基于扎根理论的街坊整体开发模式适用条件研究

李荣生，何清华，覃柳淼，冯文强

（1. 深圳市前海建设投资控股集团有限公司，广东 深圳 518066；2. 同济大学 经济与管理学院，上海 200092；3. 南昌大学 建筑工程学院，江西 南昌 330031，E-mail：3223049410@qq.com）

街坊整体开发模式是相对于传统单地块分散开发模式的一个概念，指在城市核心区一定范围（街区或多地块）内，以城市片区高质量发展为目标导向，深度应用五大新发展理念，从大街坊整体的角度开展统一规划、统一设计、统一建设和统一运营的一种开发模式。整体开发理念是街坊整体开发模式的核心思想，在我国古代城市街区规划中已有所体现[1]。近年来城市开发领域的理论研究积累了诸多落实新发展理念的城市开发思想和理念，街坊整体开发模式正是在这种新思潮、新理念的引领驱动下产生的城市片区开发模式，实现了市场资本投资、政府规划落地、公众人性化体验的多方共赢[2]。

以单地块独立开发为主要开发方式的传统城市发展模式在经济高速增长与城市规模不断扩大的背景下，出现了土地资源紧张、交通拥堵、生态环境污染、公共资源紧张等一系列 “大城市病”，已经成为了制约城市高质量发展、可持续运行和人民生活品质提升的重要因素[3]。与单地块独立开发相比，街坊整体开发模式具有共享性、协调性、系统性、高效性、人本性，以及 “政府-市场” 二元性等重要特征[4]。街坊整体开发这一创新模式已经成为一种潮流和趋势，凭借其独特的优越性，逐渐被世界各大城市管理者所采用。深圳前海十九单元03 街坊项目借鉴前人探索开发的经验，吸取教训，取其精华，针对自身特色进一步优化，形成前海独特的、创新的街坊整体开发模式。

目前，我国各大城市积极开展街坊整体开发模式的实践探索，北京、上海及深圳等城市推出相应政策积极推行街坊整体开发模式，街坊整体开发模式逐渐受到学界和实践界的广泛关注[5]。但是，街坊整体开发模式的情景适应性研究仍较为缺乏，不同情境下的应用深度与广度也存在差异，亟需对街坊整体开发模式的适用条件进行深入探讨，形成可复制可推广的 “前海经验”。因此，本文运用扎根理论分析凝练了街坊整体开发模式的适用条件，为进一步理解街坊整体开发模式的适用性奠定了理论基础。

1 研究方法与数据收集

1.1 研究方法

扎根理论是一种经典的管理学定量研究方法，研究前没有理论假设，通过对原始文本资料的深度研读整理，从下至上地分析并逐层归纳概括，由最上层范畴得出规律性结论和概念模型，反映事物核心本质[6，7]。鉴于工程项目管理研究的性质，其需要进行从古典实证主义到实用主义的范式转换，扎根理论是实现这一研究方法转变的途径。因此，扎根理论广泛应用于建设工程项目相关研究中[8～10]。

本文按照扎根理论研究的一般流程，基于确定的研究问题和文献研究，对原始文本资料进行分析归纳。通过开放编码、主轴编码、选择性编码，逐步将文本信息提炼、概括、范畴化，总结凝练街坊整体开发模式的适用条件，资料分析过程中采用持续比较的分析思路，提炼修正理论直至理论饱和。

1.2 数据收集

本文遵循Glaser 等[6]和Strauss 等[7]给出的多种数据来源建议，通过实地调研数据、内部管理文件、二手数据和访谈等多类数据进行交叉验证，避免因一手资料带来的信息偏差或主观偏见[11]。选取深圳前海十九单元03 街坊项目为研究对象，数据来源为：访谈数据；内部档案数据，包括建设过程中会议纪要、建筑设计等；已有的公开文献资料。

十九单元03 街坊是前海地区首个由多家开发主体共同参与、同步整体式开发的典型项目，不同于传统的单一主体对多个地块进行整体开发，街坊内7 个建设用地分别由7 家用地主体开发，产生了真正的多元主体合作开发情境。该单元地块汇聚了多个重点产业项目，是前海妈湾现代物流产业城一组至关重要的建筑群。其中访谈数据为通过半结构化访谈获取的原始资料，访谈对象主要为深圳前海十九单元03 街坊项目的设计方、施工方及业主方，包括设计、统筹、施工的负责人及街坊的项目经理共10 名，每次访谈时间为1～2 小时。访谈内容主要围绕该项目中街坊整体开发模式的特征、内涵、建设统筹机制，引导访谈人讲述自己在建设过程中的心得并阐述对于街坊整体开发模式的理解。在访谈结束后，结合内部文档，文献资料和访谈资料，根据街坊实际情况，整理访谈内容后，再次向受访者叙述并总结访谈信息与内容，确保访谈内容的精确性与完整性。本文所涉及到的具体数据来源如表1 所示。

表1 数据来源

2 范畴提炼和模型建构

2.1 开放式编码

开放式编码通过对原始访谈资料逐字逐句的编码、标签，进而从原始资料中产生初始概念、发现概念范畴，为后续文本资料的范畴化和收敛化奠定坚实基础。为减少个人主观偏见的影响，本文以受访者的原话作为标签，并从中发掘初始概念。本文通过ATLAS 8.0 进行原始访谈资料的概念化，将相似的内容编码至同一概念下，并将类似或者相关原始概念编码合并形成范畴。进行范畴化时，剔除重复频次极少的初始概念（频数少于2 次），选择重复频次在3 次以上的初始概念。此外，个别前后矛盾的初始概念也被剔除。由于原始概念数较多无法全部列出，为了节省篇幅，对于原始概念数大于3 个的范畴，表2 中仅节选3 条原始资料语句及相应的初始概念。

表2 开放式编码范畴化（节选）

2.2 主轴编码

主轴编码指将开放性编码中概念或类属彼此联系在一起[6，7]。为了形成更具综合性和概念化的编码，本文在开放性编码的基础上进行主轴编码，将开放式编码中被分割的资料，通过类聚分析，在不同范畴间建立联系，形成更概括性的范畴。本文对开放性编码得到的概念和范畴进行重新归类，逐个详细分析，具体情况如表3 所示。

表3 主轴编码形成的主范畴

2.3 选择性编码

选择性编码，即进一步系统地处理范畴与范畴之间的联系，在合并形成的主范畴的基础上按照一定原则进行进一步的挖掘和整合，梳理出能囊括最大多数研究结果、起到提纲挈领作用的核心范畴，并发展出系统理论[6，7]。将本文的核心研究问题范畴化为 “街坊整体开发模式的适用条件”，通过开放式编码、主轴编码及选择性编码及相关分析，总结凝练出相关范畴及范畴间因果关系及其逻辑顺序，如图1 所示。

图1 街坊整体开发模式适用条件理论模型

2.4 理论饱和度检验

为了检验理论模型的饱和性，通过其余1/3 的访谈记录进行理论饱和度检验。结果显示，模型中的范畴已经发展得较为丰富，均未发现形成新的重要范畴和关系。因此，可以确定已获得的街坊整体开发模式适用条件理论模型是饱和的。

3 适用条件分析

3.1 区域适用条件

（1）经济较为发达的一、二线城市。在街坊整体开发模式背景下，多个业主共同进行开发建设，项目的施工难度和成本都显著增加，因此，街坊整体开发模式应充分考虑区域适应性问题。街坊整体开发模式的特征决定了其主要适用于一线、二线城市。如地下空间高强度开发是街坊整体开发模式的一大特征，一定程度上导致了施工难度与成本的上升，因此，地下空间高强度开发主要适用于经济效益好、资源聚集性强的区域，以实现良好的投资效益。一线、二线城市具有经济基础雄厚、资源集聚性强及公共基础设施完善等特点，同时也存在土地资源紧缺、交通拥堵及环境污染等“城市病”问题。地下空间高强度开发有助于缓解一线、二线城市的土地资源紧缺问题，实现城市的立体化发展。因此，一线、二线城市为街坊整体开发模式的应用提供了良好条件的同时，街坊整体开发模式的应用也将使得一线、二线城市实现高质量、立体化及可持续发展。

（2）城市CBD、CAZ 核心区域。对于适用城市区域而言，街坊整体开发模式主要以人口相对集中、充满活力的城市CBD（中央商务区）、CAZ（中央活动区）核心区域为适用对象。地下空间整体开发往往涉及多种空间功能，商业、休闲、办公等功能对区域的人口密度及经济活力提出了一定要求，人口相对集中、充满活力的城市CBD、CAZ 核心区域采用街坊整体开发模式有助于提供功能复合、充满活力的城市公共空间，在较短的出行距离内满足人们的日常需求，充分发挥商业、办公及娱乐等多种功能；而对于人口密度相对较低的城市次要区域而言，采用街坊整体开发模式的土地开发成本较高，且难以有效发挥地下空间各功能空间的效用，运营效益较低。

3.2 规模适用条件

（1）具有一定的规模效应。街坊整体开发模式对建设规模提出了一定的要求。一方面，街坊整体开发项目应具备一定的建设规模，保证规模效益的实现。对于规模较小的项目而言，街坊整体开发模式难以提升投资效益，也较难实现人防、基坑支护等地下空间开发成本的降低。当项目具备一定的建设规模时，地下空间整体开发具有降低人防、基坑支护成本的优势，有效提升投资效益；另一方面，当街坊整体开发项目建设规模过大时，协调难度、开发成本将会大幅度提升，项目难以有效推进。因此，街坊整体开发模式的开发效益随建设规模呈现“倒U 型” 变化。

（2）考虑市场去化能力。在街坊整体开发模式背景下，为实现良好的投资效益，建设规模的确定还应考虑市场去化能力，一方面，项目的建设规模要与市场需求相匹配；另一方面，建设规模还应考虑市场存量。

3.3 规划适用条件

（1）“窄路密网” 的小街坊模式。一是“窄路密网” 的小街坊模式具有提升空间连接性的特点。“窄路密网” 模式通过增加道路密度、调整街区道路尺度有效缓解了空间割裂问题。空间有效连接为街坊内部交流互通提供支持，为街坊整体开发的“一体化” 建设提供保障；二是“窄路密网” 的小街坊模式具有提升步行性的特点。“窄路密网” 模式下的道路设计更注重 “以人为本”，在符合道路设计标准的前提下减少行人过街步行距离，提高行人过街安全性，保护和鼓励了步行出行的方式[12]。“窄路密网” 的小街坊模式所具有的步行性特征在一定程度上增强了街坊整体开发空间的街道活力和商业活力，为公共空间的后续运营打下基础；三是“窄路密网” 的小街坊模式具有提升社会性的特点。“社会性” 与 “步行性” 一同被认为是街道作为城市重要公共空间的属性所在。“窄路密网” 的小街坊模式开放街区部分内部通道，使得原本封闭性的道路既可为街区内部服务，也可为城市发展服务，打造出开放共享的公共空间[13]。

（2）重视区域整体品质。区域整体开发已成为推动城市转型发展、实现有机更新的主要方向，是提升城市功能内涵、塑造地区特色品质的重要手段[14]。传统的单地块开发多呈现开发“碎片化” 的特征，不利于区域整体功能与品质的提升。因此，为打造统一、便捷、高效的高品质街坊公共空间与整体形象，在规划上应重视区域整体形象与品质的发展，其具体表现为重视公共开放空间建设、打造高效便捷的交通体系、重视打造统一街坊形象及地下空间整体开发。

3.4 建设时序适用条件

（1）前期筹备同步。为确保街坊整体开发的一体化形象和高品质空间，持续有效推进项目整体进展，需要从项目建设的前期筹备阶段开始有意识地把控建设时序问题。其中，街坊整体开发模式的前期筹备阶段可大致分为项目招商阶段与土地出让阶段。保持项目招商同步，最大的优势是确保引入产业均符合区域整体发展的要求，在打造统一、便捷、高效的高品质公共空间和整体形象的同时，为城市发展注入新活力。由于街坊整体开发模式中各地块的开发主体存在差异化需求，为最大化减少差异性，降低项目实施过程中的协调难度，保证一体化建设和项目整体进度，各地块在土地出让阶段需保持基本同步。

（2）项目实施过程同步。不同地块由不同开发主体组织开发建设是街坊整体开发模式创新的特征点之一。但由于各开发主体存在的需求差异及能力差异对各主体建设项目的建设时序产生的影响，容易导致各地块建设项目之间难以较好衔接。因此，各开发主体之间的沟通协调问题成为项目实施全过程中最大的难点。为配合好街坊整体开发，强化一体化建设，避免沟通协调不当而导致建设项目出现重大损失，项目实施过程中需要统一各地块的建设时序、同步进行开发建设。

3.5 制度环境适用条件

（1）透明高效的政务环境。在街坊整体开发模式下，政府和市场是“主-从” 的合作关系，政府享有项目决策的 “话语权”，在一定程度上起到宏观调控、激励监督、协调发展的主导作用[15]。因此，要维持好市场间的良好经济秩序，政府必须承担建立、规范和保护市场秩序的责任。政府通过协同配合、共同承担关系全局的任务，在利益分配方面，项目产生的利益更多地从公共利益出发，提高地块商业价值；在政策环境方面，营造有利于创新的环境以最大限度地汇集优质资源，形成创新性研究成果，构建透明高效的政务环境以提高行政效率；在市场协调统筹方面，形成资源共享的发展局面。

（2）竞争有序的市场环境。优化营商环境有利于调节政府与市场的关系，减少政府对经济秩序的过度干预，形成开放的市场环境，使市场化进程全面推进，提升资源配置效率。政府通过建立竞争有序的市场环境以处理好与市场的关系，不仅可以激发市场活力，还可以为市场提供一个完备的制度环境，健全监督体系[16]。一是尊重市场本身的内在规律。前海管理局不仅通过宏观的调控作用协调好市场环境，还明确自身的权利和义务尽最大努力发挥市场在资源配置中的作用；二是健全市场监管体系。通过对市场制定科学化的监管规则、流程及标准，健全市场监督责任制。

（3）良好的营商环境。营商环境的内涵包括影响企业活动的经济要素、社会要素、政治要素及法律要素等多个方面，是一项对中国现代化经济体系建设、经济社会变革、发展动力转变和对外开放发展等领域具有深远影响的系统性工程[17]。良好的营商环境能够为市场提供一个公平的环境获取生产要素，最大限度地实现生产要素的市场化配置。政府作为营商环境的主体，政府的作为是影响营商环境的关键性因素。

3.6 开发组织适用条件

（1）开发企业间具有合作开发的成功经验。十九单元03 街坊作为前海创新开发模式建设的先行先试者，率先实践了“街坊整体开发” 的开发理念，各开发业主间在实践过程中积累了诸多经验，避免了在相对长期的开发过程中，参与方对相关决策及管理者的建设目标产生理解上的偏颇、规划理念不能落实、各干系方不能达成共识、各地块在功能上产生冲突、各主体在工程组织及施工上相互影响、项目在资源分配上产生重复或浪费。街坊整体开发的目的是实现区域创新能力的提升，通过培育和提升市场的自主创新性，使市场间形成一种稳定、长期的合作。街坊整体开发的核心技术是以突破为中心提升技术创新能力，以资源配置为中心提升管理能力，为街坊整体开发在提高创新能力中发挥重要作用。

（2）开发企业间具有相同或类似的经验战略。整体建设中最显著的特点就是利益相关方多，最终需要找到相关利益平衡点。成立整体开发协调委员会，由牵头单位牵头，组织开发商、政府、投资者、公众组成的委员会共同参与整体设计、建设和运营工作。“二元主体众筹式城市设计” 通过建立一个成熟、中立的沟通机制，使各个用地主体之间的协同机制贯穿街坊整体开发全过程，充分发挥用地主体的议事能力和决策能力，在企业层面不断发现问题、解决问题，充分调动了用地主体的积极性。协同创新是以一定协同机制作为保障，协同机制缺失会使开发企业间沟通不畅，导致企业间无法进行信息和资源的及时传递，创新效率会因此而降低[18]。

（3）开发企业间具有相同或相似的品质要求。随着绿色建筑要求的深入发展，前海城市新中心的发展对街坊整体开发模式提出了更为严苛的品质要求，迫使开发企业间建立良好的合作基础。只有在全面而深入的配合下，才能对后期工作的正常进行做出合理的规划。在街坊整体开发建设过程中，各开发企业间具有相同或相似的品质要求为开发建设的高效进行奠定了基础。

4 结语

本文基于街坊整体开发模式地下空间高强度开发、公共资源统一配置及多业主共同开发等特征，对街坊整体开发模式适用条件进行探索，运用扎根理论凝练了街坊整体开发模式区域、规模、规划、建设时序、制度环境及开发组织六大适用条件。经过理论验证，六大适用条件较全面地覆盖并回答了街坊整体开发模式适应性涉及的核心问题，有利于保证街坊整体开发模式的实践可操作性和项目成功的可靠度。各项适用条件之间形成了较为逻辑化和系统化的密切关联，促进了适用条件体系的稳定性和牢固性。作为一项探索性研究，本文的质性分析基于管理人员的非结构化数据和访谈数据，存在一定的局限性。扎根理论虽然是一种基于案例的科学理论构建方法，但仍存在一定的主观性。在未来研究中，需通过实证研究来验证街坊整体开发模式适用条件的解释程度，检验模型的信度和效度，从而弥补定性研究的不足。