基于灰色理论的城市商品住宅价格波动分析*——以长沙市为例

赵煜明，朱红梅，陈 云，袁露影，黄 河

(湖南农业大学资源环境学院，湖南长沙410128)

基于灰色理论的城市商品住宅价格波动分析*
——以长沙市为例

赵煜明，朱红梅，陈 云，袁露影，黄 河

(湖南农业大学资源环境学院，湖南长沙410128)

以灰色系统理论为主要研究方法，对1999—2010年长沙市商品住宅价格波动情况进行分析。通过对长沙市商品住宅价格进行灰色关联分析，确定影响长沙市近年来商品住宅价格变动的主要因素，并将影响因素按程度的大小进行了排序，从而得到相应结论。

住宅价格;灰色理论;长沙市

房地产市场化以来，城市住宅作为商品，处于受政府相关政策影响的供需市场体系中。从需求因素角度来说，有学者认为影响住宅价格波动的因素主要是经济水平的提高和城市人口的增长。从供给因素角度来说，一方面土地作为房地产产品成本的重要组成部分，直接影响住宅价格;另一方面土地的稀缺性和固定性导致了房地产产品的不完全竞争性，也间接影响住宅价格。此外，还有学者认为金融因素(利率、货币政策)以及宏观调控因素对住宅价格也有一定影响。

近年来长沙市较快的城市经济发展速度为房地产业的持续发展提供了良好平台，本文以灰色理论为指导，对长沙市住宅价格进行灰色关联度分析，得出影响长沙市住宅价格的主要因素，为促进长沙市居民住房理性消费以及长沙市住房市场健康发展提供科学依据。

一、灰色系统理论与商品住宅价格

(一)灰色系统理论

灰色系统理论(Grey System Theory)，亦称灰色理论，是由我国学者邓聚龙教授于上世纪70年代末、80年代初创立并发展的理论。所谓灰色系统就是指一部分信息明确，但其他部分不明确的系统。灰色理论就是从系统的角度入手，允许所研究的系统内存在灰色数，灰色关系等［1］。灰色理论具有只需少量数据就可作系统分析，模型建立，未来预测，行为决策和过程控制的特点［2］。解决了以往由于数据少，信息不确定而无法研究或难以研究的软科学与技术科学的问题。

(二)商品住宅价格的灰色性

随着社会经济的不断发展，商品住宅市场也在不断的完善。按照其发展规律来看商品住宅市场是一个复杂的市场，其中有很多不确定的特定因素，例如:政策性、区域性、受周边环境影响性等［3］。这些特性决定了商品住宅价格的复杂性和不确定性。因此，可以将商品住宅价格看成一个系统，这个系统中有已知信息和未知信息，可将其视为一个典型的灰色系统进行研究分析。

二、构建灰色关联模型实证研究

(一)模型数据

对影响长沙市商品住宅价格波动的相关因素数据(1999年—2010年)进行整理，其结果统计如表1。

表1 1999—2010年长沙市住宅价格相关数据

(二)数据计算

(1)无量钢化处理

为了避免单位不一致对分析结果产生影响，需要对数据进行无量钢化处理。

表2 对原始数据无量钢处理结果

(2)求差序列

表3 求差序列结果

(3)求最大绝对差及最小绝对差

(3)求关联系数

表4 关联系数表

2003 1 0.6892 0.7793 0.9361 0.5732 0.6121 0.91

(4)计算关联度

由上表数据取平均值可得出各因素与商品住宅价格的关联度:

δ1=0.7021;δ2=0.7573;δ3=0.8699;δ4=0.5513;δ5=0.6208;δ6=0.7157

关联度排序结果为:δ3＞δ2＞δ6＞δ1＞δ5＞δ4

三、结论分析

根据灰色系统理论的研究，关联度δ0i越大，则意味着对参考因素的影响越大［4］。一般认为，δ0i＞0.7才有影响。由上述结果可知，各因素对长沙市住宅房地产价格的影响排序为:δ3＞δ2＞ δ6＞ δ1＞δ5＞ δ4，在所列出的长沙市的6 个比较因素中，城市居民人均可支配收入、市区人口数及住宅竣工面积是主要影响因素，其中居民人均可支配收入对长沙市住宅房地产价格的影响最大，而住宅投资完成额对长沙市住宅价格的影响最小。即:城市居民人均可支配收入＞市区人口数＞住宅竣工面积＞GDP＞住宅施工面积＞住宅投资完成额。

从上述关联分析的结果来看，长沙市近年住宅房地产价格的上涨波动主要是受需求拉动的影响，这种需求一方面是随着城市居民人均可支配收入的提高所带来的改善居住条件以及投资性的主动需求。另一方面则是由于城市化进程加快过程中人口数量的增长，使得人们对住宅的刚性需求增加而带来的被动需求。

［1］邓聚龙.灰色理论基础［M］.武汉:华中科技大学出版社，2002.

［2］崔新明.城市住宅价格的动力因素及其实证研究［M］.北京:北京经济科学出版社，2005.

［3］一种新型的灰色相似关联度模型及其应用［J］.统计与决策，2010，(7):7 －9.

［4］基于灰色理论的温州房价预测模型［J］.数学的实践与认识，2011，41(20):10 －16.

2012－01－06

湖南省科技厅基金项目(2011F3222)。

赵煜明(1987－)，女，湖南长沙人，硕士研究生。