房地产企业市场风险评价及防范策略

何叶荣，陈 瑞

(安徽建筑大学 经济与管理学院，安徽 合肥 230601)

本文拟将熵权法和模糊综合评价法相结合，并分析与评价当前房地产企业所面临的主要风险，通过建立模糊综合评价模型，将专家权重和评价指标进行集成，以便更准确地对房地产企业市场风险进行评价，更有效防控我国房地产企业市场风险。

1 房地产企业市场风险因素识别

房地产企业市场风险是指房地产企业投资时，市场条件的变化而带来的潜在风险。房地产市场包括消费者、投资者在内的各级交易领域，主要受土地价格、消费者收入水平、城市房地产供需状况的影响。因此，主要从供给、库存、融资等方面分析。

2 房地产企业市场风险评价指标体系的构建

房地产企业市场风险受供给、库存、融资等方面不确定因素的影响，因此结合我国房地产企业市场风险发展现状及潜在因素，选中3个一级指标，建立房地产企业市场风险评价指标体系，大体能够反映房地产企业市场风险基本情况。房地产企业市场风险评价指标体系如表1所示。

表1 房地产企业市场风险评价指标体系

3 研究方法及运算步骤

3.1 原理分析

通过查阅与房地产企业市场风险相关文献与资料，了解到风险评价的方法大体包括AHP、神经网络分析法、模糊综合评价法、数据包络分析法及灰色理论法等。本文拟将熵权法与模糊综合评价法结合运用。熵权法是指以指标变异情况为依据，并把计算所得权重客观排序的有效方法。熵起先是由德国物理学家鲁道夫·克劳修斯提出，随后shannon又将熵引入信息论中。熵权法侧重于客观性，并且精度较高，可以由熵权法计算所得的结果为综合评价提供依据[11]。模糊综合评价法是运用模糊数学的附属度理论，对所制约事物的定性评价转换成定量评价的一种综合评价方法。模糊综合评价法具有相互比较的特性且能够处理一些模糊的、难以量化的问题。将以上两种方法相结合，在精准权重的基础上进行评价，所得结果精度较高，风险评判更具有针对性。

3.2 运算过程

(1)建立风险评价因素集

根据表1建立的房地产企业市场风险评价指标体系，设总评价指标为Χ，一级指标记为X={X1,X2,X3,X4},二级指标记Xi={Xij}，式中{i=1,2,3,4;j=1,2,3,4,5}(i表示第i个一级指标，j表示第j个二级指标)。

(2)确定风险评价集

由于房地产企业市场风险各个因素以及各因素的各个子指标难以量化，因此运用李克特量表将各个指标的风险程度划分为Ⅰ级、Ⅱ级、Ⅲ级、Ⅳ级、Ⅴ级等5个等级(级别越高风险越大)，Ⅰ级风险记(0-2分)，Ⅱ级风险记(2-4分)，Ⅲ级风险记(4-6分)，Ⅳ级风险记(6-8分)，Ⅴ级风险记(8-10分)，记评语集T={Τ1,Τ2,…,Τ5}。

(3)确定各指标权重

首先根据公式(1)计算各指标的信息熵，

(1)

式中：Hj是第j个指标的熵值。

然后根据公式(2)计算权重，

(2)

最后确定各风险指标权重集W={W1,W2,…,Wn}

(4)建立模糊综合评价矩阵

将评价对象的权重集与指标集合成，记合成矩阵为

(3)

式中：φj为评价指标j属于Ti相应子集的模糊风险程度；φ表示二级指标对一级指标的风险评价结果。

4 构建房地产企业市场风险评价模型

4.1 数据来源

在合肥选取10家综合实力较强的房地产企业与4所建筑类院校发放360份问卷，收回有效评分问卷324份。调查内容主要是对房地产企业市场风险的各二级指标的风险程度进行打分。依据上述风险指标评价集，对应的影响程度评分区间分别为无(0-2分)，较小(2-4分)，一般(4-6分)，严重(6-8分)，高风险(8-10分)。调查结果如表2所示。

表2 房地产企业市场风险因素调查表

4.2 数据信度与效度检验

对上表数据进行归一化处理，再分析数据的信度及效度，以便于提高综合评价的准确性，通过SPSS 22.0分析数据，检验结果如表3、表4所示。

表3 数据信度分析表

表4 KOM和Bartlett’s检验表

表3是数据的可靠性分析，其中Cronbach’Alpha结果为0.995，大于标准值0.7，表明数据的内在一致性较高。表4是KOM和Bartlett’s检验表。表4中 KOM值为0.815，Bartlett’s检验值为956.762，且都在0.05下显著，说明数据效度较高。

4.3 确定权重

根据专家调查法，对所得的数据作进一步处理。结果如表4所示。供给风险X1、库存风险X2、融资风险X3计算如下。

(4)

(5)

(6)

(7)

(8)

(9)

ωX1=(0.30,0.30,0.15,0.25),ωX2=(0.27,0.29,0.27,0.16)

ωX3=(0.08,0.22,0.32,0.19,0.19),ωX4=(0.30,0.26,0.26,0.18)

由此可得各一级指标权重：

(10)

经计算可得ωx1=0.35,ωx2=0.37,ωx3=0.28。

表4 房地产企业市场风险评价结果

4.4 模糊综合评价

据公式(3)得二级指标的评价结果

(11)

(12)

(13)

φ与评语集T的乘积为模糊综合评分Y，取每个分数对应区间的中间值。评语集Τ中每个因子量化值记0-10分,房地产企业市场风险各个指标评价值越临近10风险程度则越高，越接近0风险程度则越低。

其中一级指标各评价总分分别为：

计算房地产企业市场风险综合评价值：

Y=ω×φ×(9,7,5,3,1)T

根据数据处理结果显示，房地产企业市场风险综合评价结果为4.39，说明房企市场风险整体状况处于严重等级。房地产企业市场风险一级指标综合评价值严重程度排序为融资风险(4.55)>库存风险(4.42)>供给风险(4.26)，表明房地产企业面临更多的是融资风险，而库存风险对房地产企业影响也较为严重，供给风险对其影响程度相对较小。从房地产业市场风险二级指标中可以得出，房地产市场价格、金融机构贷款、消费者收入等三个指标是引发房地产企业市场风险重要推动力，表明金融市场资金的来源及动态会严重影响房地产企业的运行，故房地产企业要监控经济发展状况，保持金融稳定性；而地价风险、流动性风险、资金变现等指标权重相对较小，说明地价风险与资金变现等对房地产企业市场风险影响力较小。

5 结 语

通过识别房地产企业市场风险因素，构建房地产企业市场风险评价指标体系，建立房地产企业市场风险评价模型，对房地产企业市场风险进行综合评价。