，有很大的可能导致连锁反应出现。刚刚过去的“万达风波”就属于这种即为典型的例子。

四、新调控政策小房地产企业的财务风险管控措施

房地产企业的自身良性与可持续性发展，不仅直接关乎到区域性经济环境的平稳，而且还与国计民生有直接且密切的关联，因此，当房地产企业在新调控政策影响下产生财务风险之后，不仅政府及金融机构等政策性部门要引起高度的关注，社会层面上也要对相关的信息进行及时且有效的沟通，这样才能确保企业的健康发展。但是考虑到这其中历史遗留问题的因素很多，许多问题不适宜一蹴而就彻底解决，因此就必须要采取循序渐进的方式有效改善目前的状况。

1.通过改善外部环境来优化企业内部财务环境

房地产楼市调控政策对房地产企业来说，其市场的信息收集、准确定位、果断的决策尤为重要。市场竞争环境、潜在的竞争对手、目前竞争对手的实力、消费者的需求、企业本身的核心竞争力和优势，都是企业要收集和了解的情报。企业必须进行规范的市场运作，结合外部环境和内部环境。在房地产项目开发前，房地产开发企业必须对市场进行充分调研， 划分出目标市场，并根据目标市场的不同，分析目标市场的需求状况并预测目标未来市场的发展趋势， 从风险的各个角度对项目进行决策， 使市场因素发生的风险降到最低点。其次还要积极推动资本市场有效利用，如果客观条件具备的情况下，在企业可能形成财务风险之前，就应该按照之前制定的财务风险管控处置预案来优化企业财务架构，实施资产重组。对内则要做好概预算内部审计和复核工作。全面预算作为一种管理机制， 对房地产企业的投资项目的经济效益和成败得失起着重要的作用，它的目的是使企业能有计划、有预见的使用资金，让有限的资金发挥更大的效用，就是减少企业不必要的损失。实现财务管理预算化可以对房地产企业的经济活动进行预测， 调整企业的资金分配情况，以预防财务风险，还应对下一年度的经营情况进行预测， 以防止可能产生的财务风险。房地产企业财务部门应以资本预算和项目预算为基础。在资金预算方面，必须按照企业的自身要求，建立适合自己的财务预算指标体系，并对项目计划和资金需求进行规划，发挥预算监督的财务预警作用。

2.加强自律经营的同时，完善企业内部财务工作风险管控机制

对于房地产企业来说，良好的内部控制对于加强管理，提高效益具有决定性的作用。它对经营活动的有效进行，资产的安全和完整起到很大的作用，应该把它作为重中之重。在财务运行机制建立和运作后，必须对它进行控制和监督。可以建立一个具备严密监督体系的监督机构，在各个重要环节进行定期检查和考核，严格的执行其监督职能，并对日常工作进行跟踪管理。另外最好能让所有员工都能参与到监督体系来，互相监督，共同进步以提高员工效率。另外，必须建立内部约束机制，来约束员工的日常工作。使他们对单位的战略目标更加明确和清晰，意识到自己在单位中不可或缺的地位，并在自己职位上努力的工作以实现公司的目标。只有这样，才能增强公司的凝聚力，使公司决策更加合理规范，确保公司发展资金安全。这是企业自律经营的根本，也是企业有效降低财务管理风险的必要方式。

五、新调控政策房地产企业财务风险管控展望

部分学者将房地产企业的经营视为区域性经济环境的“风向标”其中虽然有夸大的成分，但是也不乏对房地产企业提升产业链型经济的作用予以了肯定。这其中也給房地产企业的财务风险管理提出了新目标。下阶段的工作应该从企业融资渠道的整合入手，拓展房地产企业的固有资本模式渠道，改变目前对金融机构，特别是商业性银行过度依赖的形式。吸引更多资本市场上的资金介入房地产企业的基础项目开发，这样就能最大程度的减少因为信贷政策调整而对房地产企业财务管理所带来的影响。盘活资本流通性与机动性的同时，也间接的增加了房地产企业的实际收益，进一步缓解了流动资金压力，确保了房地产企业能够随着社会环境的变化而健康且可持续发展。

参考文献：

[1]王新华.宏观调控下房地产开发企业财务风险管理研究[J].中国总会计师，2010（12）：118-119.

[2]李晓梅.浅析房地产企业的财务风险管理[J].财会研究，2007（1）：56.endprint