浅析现代产业园区基于BIM辅助管理的成本控制

黄志强［上海保集智能科技发展（集团）有限公司， 上海 201906］

0 引 言

现今房地产行业整体形势偏软，房地产行业企业更侧重多元化发展和精细化管理。伴随着房地产企业多元化转型，产业园项目的开发应运而生。针对产业园项目，各个地方的政策和项目持有与出售模式也不尽相同，现阶段主要有全部可售、全部自持（租赁）和50%的可售＋50%的自持三种形式。不同的模式对项目现金资产要求差异性大，且产业园区项目因施工体量大、交界面复杂等特性，对精细化管理有更高的要求。笔者以某现代产业园项目为例，探析借助BIM技术软件，对现代产业园区进行全寿命周期成本管控。

1 工程概述

某现代产业园区项目占地面积约6 3 4 7 9.9 4 m2（95.22亩），总建筑面积为179 162.54 m2，其中，地上建筑面积为158 702.65 m2，地下建筑面积为20 459.89 m2。该项目包含24栋4层科技咨询楼、2栋9层科学研究楼、1栋16层小试楼、1栋18层小试楼、1栋15层配套宿舍、配套用房及地下车库。项目总成本为101 405.528 8万元，采用清单计价模式，利用BIM技术辅助管理。

2 方案阶段成本控制的重要性

项目方案阶段的设计是对项目整体布局、物业形态、空间布置及建筑规模等进行理解深化，需要考虑将来的售价或租金、政策支持、服务赋能等事项。利用BIM软件生成项目技术经济指标，便于对整个产业园区进行更直观的管控。以本项目方案设计阶段地下车库为例，根据DG/TJ 08-7—2021《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》要求，本项目需设计停车位约1 170个，按35 m2/车位计算，地下车库面积约4.1万m2。通过前期对外考察项目及本项目的定位，并参考周边相似的成熟园区，鉴于产业园区运行后主要为试验类用户，涉及到的精密仪器、设备较多，真正人员及车流量较少，故使用BIM软件进行园区模拟，并通过多轮次与相关专业及相关部门沟通，最终批复要求建设的车位数为630个。得到相关部门批复意见后，借助软件对车辆停放形式方案进行对比测算：方案一，所有车辆直接停放在地库内，地下车库设计面积约2.9万m2；方案二，车辆停放采用地面＋机械停车位形式，最终地下车库面积约1.9万m2。经过对比方案一和方案二投资（见表1），最终采用方案二，项目直接投资成本减少约6 500万元。

表 1 车辆停放形式方案一和方案二投资对比单位：元

3 初步设计阶段的成本控制

成本控制成功的关键主要在设计图纸确定的过程中（方案、初步设计、施工图）。本阶段应用BIM软件进行计量，紧密配合设计进行多方案测算，从而确保项目成本控制处于最优值。测算工作包含不同方案建造成本的测算，配合营销运营部门参加相关竞品的市场调研，及类似业态项目成本对标。

以某项目供电工程为例，供电部分的初步设计，需要考量楼层、楼栋用电负荷、用电方式及用电入户形式等相关因素。根据多项目的考察及相关成本对标，结合BIM软件的碰撞功能并进行用电量测算，将资料进行分类整理，整合相关参数后提供给设计部门。这些参数和BIM碰撞、测算结果，为设计院是否对原设计方案进行优化设计提供了重要依据。例如，对于成本控制来说，采用10 kVA和采用35 kVA大有不同，因为两种供电方式设计的造价差异较大，主要体现在：（1）供电多回路供电容量费收费标准不同，35 kVA收费标准为220元/kVA，10 kVA收费标准则为290元/kVA；（2）供电工程施工费差异大，因两者设备不同，35 kVA供电方式与10 kVA供电方式费用差距较大；（3）涉及的配电房面积差异较大，导致其建造费用差异很大；（4）两种供电方式对可售面积也有影响，10 kVA供电方式需在单体内设置单独供电设备用房，导致可售面积减少，而35 kVA供电方式电源直接接入到单体配电间，不影响房屋的可售面积；（5）项目运营阶段，10 kVA供电方式无需安排专业人员值班，而35 kVA供电需安排专业人员24 h值班。借助BIM软件对两种用电量方案进行对比分析，最终采用35 kVA供电方式，为项目增值约1 615万元。

4 设计阶段的成本控制

施工图设计阶段也是成本控制的一个关键阶段。在该阶段，成本管理的一个重要原则是尽可能不超既定的目标成本。一旦有超目标成本的可能性，及时借助专业知识和BIM技术，在确保原有功能及安全、技术、经济不变的情况下，进行多纬度的优化。通过BIM技术，成本控制部门与工程、设计进行各项指标的三维交底，使交底工作更为直观。在保证工程质量的前提下，尽可能从源头上做到成本节约。以本项目基坑围护设计为例，方案设计阶段考虑项目的基坑围护工程采用整体采用重力坝形式的围护体系，在施工图设计阶段结合主体设计院提供的地勘报告，在保证项目基坑围护工程质量安全的前提下，确保成本得到有效控制，在启动基坑围护设计工作时提出让设计单位提供两套基坑围护方案。设计院出具了两种方案：方案一，采用放坡＋局部重力坝形式；方案二，采用重力坝形式。应用BIM软件在短时间进行工况模拟、建模算量和进行成本测算。根据成本测算，结合BIM软件展示的模拟工况信息，设计单位在进行安全验算后，最终采用方案一，为项目节约成本约282万元。

5 施工准备阶段的成本控制

在项目施工前，成本部门针对项目已确定的目标成本中涉及的各专业之间的工作界面、标准做法、技术参数及经济参数等抽象的技术要求，尽可能进行更为直观的三维交底。成本控制部门参与到项目施工启动前的相关方案的评审中，对于方案中不合理、直接影响到成本增加的事项提出相关的意见及建议，提出合同为单价闭口包干的，施工单位上报的施工方案可能更多的是考虑现场施工方便，而忽视了成本的因素，势必会造成冗余成本和沉没成本。以本项目土方工程为例，土方施工方案中，基坑开挖涉及土方全部外运，回填土再采取场外土回填。很明显，该方案在经济上不是最优方案，无法满足成本控制的要求。应用BIM软件进行4D的WBS进度模拟，并对5D造价进行测算，与工程部等部门进行项目整体土方平衡方案策划及编制，策划包含平整的区域、现场堆土点、外运土方、地下室外墙侧壁土方回填时间点及成本测算。原方案与平衡后方案成本测算对比，如表2所示。

表 2 原方案与平衡后方案成本测算对比

通过对施工方案的对比及成本测算，最终采用经过平衡后的方案，两方案成本相差约371万元。根据平衡方案对施工方进行相关BIM软件的4D进度交底等工作，在不影响项目整体开发进度的同时实现了成本优化的可行性。

6 施工阶段的成本控制

施工阶段的成本控制工作主要涉及闭口预算、设计变更、签证、签价及进度款的审核。在编制项目闭口预算时，借用BIM软件进行建模，一方面将在建模中发现的问题进行整理并提供给设计院进一步确认，避免施工过程中因“错、漏、碰、缺”而产生不必要的成本浪费；另一方面应用BIM技术进行量化，为施工单位进行闭口预算核对工作提供强有力的支撑。

在施工过程中，积极采用BIM技术，根据现场实际情况，及时更新数据信息及动态成本台账，对现场可能需要进行的设计变更通过BIM软件更新施工模型，避免由于变更不及时而导致重复工作，进而产生签证，导致成本增加。同时，通过BIM软件对施工现场进行交底，便于各部门对变更有更直观的认知。

工程中涉及的部分材料，需进行认质、认价工作，采用BIM软件可以快速统计项目可能涉及材料的数量、规格和型号。采用BIM软件对该部分数据参数进行导出、询价，根据询价结果进行签价工作。

现场签证要有前瞻性，根据工程条线给出预签证信息，针对可能发生的签证事项，依据合同及相关资料，同时借助BIM软件进行分析判断是否成立。如不成立，应及时通知总包单位并说明原因；如果成立，应要求总包按规范要求在签证单后附签证依据、数据明细及现场影像资料，涉及到现场需要测量的，需会同多部门一起测量。

对于施工单位上报的进度产值，采用BIM软件可以快速统计已完成的工程量，使得进度款的审核变得非常便捷，且能保证其准确性。

BIM软件同样可以用作信息化的重要工具。将现场的进场材料和设备信息、施工工艺、过程中的施工问题、隐蔽工程的影像资料、会议纪要等录入到BIM软件中，可方便以后反查资料，为项目结束后的结算工程夯实基础。

精细化成本控制是降本增效的重要手段之一，产业园区建设与房地产项目开发建设的区别在于：产业园项目建设发展历程较短，且相关政策文件及经济指标参考没有房地产那么完善，进行成本控制的思路多数还是沿用房地产项目的思路；成本精细化管控除要遵循“事前、事中、事后”的管控原则，还要根据产业园区独特的性能，吸取房地产项目成本管控的精华，弥补以往管理的不足，因项目不同而制定不同的管控方式。无论是房地产建设投资还是产业园项目建设投资，都占用大量的资金，过程中涉及的程序繁琐，涉及的建设主体较多，相关成本管控量也非常大。单单靠人工操作，不仅工作量巨大，还容易出现由于检查不到位而导致发生错误。采用BIM技术等信息化手段，不仅可以简化工作，还能做到对资金的预控，做到资金的合理使用，给公司管理层提供决策依据。

7 运维阶段的成本控制

现代产业园区项目中，园区建设方需对园区物业持有部分运维义务，成本管控工作也就显得更为重要。通过BIM软件在前期、施工等各阶段对各专业信息进行录入，可以智能获取各专业产品保养时间节点、维修时间节点、质保时间节点等数据，既便于后续物业管控和对接，又可以保证产品在最优期限内使用，使得成本节约最大化。同时应用BIM技术对接现有BIM数据端口，通过项目后评估，对整个项目进行复盘、总结，可为以后类似的项目提供指导。

8 结 语

现代产业园区项目的成本控制的重要性毋庸置疑。通过BIM手段辅助成本管控，以信息化及精细化等手段做铺垫，可使现代产业园区全寿命周期成本控制目标得以实现。同时通过后评估对项目成本管控进行整体回顾，汲取经验，弥补不足，可为将来类似项目提供经验模型。