楼市成交刷新纪录　警惕市场过度投机

罗宇凡　叶　锋

今年4、5月份，房地产市场成交结构变化明显。在刚性需求之外，投资性需求加快进入楼市，高端物业销售明显活跃。记者调查发现，资本加速进入楼市，与对中国经济复苏抱有信心有关，部分也是通胀预期驱动所致。同时，部分新增信贷流向房地产交易市场的情况，也助长了地产投资的再次兴起。这些都使得尚在“维稳”阶段的中国楼市面临更多考验。

投资性需求比重加大

上海中环内一热销楼盘的开发商告诉记者，1、2月份，前来买房的几乎全是自住者，关于投资者连传闻都没有；3、4月份，开始接触到个别买房投资客了；5月份以后，这样的投资者明显增多。5月中旬，有一位温州富商找上门来，有意把上述楼盘二期首批剩余的80余套房源全部买下。

易居中国房地产研究院综合部部长杨红旭综合上海房地产交易中心发布的数据表示，上海最新成交的商品房中，投资性需求已经占到了15％～20％。其中，来自温州的购买群体占到3％多一点，来自境外的投资占到1％，虽然投资性需求占比没有超过2004年和2005年，但已经比去年同期的情况高出很多。

以投资者为目标人群的高端物业的成交在4、5月份也开始“松动”。全球最大的房地产顾问服务公司世邦魏理仕代理的一高档公寓项目位于上海卢湾区济南路，共有现房20套，成交价为8万元／平方米左右。世邦魏理仕中国区高级董事陈炜介绍，该公寓今年3月份售出1套，4月份增加到7套，5月上半个月已售出4套。

北京中原地产三级市场研究部经理靳瑞兴告诉记者，4月以来北京高端物业成交量持续回升，虽然6月还没有过完，但可以肯定全月成交量超过5月份已成定局，咨询者、门店销售量都持续上升。与此同时，高端物业价格的上涨也十分明显。与年初相比，原本均价在2万元左右的商品住宅已经平均上涨了4000～5000元不等。虽然目前投资性需求入市还没有达到2007年的水平，但已经明显感觉到上升趋势。

来自中房指数系统的数据显示，4月，全国各地高端住宅销量激增。比如，4月深圳的别墅销售较去年同期增长了654.55％，而1、2、3月的增幅还分别只有16.9％、50.82％和36.11％。上海4月的别墅销售与供应比已达1.59:1。易居中国分析师薛建雄认为，高端住宅的热销，不仅与高端人群的改善需求有关，也与他们的投资行为密不可分。

通胀预期驱动因素明显

陈炜介绍，根据世邦魏理仕的统计，目前投资高端物业的主要两类人群，一是私营业主，二是各行各业的高管，他们对经济形势都很敏感，眼下很多投资者都有一种“对通货膨胀的担心”。此时，相对较好的国内楼市可以成为一个避风港。

靳瑞兴根据北京中原地产的成交近况表示，来自香港和其他境外投资者入市的势头已经比较明显，大部分都是基于通胀避险的考虑。

中金公司首席经济学家哈继铭最近对媒体表示，很难说房地产市场已经彻底回暖，一些开发商买地可能是为了抵御通货膨胀，“在全球货币供给速度加快的情况下，很难说一年后不出现通货膨胀的局面，正是有了这样的预期，也激发了个人购房行为和企业的买地行为”。

杨红旭表示，通胀预期目前已经成为支撑新一轮楼市行情的重要因素，并且还在演变之中。同时，基于追涨的需求，短期投机也正在加速入市。

投资性需求过热会影响楼市调整

投资性需求的快速入市某种程度上制造了楼市的“繁榮”。今年前4个月，北京楼市成交量创下3年以来新高。上海楼市前5个月商品房成交量同比增长26％。而今年5月，杭州楼市成交刷新历史纪录，成交量高达10058套，而2007年6月创下的最高纪录也不过是6000多套。

上海房价在3月份还有明显波动，进入4、5月后则稳步回调。“小阳春”阶段降价留出的些许空间，几乎已被“填平”。同时，北京、深圳等一线城市的房价也不断创出新高。

根据国家发改委、国家统计局调查显示，5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.6％，降幅比上月缩小0.5个百分点，环比上涨0.6％，涨幅比上月扩大0.2个百分点。

北京我爱我家市场研究部研究员秦瑞表示，短时间内的降而复升会影响楼市健康调整，而通胀预期驱动下大量投资性需求的入市可能会加速房价走高。如果刚性需求再次被过高的房价压抑，市场新一轮低迷调整的风险则会逐步累积。

警惕资金过多流入投机市场

宏观经济环境目前仍处在企稳回升的关键时刻，房价也在“小阳春”的推动下再回高位。此时此刻，投资性需求的集中入市明显缺乏必要的经济基础。

杨红旭表示，投资投机需求在此时卷土重来，进一步拉高了房价，在把普通住宅消费“挤出”的同时，也挤出了其他商品的消费，从而抑制实体经济的复苏。资金过快、过多地流向地产投机、流向虚拟经济，只会催生市场泡沫的产生。如果说2007年房价上涨过快仍有良好的宏观经济面作为依托和保证，那么，此时的投资性需求快速入市则明显带有投机的非理性色彩。

就在市场投机情绪抬头的同时，深圳再次传出了房贷首付一成五的消息。在地产投资的带动下，银行的房地产信贷再次出现松动的趋势。

业内人士表示，在经济尚未完全走出低谷的情况下，一定要警惕金融机构为抢夺房贷市场，降低信贷门槛。“现在应该对信贷资金进入楼市采取更加严谨的监控，防止信贷资金过多流入楼市投机。”杨红旭说。

开发商应承担社会责任

上半年以来，楼市销售量迅速上升，而部分城市的新增供应量却相对萎缩，造成一段时间内供应短缺的局面。在日前举行的上海市浙江商会房地产分会2009年会员大会上，上海市房地产行业协会轮值会长，绿地集团董事长张玉良表示，房地产企业应站在社会责任的高度，加快生产，加大供应，缓解目前楼市局部供应短缺的局面。

张玉良说，近期一些城市房价上涨相对较快，原因有四一是公众对经济有信心：二是流动性大量流入房地产；三是去年商品房销售量下降，去年及今年上半年的销量集中在今年三四个月内消化，价格由此上涨较快；四是去年以来房地产企业开工量下降，“这样市场就有所反应”。

不过，张玉良认为，要全局性、结构性地看待目前房价上涨的问题。第一，目前只是部分城市商品房价格上涨较快，有些城市的楼市还只是“刚刚起来”而已；第二，目前住宅地产“上来比较快”，但商业地产复苏“还不够”。

他表示，目前一些城市商品房供应“实在太短缺”。日前，上海市房协召集开发商，呼吁企业珍惜目前市场回暖企稳的态势，合理定价、促进销售。特别是今年下半年，应进一步扩大房地产投资，加快项目开发进度，增加市场供应量，解决市场供不应求的现状，平抑市场价格。