基于DEMATEL-ISM 的社会资本参与老旧小区改造项目影响因素分析

李明顺，张 豆

（长沙理工大学 交通运输工程学院，湖南 长沙 410114，E-mail：2439169567@qq.com）

2020 年7 月，在国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》[1]中，明确提出支持各类企业以政府和社会资本合作模式参与老旧小区改造。城镇老旧小区是指城市或县城建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区。其因年代久远、没有配套的服务设施等原因存在大量安全隐患，需要对其加快改造。但在实际改造过程中，由于市场机制不完善、居民协调困难及改造利益相关方利益分配不合理等原因，社会资本参与积极性不高，缺乏进入改造市场的动力。目前处于老旧小区改造全面推进的关键时刻，如何提高老旧小区改造项目吸引社会资本参与的动力，推动改造项目顺利实施，成为亟待解决的问题，因此有必要对社会资本参与老旧小区改造的影响因素进行归纳与分析，为加快城市更新建设提供建议。

近年来，由于国家政策支持及发展需要，社会资本逐步参与到文化、体育及城市更新等项目，我国学者对于社会资本参与项目的影响因素进行了大量研究。刘洪波等[2]、陈科宇[3]及冯兴元等[4]对PPP 项目、特色小镇及乡村振兴和农业农村现代化项目吸引社会资本参与的因素进行了分析。从城市更新工作开展以来，我国学者的研究主要集中于改造方案、意愿及评价体系，李德智等[5]和沈丽娜等[6]分别从老旧小区改造的精细化治理绩效评价体系及韧性评价体系出发，对改造中的绩效及韧性进行分析并提出建议。张国宗等[7]从老旧小区绿色可持续改造出发，对居民意愿进行研究，从而提出绿色可持续改造方案优化的对策建议。李嘉珣[8]对新形势下老旧小区资金的筹措进行探究，提出了“政金合作”及“社会资本自主维育”两种资金筹措模式，并分析其流程、优势及建议。何琴琴等[9]采用结构方程模型（SEM）对老旧小区改造内容的先后顺序加以分析，为编制老旧小区改建方案提出了重要依据。李奕锜等[10]对老旧小区的改造潜力运用蒙特卡洛模拟进行测算，以便于领导者进行更新决策。

综上，关于老旧小区改造的研究主要集中于改造方案、意愿及评价体系，而对社会资本参与老旧小区改造项目影响因素及作用路径的研究较少，本文通过DEMATEL 耦合ISM 模型对社会资本改造老旧小区进行影响因素分析，识别出影响社会资本参与意愿的主要因素，从项目、居民、政策、投资回报及市场5 个维度对因素之间的层级关系及作用路径进行分析，可有效提升社会企业参与类似老旧小区改造民生工程的积极性，为政府解决改造过程中出现的资金缺口大、改造缓慢等问题提供意见和建议。

1 影响因素体系构建

老旧小区市场化改造主要涉及三方利益相关者，分别为居民、政府及社会资本，而社会资本有决定是否参与改造的权力，是三方利益相关者的主导者，因此影响因素体系构建的核心要从社会资本的关注点开始。对可以参与进老旧小区改造的社会企业的高级管理人员进行咨询，得出项目、居民、政策、投资回报及市场是社会资本是否进行老旧小区改造投资关注的重点。因此本文通过这5 个维度进行影响因素体系的构建。

自2020 年全面推进城镇老旧小区改造工作以来，依据2020、2021 两年各省的政府工作报告，河南、四川及山东老旧小区改造数量年均达到60万户以上，位于我国各省份前列，是老旧小区改造大省。本文通过归纳整合有关老旧小区改造的相关文献[11～16]，研究老旧小区改造大省颁布的各种关于老旧小区改造的文件政策，对引入社会企业的改造项目（如广州市花都区新民社区）实地调研，并结合从事老旧小区改造研究方面的专家及教授的意见，识别出影响社会资本参与老旧小区改造项目的因素体系，因素之间相互作用，从而组成改造项目吸纳社会资本投资的动力机制。影响因素体系如表1 所示。

表1 影响因素体系

（1）项目因素。改造内容包括基础类、完善类、提升类三类。不同的改造内容对应不同的改造方式、改造规划和资金需求；改造工期是指改造时间的长短；改造难度是指施工难度与协调难度。施工难度如带户施工、场地狭小、工期紧张、质量难控等；协调难度如加装电梯时要征得受到采光、噪音及通风影响业主及一楼业主的同意，并协调好电梯运营费用。

（2）居民因素。居民意愿是指社会资本的引入需要征求民意，居民是否允许社会资本进行老旧小区改造是政府和社会资本需要考虑的的因素。居民是老旧小区更新的直接受益人，同时改造的主战场也是居民的家，居民意愿是十分关键的因素；居民认知程度是指居民对于老旧小区改造的相关政策及社会资本参与改造是否可行的认知程度。

（3）政策因素。有利的政策可以减少社会资本参与改造项目的顾忌。老旧小区改造中资金流问题、改造中及改造后社会资本承担的风险、改造中人员资金设备管理等都需要政府制定相关法律法规让社会资本积极参与且放心参与，法律法规健全程度及政府激励力度是其中的核心。

（4）投资回报因素。资本增值指投入的资金所能获得的利润。对于社会资本来说，获取让企业满意的收益是参与改造项目的根本目的。在保证居民利益不受损害及改造项目顺利进行的前提下，提高投资回报率是吸引社会资本参与的最大动力，只有社会资本从中获取满意的收益，才能促进其积极参与城镇更新等民生项目；投入成本是社会资本考虑是否参与改造十分重要的因素，社会企业自身资本实力存在差异，需要社会资本在保证自己公司运营正常的情况下，有富余的资金投入到改造中；额外收益指的是税收减免、品牌树立、占领潜在市场、政府给予的财政补贴、提升资信评级等能够提升社会资本实力的措施。

（5）市场因素。市场机制指老旧小区改造建设配套指标体系、统筹协调机制、市场运营机制及社区治理的市场模式[12]；合作模式指社会资本的资金如何投入到改造中，收益如何获取，改造中社会资本与业主的利益产生交叉或捆绑。合作模式如小区改造+物业管理等；市场准入门槛是指在可以参与进老旧小区改造的社会力量中，政府比较偏向于采用国有资产的企业，对私企及小型公司持有怀疑态度，对他们能否负责任的完成改造工作比较担心，因此会设置市场准入门槛；外部环境包括行业自律性、企业竞争压力及新冠疫情持续存在状态下经济低迷的环境。

2 DEMA TEL-ISM 模型构建

2.1 理论基础

DEMATEL（决策实验室法）是一个通过综合图论和矩阵理论加以研究的方法，其中心思想是确定影响因素体系，研究因素之间的互相影响关系，量化进行计算，从而可以判断因素之间的因果关系及每个因素的重要程度[17]，但该方法仅能确定单个影响因素之间各种参数的大小顺序及因果关系，无法确定因素之间的层级结构。

ISM（解释结构模型）是用于分析现代系统内部关系的方法，其中心思想是通过一系列核心的数学拓扑运算，将影响因素之间的层级关系进行分析，得到一个多层级递阶有向拓扑图，把影响各种因素间的逻辑关系用清晰的梯形结构图表达[18]，但该方法无法确定因素对整个系统的影响程度。

在城镇更新过程中，与社会资本进行直接沟通的利益主体众多，因此影响社会资本参与改造的因素多样且复杂，需要一套能够能对影响因素进行分析和评估的模型和方法。通过DEMATEL 耦合ISM来对社会资本参与影响因素进行分析，既能筛选出系统中的关键影响因素及影响程度，也能对每个影响因素进行层次划分，构建多层级结构拓扑图。因此本文采用DEMATEL-ISM 来对引入社会资本改造老旧小区的影响因素进行分析。

2.2 模型构建步骤

（1）构建影响因素体系。明确影响社会资本改造老旧小区的因素，依次记为S1，S2，S3，…，Sn。

（2）构造直接影响矩阵A。采用打分法，按照两个因素之间的直接影响情况进行打分，划定5 种级别，分别赋值0～4，得到矩阵A=(aij)n×n。设定当i=j时，aij=0。

（3）计算规范化影响矩阵B。对直接影响矩阵A依据下式进行运算处理得到矩阵B。

（4）计算综合影响矩阵C。

式中，cij表示影响因素i和j之间的间接影响关系；E表示单位矩阵。

（5）以矩阵C为基础，依次计算影响度Xi、被影响度Yi、中心度Mi、原因度Ni。此时可以对DEMATEL 模型进行分析，得到因素之间的因果关系及重要程度。

（6）计算可达矩阵E。将综合影响矩阵C加上单位矩阵E得到整体影响矩阵D=(dij)n×n，以整体影响矩阵为依据，设置阈值λ，若dij≥λ，则eij=1；若dijλ，则eij=0。

（7）将各因素划分层级。在可达矩阵E的基础上，求得因素Si的可达集R(Si)、前因集A(Si)，若元素满足R(Si)=R(Si)∩A(Si)，则可将这些因素作为第一个层级，删除第一个层级的因素，继续上述步骤，直至把所有的影响因素分层级。

（8）根据划分的层级，得到多层递阶结构模型，对其进行分析，可以得到因素之间的层级结构及影响路径。

3 模型分析

3.1 DEMATEL 模型分析

采用问卷调查法来收集数据。调查对象为可以参与进老旧小区改造项目的社会力量、从事城市更新研究的高校教授及湖南省长沙市即将进行老旧小区改造的业主：社会力量如：物业管理公司、家政服务公司、电梯加装公司及装修公司等企业的高级管理人员。问卷采用电子邮箱及现场调研形式进行，总共发放53 份，其中电子邮箱发送33 份，包括社会企业的高级管理人员发放25 份，专家及教授发放8 份，对即将进行老旧小区改造的业主进行现场调研获得问卷20 份，共收回有效答卷45 份，对其进行信效度分析，信度效度检验合格，以此数据来构建直接影响矩阵A（见表2）。

表2 直接影响矩阵A

基于得到的直接影响矩阵A，按照式（1）、式（2）采用Matlab 软件计算综合影响矩阵C（见表3），然后按照式（3）～式（6）计算影响度Xi、被影响度Yi、中心度Mi、原因度Ni（见表4）。

表3 综合影响矩阵C

表4 影响度、被影响度、中心度和原因度

由表4 可得DEMATEL 模型分析结果如下：

（1）影响度。排名前三的影响因素为法律法规健全程度S7、合作模式S12及资本增值S8，影响度大小分别为2.31、1.76、1.74，表明这3 项要素对其他因素的影响程度较大。

（2）被影响度。排名前三的影响因素为市场机制S11、额外收益S10及市场准入门槛S13，被影响度大小分别为1.85、1.81、1.76，说明这些因素比较容易受到其他因素的影响。

（3）中心度。排名前三的影响因素为法律法规健全程度S7、市场准入门槛S13及市场机制S11，其中心度分别为3.64、3.48、3.26。中心度的大小表明该因素在老旧小区改造系统的关键程度，即中心度越大，该因素在老旧小区改造参与主体中的影响程度越大，更加值得关注。

（4）原因度。在14 个影响因素中，原因因素共有6 个，分别为改造内容S1、政府激励力度S6、法律法规健全程度S7、资本增值S8、投入成本S9、合作模式S12，表明上述因子可以对其他因子产生影响，其中法律法规健全程度和合作模式是社会资本参与老旧小区改造的主要因素。结果因素共有8 个，分别为改造工期S2、改造难度S3、居民意愿S4、居民认知程度S5、额外收益S10、市场机制S11、市场准入门槛S13、外部环境S14，表明这些因子很容易受到其他因子的影响，其中额外收益和居民意愿是结果因素中比较重要的因素。

3.2 ISM 模型分析

为了得到可达矩阵，需要引入阈值λ，设置λ的目的是筛去影响程度弱的指标之间的影响关系，λ值的大小会影响系统的复杂程度。λ值越大，系统层次越少，但各影响因素的相互影响关系难以描述清楚；λ值越小，系统层次越多，但又缺乏整体性。首先计算综合影响矩阵C的平均值为0.1，然后阈值λ分别取0.06、0.08、0.1、0.12、0.14、0.16 情况下推导结构模型层次，当λ=0.06、0.08、0.1、0.12时，得到的影响层次均过多，影响因素没有整体性；当λ=0.16 时，得到的影响层次过少，无法描述出14 个影响因素之间的关系。因此选择分成5 个层次建立多层递阶级结构模型，即λ取值0.14。

取阈值λ=0.14，计算可达矩阵E如表5 所示。求得因素Si的前因集A(Si)，可达集R(Si)及R(Si)∩A(Si)，如表6 所示，将各因素划分层级，得到影响社会资本参与老旧小区改造项目影响因素的多层次递阶结构图，如图1 所示。

表6 可达集R(Si)、前因集A(Si)以及R(Si)∩A(Si)

图1 多层次递阶结构模型图

表5 可达矩阵E

分析得到的多层递阶结构模型图，可以看到因素之间存在复杂的联系关系。通过影响因素可以分为5 个层次，随着层级的增加，影响因素对老旧小区改造系统的重要程度也在逐步增加，最上层的是表层影响因素，最下层的是根源影响因素，中间的影响程度逐渐增加。

表层影响因素有改造内容、改造工期、改造难度、居民意愿、额外收益、市场机制，这些是社会资本直接关注的内容，是影响社会资本参与改造最直接的因素；居民认知程度及投入成本为浅层影响因素；市场的准入门槛为中层影响因素，它在模型图中节点数是比较多的，连接着浅层影响因素和深层影响因素，串联了整个影响因素体系，需要对此因素进行重点关注；法律法规的健全程度、资本增值、外部环境为深层影响因素，也是比较深层次的因素，也对吸引社会资本参与进老旧小区改造起着重要作用；政府激励力度及合作模式影响社会资本参与改造项目的根源影响因素，是社会资本在参与投资改造项目前十分关注的，也是本质影响因素，需引起重视。

4 建议

为加快推进老旧小区改造建设，本文提出以下建议：

（1）加大政府激励力度，完善激励机制。对于现在改造项目社会资本参与积极性低、融资困难的情形下，政府应建立科学、合理、有效的激励机制，如给与社会资本一定的财政补贴、税收减免、增加其资信评级及社会荣誉，提高社会企业参与改造的动力，引导其积极参与。

（2）建立多种合作模式。政府、社会资本、小区业主是老旧小区改造的参与主体，可以根据改造小区的实际情况制定不同的合作模式，如社会资本与业主利益捆绑模式等合作模式。政府要根据不同的地域文化、小区风格、小区构造及当地政策制定多元化的合作模式。

（3）适当降低市场准入门槛。政府比较偏向于拥有国有资产的企业来参与改造，这严重降低了私人企业参与改造的积极性，因此要逐步放宽老旧小区改造这种民生项目的市场准入条件，因此建议政府对那些资信评级良好且有意愿参与进城镇老旧小区改造的私人企业给与宽容，引导私人企业及中小型企业与政府合作参与利于人民群众的民生项目，并根据国民经济效益给与相应补偿。

5 结语

本文通过采用DEMATEL 耦合ISM 模型来对社会资本参与老旧小区的影响因素进行分析，通过DEMATEL 模型分析得到，法律法规的健全程度对社会资本参与老旧小区改造的影响最大。中心度排名前三的影响因素分别是法律法规健全程度、市场准入门槛以及市场机制，说明除了法律法规健全程度以外，市场准入门槛、市场机制也对社会资本参与改造产生较大影响。通过ISM 模型分析得到，社会资本改造老旧小区的影响因素分为5 个层次，其中改造内容、改造工期、改造难度、居民意愿、额外收益、市场机制是影响社会资本参与改造的表层影响因素，而政府激励力度及合作模式是社会资本参与改造的根源影响因素，法律法规的健全程度、资本增值、外部环境这3 个影响因素是深层影响因素，也对社会资本的投资决策起着非常关键的影响。