厦门市城镇居民住房支付能力研究

陈 蔷

(福建江夏学院 工商管理学院，福建 福州 350108)

培育和发展住房租赁市场，是我国现阶段住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。党的十九大报告提出，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，培育和发展住房租赁市场被提升到前所未有的高度，住房租赁市场成为学术界研究的热点，而居民的住房租金支付能力是租赁住房定价和市场化运营的关键[1]。

福建省厦门市是我国首批开展住房租赁试点的12个城市之一，一方面，人口净流入大，住房需求旺盛；另一方面，房价收入比高，大量居民需要通过租赁解决住房问题。2018年数据显示，厦门市租赁私房的人数比例为52.43%，有超过一半的人通过租房解决住房问题，厦门市住房租赁市场具有巨大的发展潜力。厦门市的住房租金水平如何、现有租金水平是否在居民可承受的范围内、城镇居民的住房租金支付能力如何，这些问题将直接决定城镇居民能否进入住房租赁市场，决定住房租赁政策实施的成效。

一、住房支付能力研究情况

自20世纪80年代以来，住房支付能力一直是房地产市场领域的研究热点，同时受各国政策制定者重视。现有的大量文献主要集中在界定住房支付能力、分析住房支付能力影响因素、测度住房支付能力和提高住房支付能力四个方面。住房支付能力是指不影响家庭支付其他基本生活支出的情况下，负担住房支出的能力[2]。Adegoke指出，住房支付能力是家庭消费住房服务的能力，涉及家庭收入与房价、租金之间的关系[3]。解海等将住房支付能力分为住房所有者维持现有居住状况的能力、无房者支付购房支出的能力和租房者支付租金的能力[4]。况伟大指出，根据产权选择理论，在租赁市场中住房支付能力通常以租金收入比表示，要准确测度住房支付能力是非常困难且颇具争议的，但这也是各国制定住房政策，解决住房问题的关键[5]。

住房支付能力因时因地而异，特别对中国这样一个经济快速发展，人均可支配收入年增长8%(厦门市人均可支配收入年增长率约为8.66%)环境，仍用静态的眼光看待居民的住房支付能力会产生很大的误导，因此，况伟大、丁言豪等人构建了基于恩格尔系数的动态住房支付能力划分标准，克服了现有指标的缺陷，利用改进后的比率法有效测评了我国35个大中城市居民的租金负担能力[5]。

住房租赁市场分为保障性住房租赁市场和商品性住房租赁市场。从现有研究成果来看，对保障性住房租赁市场研究较多，商品性住房租赁市场研究不足[1]。在住房租赁市场中，高收入群体基本不存在住房支付困难，中等偏低收入、低收入群体可以通过保障性租赁住房解决住房问题[5]，中等收入群体虽然一部分能得到政府帮助，但大部分还是通过商品性租赁住房解决住房问题[6]。因此，本文以厦门市商品性住房租赁市场的主要群体——中等收入群体为研究对象，采用改进后的比率法测算、评价城镇居民的租金支付能力，为政府培育和发展住房租赁市场提供参考依据。

二、住房支付能力测度

1.数据来源

本文使用2009—2018年厦门市城镇居民支出和收入数据。支出数据包含租金、人均住房建筑面积、中等收入组人均消费性支出及人均食品支出。商品性住房租金数据来自中国房价行情网，人均住房建筑面积、人均消费性支出及人均食品支出来自《厦门经济特区年鉴》。收入数据为厦门市城镇居民中等收入组人均可支配收入，来自《厦门经济特区年鉴》及《厦门市国民经济和社会发展统计公报》。

2.比率法

比率法的思路是，先计算租金支出占居民收入的比例，即租金收入比(Rent-income ratio)，将租金收入比与预先设定的标准比率进行比较，以此来判断居民的住房支付能力。根据本文研究目的，t时期租金收入比(RIRt)的公式为：

租金收入比越高，说明居民的住房支付能力越低，住房支付困难程度越高，租房压力大，反之说明住房支付能力高，租房压力小。

3.住房支付能力判断标准

住房和食品消费是人们维持基本生活所必需的商品。假设城镇居民收入全部用于住房和食品消费，则：

HIt=HEt+FEt

HIt表示t时期城镇居民收入，HEt表示t时期城镇居民住房支出，FEt表示t时期食品支出。公式进一步推导得：

判断住房支付能力还需确定租金收入比的合理区间值，不同国家或地区设定的标准不同。如美国、加拿大以30%为基准，超过30%则表示住房支付能力低，存在住房支付困难。英国和澳大利亚则认为租金收入比应控制在25%以内。江苏省社会科学院王树华等专家认为，租金收入比在25%以内是合理的，25%—30%是居民可承受的范围，超过30%则表明房租压力过大。张振海等用租金收入比衡量租金泡沫风险，以25%为基准值，低于此值视为房租低廉，高于此值认为存在租金泡沫，超过30%认为租金泡沫明显[7]。综合现有研究成果以及厦门市实际情况，本文设定住房支付能力判断标准，如表1所示。当租金收入比＞30%时，居民租金压力大，租金支付能力不足，需要政府采取措施提高居民住房支付能力，帮助居民解决住房问题。

表1 厦门市城镇居民住房支付能力判断标准

三、厦门市城镇居民住房支付能力分析

1.厦门市住房租金水平

根据中国房地产协会数据显示(见图1)，近1年厦门市平均租金水平为45.90元/月·m2，租金走势在波动中上涨。其中2020年1月和2020年7月租金上涨明显，这可能与春节后、毕业季租赁需求增多，催暖住房租赁市场有关。截取2020年8月全国各大城市租金水平进行横向比较，如表2所示。在首批12个住房租赁试点城市中，租金水平最高的是深圳市，为80.99元/月·m2，其次是杭州、广州，厦门市位列第四。从租金涨幅来看，平均租金环比上涨的有3个城市，分别为深圳、厦门、成都，厦门市涨幅最大为1.86%。平均租金同比上涨的有5个城市，厦门市同比上涨6.53%，涨幅位列第一。在首批住房租赁试点的12个城市中，不论是租金水平还是租金涨幅厦门市都居前列。

图1 2019年9月—2020年9月厦门市月度租金水平

表2 2020年8月首批住房租赁试点12个城市租金水平

2.厦门市城镇居民住房支付能力

从下页表4可以看出，2009—2018年厦门市单位住房建筑面积平均月租金逐年上涨，从2009年22.08元/月·m2到2018年42.79元/月·m2。城镇居民人均住房建筑面积逐年提高，居住面积逐步改善，居住质量也在不断提高。人均可支配收入逐渐增加，但租金收入比越来越大，2016年租金收入比达到最高值33.83%。这可能与2015年后国家和地方政府陆续出台了一系列政策文件，住房租赁市场热度攀升，房租明显上涨有关。

表4 2009—2018厦门市城镇居民住房支付能力

结合表3来看，2009—2012年租金收入比在25%—30%区间逐年上升，说明虽然租金逐年上涨但仍在居民可承受的范围内，城镇居民存在轻度住房支付困难。从2012年起租金收入比超过了30%，但都低于当年的住房支出收入比的上限值HEIRt，住房支付困难程度从轻度转变为中等支付困难。这意味着为了保证基本生活水平(居住面积达到人均值)，城镇居民每年需要用超过1/3的收入来支付房租，租金压力大。若再加上水电、燃气、物业、交通、饮食等基本开支，收入所剩无几，影响休闲娱乐等其他消费，影响居民幸福感。

表3 2009—2018年厦门市城镇居民住房支出收入比上限值

另外，由于历史发展的原因，厦门市岛内外长期存在发展不均衡的状况。无论是居住环境还是基本公共服务配套，岛内思明区、湖里区明显优于岛外集美、海沧、翔安、同安四区。调查显示，城镇居民在住房区位的选择上，选择思明区和湖里区的分别为42%和23%，而选择集美区、翔安区、海沧区、同安区仅为12%、9%、12%、2%，也就是说有65%的居民都选择了基础设施完善、配套齐全的岛内两区[6]。岛内两区的租金水平明显高于岛外四区，想要在岛内租房的居民面临更大的租金压力，住房支付困难程度更高。

四、主要结论与政策建议

研究发现：2009—2018年，厦门市城镇居民租金收入比总体呈现上升趋势，住房支付困难程度从轻度向中度发展。由于住房支付能力受住房面积、租金、收入等因素影响，为了提高城镇居民住房租金支付能力，本文有以下三点建议。

1.提高居民收入，完善租房金融服务

住房支付能力归根结底取决于居民的实际收入水平，居民的可支配收入增加，非住房支出减少，才能保障住房消费支出。近年来，厦门市居民人均可支配收入逐年增加，2019年，居民收入增长9.7%，甚至跑赢GDP增速(比上一年增长7.9%)，但房租和非住房人均生活消费支出也在上涨，因此，居民的住房支付能力逐渐下降。建议除了继续提高居民收入以外，应尽快落实提取住房公积金支付房租，发放租金补贴、发放“租房贷”等措施，减少租户实际租房支出，减轻租户经济负担。据了解，厦门市已有建设银行、厦门银行、华夏银行厦门分行、中国银行厦门市分行等多家银行签约加入住房租赁市场金融服务的行列，厦门中行更是在2017年落地了首笔“中银智贷—租房贷”业务，但目前银行发放的“租房贷”产品受众小，主要针对大型开发商或租赁企业，无法针对个人与个人之间的住房租赁。且市场存在一些房地产中介企业未经行政许可擅自从事金融业务活动，或与网贷平台等放贷组织勾结，强制承租人办理“租房贷”“套路贷”“高利贷”等乱象，租房金融服务有待加强。

2.增加租赁住房资源，维护租金稳定

从厦门市的情况来看，推动租金上涨的主要原因还是租赁市场的供不应求。虽然厦门市政府通过增加租赁住房土地供应、存量非住宅住房改造、挖掘整合“外口公寓”、鼓励广大市民将多余房屋出租等多项措施挖掘新房源的供给，一定程度上抑制了租金的上涨。但随着外来人口不断流入，岛外在岛内工作的人员、学区陪读户、工作生活便捷区等本市租房户日渐增长，租房需求将持续扩大[8]。深化住房供给侧改革，运用土地、税收和金融政策引导国有企业、非盈利组织、私人业主和其他房地产关联企业有序地进入租赁市场，增加租赁房的有效供给，即与居民的收入水平、住房需求相匹配的供给，才能维护租金稳定。

3.优化住房租赁市场供给，平衡岛内外租赁需求

住房面积是影响住房支付能力的重要因素，控制和减少住房面积也是降低住房支付困难重要手段[9]。从厦门市情况来看，租房需求主要集中于岛内两区20—70m2、一室一厅或两室一厅中小户型，但从供给来看，中小户型的供给量仅占市场总供给量的45%。中小户型的供不应求导致中小户型的租金水平高于平均租金，这就加剧了城镇居民租房支付困难。建议政府从供需两端入手，一方面，增加中小户型供给，优化住宅租赁市场供给结构；另一方面，继续推进跨岛发展战略，改善岛外的居住环境，使岛内外教育、医疗、商务、生活配套等各种基础设施逐步平衡，分流岛内的住房租赁需求，实现岛内外住房租赁市场平衡、有序发展。