老年住宅的市场需求与供给策略——以广州为例

潘 彤

（广东女子职业技术学院管理系，广东广州 511450）

老年住宅的市场需求与供给策略
——以广州为例

潘 彤

（广东女子职业技术学院管理系，广东广州 511450）

老年住宅市场的形成是我国经济发展、人口政策和社会因素共同作用的结果，也是房地产经济持续发展的一种途径和房地产产业资源优化配置的需要。以广州为例，影响老年宜居住宅需求的主要因素依次为人均可支配收入、人均住宅面积、人口老龄化水平、城市住宅价格、区域经济发展状况等，为释放和满足老年宜居住宅需求，应该形成由政府部门、公共机构、房地产企业、家庭和社区等共同参与的多元化供给主体模式，并构建针对不同消费群体的老年住宅供给体系。

老年住宅；市场需求；供给策略；广州

人口老龄化问题已经成为世界各国社会经济发展过程中面临的共同问题，人口年龄结构的转变对社会经济生活的各个方面都产生着广泛深刻的影响。作为世界上最大的发展中国家，中国的人口老龄化程度正在不断加剧。截至2012年，我国老年人口数量已经达到1．94亿，占总人口的14．3%，其中65岁及以上人口有12 714万人，占总人口的9．4%（《2012年社会服务发展统计公报》）。预计到2027年，这一比例将上升至14%，老年人口呈现出快速增长并高龄化的趋势。由于我国是在经济尚不发达的情况下进入人口老龄化社会的，未富先老现象必将对我国的经济和社会发展产生巨大影响，并使其发生深刻变化。

传统理论认为，在社会上，少年人口和老龄人口所占的比例越高，消费就越容易挤占储蓄，使消费率较高而储蓄率较低，从而投资率也较低，进而产生老龄化消费挤占住房市场有效需求的现象。如美国经济学家Mankiw和Weil建立的家庭住房需求模型（M－W模型）认为，老龄人口对住房需求增长率有明显的负影响。

国内学者也从多角度的研究了人口老龄化对中国城镇住房需求的影响。王永慧等［1］按照不同年龄人口对住宅需求的区别，把住宅市场细分成简单、舒适、享受和便利四种类型，在不考虑人口迁移的条件下，运用人口发展方程对未来15年住宅市场的需求进行计算，作出了简单型住宅市场萎缩、舒适型住宅为主体、适合老年人居住的便利型住宅需求将大幅度增加的推论。李祥等［2］运用1995－2009年的宏观数据考察了中国人口年龄结构对住宅供给、住宅消费以及住房价格的影响，认为中国人口老龄化将对房地产市场产生深远影响，为促进住宅市场的可持续性发展，应当从房地产金融创新以及老年住宅建设开发等方面着手对房地产市进行调整。陈彦斌等［3］运用历史数据和国际经验设计中国城镇住房需求的估算方案，充分考虑了城镇化、家庭规模小型化和人口老龄化三个因素对住宅需求的动态影响，认为人口老龄化对中国城镇住房需求的负面冲击在2045年以前可能不会显现出来，因为城镇化和家庭规模小型化将会在未来20～30年助推城镇住房需求的增长。徐剑等［4］在研究我国人口老龄化对经济社会的影响时认为，我国传统的以家庭养老为主的养老模式正受到明显的冲击，目前4－2－1的家庭结构难以满足个人在家养老的需求，需要更多的社会服务机构代替子女为老人提供生活服务以及适当的精神照料。龙书芹等［5］采用LOGIT模型研究表明，95%的城市老人选择居家养老，但由于同居家庭向分居家庭的转变使空巢家庭显著增加，家庭养老资源不足。陆杰华等［6］在分析全国老年健康状况调查数据后认为，老人的居住方式正在发生改变，他们趋于独立居住，社会经济水平高、居住条件好的老人更倾向于独立居住，但由于社会养老服务水平较低，养老服务供给与需求明显不平衡。

这些学术成果和实证研究表明：由于城镇化和家庭小型化的影响，人口老龄化对住宅市场总体需求的负面影响不会在一段时间里显现，在未来的30年，住宅市场总需求仍然会以一个较高的速度增长；供需结构性失衡逐渐突出，在老年人口数量不断增长，养老观念改变的趋势下，适合老年人居住的住宅产品量小且可供选择的户型少，无法满足老年住宅市场的需求。在现有研究中，从房地产经济学的角度将老年住宅作为产业内部资源配置的一种产品类型进行系统供给研究的成果较少；因此，本文尝试从老年住宅产品的市场需求入手，分析诸多因素对它的影响，并结合广州社会经济发展特征和政策因素，提出释放不同层次老年住宅消费以及保障供给的策略。

一、老年住宅的市场需求分析——以广州为例

本文将从房地产经济学的角度研究老年住宅的市场需求。房地产经济学是通过资源配置研究来揭示和反映经济关系和经济规律的学科，包括行业内外资源配置。外部资源配置主要涉及房地产业与国民经济的关系；内部资源配置一个重要的内容是房地产产品结构与市场需求的比例，如高、中、低档住宅的比例，简单型住宅、舒适型住宅和老年住宅的比例等。Dennis J．Mc Kenzie和Richard M．Betts认为影响住房需求的主要因素分别为人口、有效收入、可利用的抵押贷款、个人爱好和政府行为；而新古典住宅需求理论认为，对住宅需求的影响因素主要是住宅价格、个人偏好和居民收入。由此可见，老年住宅市场的形成是人口、经济、社会和政府政策等各方面因素共同作用的结果［7］；而由于不同区域社会经济发展的不平衡性，诸类因素对老年住宅需求的影响有所不同。本文以广州市社会经济发展状况为例，对广州老年住宅的市场需求进行分析。

（一）广州未来老年人口数量的预测

广州老年人口规模持续增长，成为老年住宅市场需求形成与增长的推动力。根据2010年全国人口普查数据，广州市常住人口为1 270．08万人，其中0～14岁人口为145．64万人，占11．47%；15～64岁人口为1 040．35万人，占81．91%；65岁及以上人口为84．09万人，占6．62%（表1）。同2000年第五次全国人口普查相比，65岁及以上人口的比例上升0．6个百分点，呈现人口老龄化趋势。人口老龄化是指总人口中60岁或65岁及以上人口占比提高的动态过程和趋势，它不但表明一定时期人口年龄结构方向性变化，而且表明人口年龄结构由年轻型向成年型再向年老型的类型性变化。从1990－2010年的20年间，广州人口持续老龄化，老年人口系数接近或超过了年老型标准。2010年65岁及以上人口所占比例有所下降，是因为大量以青壮年为主的外来人口拉低了平均年龄，但实际上没有改变广州人口老龄化的趋势。广州老年人口规模持续增长、人口老龄化进一步加剧的现实，促使老年住宅市场需求不断增大。

表1 广州常住老年人口数量及其增长度万人

广州未来老年人口总量可采用Logistic人口增长模型

带入计算r＝0．054 57，N＝189．95，得到预测模型为x（t）＝189．95／（1＋3．444e－0．05457t），由此预测广州未来老年人口数量如表2所示。

表2 广州65岁及以上人口数预测万人

老年人群对住房要求由其心理和生理的特殊需求所决定。目前广州现有的城市居住区规划与建筑设计几乎都从青壮年的生活需求出发，缺乏对老年人行为特点与心态特征的关注；广州老年人大多生活在建筑结构老化、生活服务设施陈旧、居住空间狭小、户型设计不合理、没有电梯以及社区活动场所不足的老式住宅区中，严重忽略了老年人随着年龄增长身体功能弱化而导致生活困难的特点。按照《老龄宜居社区（基地）标准》要求，老龄宜居社区应旨在提升老年人人生价值、增强其自尊和生活尊严，居住空间应符合国际慈善机构（HTA）制定的老年人居住建筑的分类标准，社区应建立能够有效应对突发疾病的应急辅助机制等。广州老年人口的持续增长和适合老人的住宅产品的严重不足，为老年住宅市场提供了较大的发展空间。

（二）广州老年人经济状况的分析

广州区域经济发展强劲，居民收入不断增长，家庭财富积累显著，这些因素都能够促进以改善居住条件为主的商品型老年住宅市场的形成。经济性因素对老年房地产市场的形成有决定性作用：只有消费群体具备一定的购买力，才能将其需求的欲望变成现实。经济因素主要体现在地区整体国民经济发展状况、居民经济收入和家庭财富积累等方面。

区域国民经济发展为商品型老年房地产市场消费提供了经济基础。国民经济的发展状况直接影响着社会各行各业的发展，经济的高速发展必然会带动老年房地产的发展，增强民众对未来的预期，从而增加对老年房地产的需求。广州是我国最主要的对外开放城市之一，在经济、政治文化和教育方面处于广东省的领先位置，是华南地区区域性发展的核心城市。从20世纪80年代开始，广州就成为带动全国经济发展的主力军。从表3中2001年至2012年的数据可以看出，广州的GDP总值增长趋势显著，经济发展势头强劲。

表3 2001—2012年广州市国民经济总量 亿元

老年人群的经济收入主要来源于离退休金、就业、储蓄、子女或亲戚的赡养、政府补助等，老年人的全部经济收入构成了老年消费的来源。考察老年人群的经济收入，既要研究老年人自身的退休收入、政府补助，也要研究广州居民整体的人均可支配收入（涉及子女赡养）。人均可支配收入（表4）的提高必然会增加老年房地产市场的有效需求。

表4 2001—2012年广州市人均可支配收入和退休人员平均收入元

2012年，广州市城市居民人均可支配收入达到38 054元，比2000年增长了172．46%，退休收入更是增长了5．3倍；同时，2012年广州市城镇居民人均消费支出30 490．4元，比2000年广州城镇居民人均消费支出增长了168．65%。人均可支配收入的增长率高于人均消费支出的增长率，意味着广州居民的储蓄水平得到提高，能够为老年住宅市场提供充分的金融支持。根据《广州年鉴》，2011年对广州城市居民家庭年末居住情况的调查表明，500户居民中有私房（包括房改房）的224户，有商品房的253户，拥有房产的家庭达到了95．4%，拥有单元住宅的为98．6%；由此可见，以房地产为主的广州城市居民的家庭财富积累显著。

广州人口老龄化速度呈现“中心老城区快，外围郊区慢”的特征。广州城市老年人口空间分布呈现核心－边缘结构（图1），即广州老年人主要集中在中心城区。由于中心城区的交通、商业、医疗、教育等设施齐全、资源丰富，因此老城区的住宅价格也要比新区的（图2）高得多。如2012年7月越秀区新建住宅均价达到26 563元／m2，存量住宅交易均价也达到12 864元／m2，而同期花都新建住宅均价仅为8 181元／m2，存量住宅交易均价3 587元／m2。广州老年人群拥有的老城区房产具有较高价值，均可作为获得抵押贷款的优良资产。

图1 2010年广州市区老龄人口分布

图2 广州市2012年7月各区增量和存量住宅交易均价对比

（三）社会养老观念的转变

家庭规模小型化使家庭照顾老人的功能衰退，居家养老与社会养老相结合的养老逐渐成为主流养老模式。家庭规模是指家庭的平均人口数，它主要受两方面因素的影响：一是人口因素，包括夫妇的生育量、人口性别、年龄结构等；二是社会、文化传统和习俗的影响，包括子女长大后的居住习惯、家庭类型的选择等［8］。随着计划生育政策的推行，我国的家庭规模逐渐变小，广州（图3）亦不例外。其主要后果就是家庭成员相互照顾的功能弱化，特别是照顾老人的功能严重衰退。在大家庭状态下几个子女照顾一对老人，而小规模家庭是一对夫妻照顾几位老人，老年人的生活质量难以保证。

传统的家庭养老是子女和亲属等以血缘关系为纽带，由家庭或家族成员为老年人提供衣、食、住、行、医等一系列生活要素的养老方式。目前，由于我国的家庭规模趋向于小型化、核心化，丁克家庭、失独家庭也越来越多，家庭养老的功能不断受到冲击和削弱；“4－2－1”家庭结构造成了赡养比例的失调，工作压力、异地居住等问题更使得很多儿女无暇照顾老人，“空巢”家庭普遍，传统的家庭养老方式受到了严重的挑战。在现实的逼迫下，人们的养老观念也在不断改变。对广州居民随机调查结果表明，68%的人对老人独立居家养老持肯定态度；在对自己未来养老方式的选择中，51%的调查者选择入住养老院，40%的调查者选择居家养老，仅有9%的调查者选择跟儿女一起生活。随着广州经济社会转型，社会养老模式不断改变，家庭养老的功能正在逐渐弱化，养老模式向社会化发展，社会养老正在逐步与居家养老相结合，成为养老模式的新方向，这也将转化为增加老年住宅需求的重要驱动力。

图3 广州市1990－2011年每户平均人数统计

养老观念的转变，量化表现在人均居住面积的变化上。人均居住面积是反映居民居住水平的指标，这一指标是众多不可量化的影响因素例如观念转变等影响的综合体现。人均居住面积（图4）越大，表明独居的老人越多，需要社会照顾的老人比例越高。

图4 广州市1999－2011年人均居住面积统计

（四）养老政策的改进

保障性住房政策和养老产业政策是实现低收入老人居住需求的保证，广州市的入户政策、以房养老政策使得老年住宅成为房地产市场中继自住型住宅之后的“隐性刚性需求”。随着中国老龄化人口的快速增长，老年住房、医疗、服务甚至金融业都有望得到政府政策支持，从而开启新的经济增长窗口。

保障性住房是政府对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准的具有社会保障性质的住房，其实质是满足无消费能力却又从人权的角度必须由政府来承担责任的部分群体对住房的需求。从本质上分析，社会保障性住房是根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用的，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。这里所指的特定人群，除了指经济上没有消费能力的人群外，还应包括丧失了劳动能力的老年群体。老年保障性住房将成为政府保障性住房建设的内容之一，引导整个房地产产业转向发展老年住宅市场。

养老产业已成为国家“十二五”重点发展扶植的产业。2013年8月16日，国务院常务会议提出要加强养老服务能力建设。新建城区和新建居住（小）区要按标准同步建设养老服务设施，老城区和已建成的居住（小）区也要通过多种方式完善相关设施，重点发展居家养老，同时，支持社会力量举办专业化养老机构。到2020年将建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系；积极推动医养融合发展，促进养老服务与医疗、家政服务、保险、教育、健身、旅游等领域互动发展。随着对老年社区、养老机构、度假养老、社区养老、居家养老等需求的多元化，多样化的老年住宅市场也将随之诞生。目前全国已经有80家房地产商进入老年地产领域，对老年住宅的开发研究进入了产业实践阶段。

国务院在《关于加快发展养老服务业的若干意见》中明确提出，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，即以房养老政策。以房养老是老年人将自己名下的房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，可定期获取一定的养老金直到去世。这一政策也为老人入住老年住宅享受社会服务奠定了经济基础。

广州市政府的退休老人投靠在穗子女的落户政策也会使其老年住宅市场的需求增长。广州政府规定，符合下列条件之一且在广州市有合法住所的老人，可申请随子女来市入户：一、男性年龄超过60周岁或女性年龄超过55周岁，夫妻有一方原具有广州市常住户口或是鳏寡人员，来投靠具有广州市常住户口的子女；二、男性年龄超过60周岁或女性年龄超过55周岁的非鳏寡人员，身边无子女，所有子女的常住户口均在广州市（有子女在境外、国外的除外，不包括有子女在广州市，但另有子女在部队服现役的），在广州市连续居住的年限满2年的。因此，那些以青壮年为主的外来入户的新广州人也会带来相当数量的老年人，进一步增大了老年住宅的需求。

二、老年住宅市场需求影响因素的关联度分析

老年住宅市场需求影响因子通常都是维度大于4的连续时间序列，且其系统信息不完全，影响因子之间关系复杂，系统样本小、信息贫，有些影响因素已知，有些影响因素未知，属于灰色系统。本文运用灰关联分析方法，研究老年住宅市场需求影响的关键因素，以拟定相应的供给模式释放这种需求。

灰关联分析（Grey Relational Analysis，GRA）是通过分析每个自变量与因变量的变化趋势来判断自变量的变化对因变量变化产生的影响，即贡献度的大小。若曲线越接近，则相应序列之间的关联度越大。灰关联通过量化分析寻找系统内部各个因素之间主要关系，分析影响目标值的重要因素并掌握事物的主要特征，为系统的预测、决策和控制提供有用信息和比较可靠的依据。以X0＝（X0（1），X0（2），X0（3），…，X0（n））为特征行为序列，且有：

的值，并根据结果得出灰色关联分析结果，其值越大关联性越强，对因变量的影响越大［9］。

以广州市为例，在影响因素定性分析的基础上，综合历年《广州统计年鉴》相关数据等，根据数据的可量化、需要性、可获取性及简化性原则，以广州养老院的床位数作为参考序列，选取以下具体可量化的统计指标，具体见表5。

表5 影响因素统计指标值表

以GDP、人均可支配收入、住宅平均价格、人均居住面积、退休收入和户籍人口数分别为比较序列X1、X2、X3、X4、X5和X6，初值化后经计算，M＝1．63，m＝0，取ξ＝0．5计算出γ值分别为

_ γ01_ _ _ _ _ _ _ _ γ02_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ γ03γ04γ05γ 0 6 _ _ _ _ _ 0 ．6 6 5 _ _ 0 ．8 7 0 _ _ 0 ．6 7 5 _ _ 0 ．7 6 8 _ _ 0 ．5 _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 9 3 0 ．7 2 0

通过灰关联计算，得出各影响因素对广州市老年住宅市场需求的影响程度排序如表6所示。

表6 影响程度灰关联排序

由表6的计算结果可知，各影响因素的关联度均较大，表明这些因素都与广州老年住宅市场需求有着紧密的联系。根据其关联排序，它们对广州老年住宅需求量的影响程度各不相同。

第一，在诸多市场需求的影响因素中，广州人均可支配收入对老年住宅市场需求的影响最大，释放老年住宅的需求，以发展经济、提高居民收入为最关键因素，说明现有人均可支配收入对老年住宅需求有直接的影响。随着经济收入的增加，老年人的生活水平得到提高，消费结构随之变化，消费观念已由传统的吃穿消费转向改善居住条件和提高居住水平的消费。

第二，人均居住面积对老年住宅市场的影响较大，一方面说明广州市房地产产业的发展对本地老年住宅市场的形成和发展起正向支撑；另一方面，小型化家庭结构对老年住宅的影响也较大。人均居住面积和老年人居住模式改变的趋势一致，老年人独立居住观念增强会刺激老年人寻求独立居住的空间。居住观念发生变化，为老年房地产市场的发展创造了条件。

第三，人口因素与老年住宅市场发展的关联紧密，说明在老龄化社会趋势中老年消费群体基数对于影响老年住宅需求影响较大。

第四，广州住宅平均价格与老年住宅市场需求的关联性较强，其影响是两方面的。积极的影响表现在保有房产价值的不断提升，使得以房换房、以房换养等模式成为现实；不利的影响在于老年住宅的高价格会抑制市场需求。老年住宅的价格，将成为发展老年住宅市场的关键因素。

第五，GDP对老年住宅市场的影响较大，说明要发展老年住宅市场的前提是大力发展广州本地整体经济。

第六，离退休金对老年住宅市场需求有一定的影响，但关联度不够大。消费对象的离退休收入基本作为日常消费来源，并不过多考虑改善居住条件方面的投入。

三、老年住宅的供给策略

老年住宅具备社会福利性与商业营利性双重性质，它既然是社会福利的组成部分，也就必须能够满足不同收入水平的老年人的需求，从而促进房地产市场及其相关联产业的发展。按照福利多元主义理论，社会福利由公共部门、营利部门、非营利部门、家庭和社区等共同主体提供，政府不再是社会福利唯一的提供者。这样可以提高提供福利的效率，弥补政府与个人需求之间的空白。因此，老年住宅的供给主体应是多元化的，既包括政府组织，也包括房地产开发企业、机构、个人等社会力量，以弥补政府财政资金的不足。老年住宅供给模式的基本框架，应该按照不同的供给主体提供不同需求的老年住宅服务，增加市场供给，释放潜在需求成为有效需求，形成多层次、多主体的老年住宅供给体系。见表7。

相比北京、上海，目前广州老年住宅市场发展尚处于探索阶段，开发商也做了一些积极的尝试。如广州祈福集团在祈福新邨运营的“广州祈福护老公寓”，依托国家三甲祈福医院，定位为酒店式长者公寓，目前已吸引许多来自香港、广州、深圳甚至外国的长者入住。广州地区的气候属于热带海洋性气候，表现为四季不明，夏无酷暑冬无严寒，特别适合老年人生活和居住；同时，广州以及所处的珠三角地区经济发达，房地产产业发展显著，养老养生观念根深蒂固，土地、金融政策相对灵活，具有开发老年住宅的良好基础。

广州老年住宅应该针对不同层次的老年住宅消费需求，采取不同的产品（服务）供给形式，形成涵盖从低收入的失能老人到富有的健康长者的满足不同需求的适老居住产品的完整供给体系，具体如下。

表7 不同主体提供的多元化的老年住宅产品与服务

1．建设老年福利中心、养老院、敬老院等公共养老机构。由政府提供基本养老居住服务，主要为低收入丧失自我照理能力者提供基本的养老保障。2010年，广州每千名老年人拥有养老机构床位30．7张，养老机构以政府投入为主，民间投资为辅。从方便老年人入住养老机构的角度看，此类老年住宅产品适合在老龄化程度高、老年人口聚集的区域提供，即越秀区、荔湾区和海珠区；提供的居住产品多为以租赁为主的床位，不涉及土地出让问题，居住成本较低；服务对象为失能、半失能老人。

2．为有一定经济条件和自理能力的老人提供保障性住房。未来五年，我国计划新建保障性住房3600万套，2013年，广州市也安排建设保障性住房19459套，成为房地产产业发展的又一个契机。保障性住房中的涉老产品针对的是社会中低收入有一定自理能力的老年人，采用租赁、个人与政府共享等方式取得使用权。由于保障性住房土地以划拨为主，又基本处在远郊，因此居住成本较低。

3．建设老年公寓和普通老年居住社区。老年公寓是指老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系；普通老年居住社区是指为老人提供住房、活动、服务、医疗照料居住养老的普通社区。此类供给的主要需求者为具有良好健康状况并拥有相当经济实力的低龄段老人，主要采用市场化方式运作，消费水平中等。居住者挑选合适的公寓和服务并承担相应的费用，通过租赁或者购买的方式实现居住。如广州友好老年公寓，坐落在白云区沙太路，单人间使用费1．8～5万，别墅5～9万，入住费用700元／月，伙食费650元／月，一级护理费700元／月，这种消费水平能够为普通家庭所接收。

4．配建式适合多代合居的老年社区。指政府在土地供应、住区详细规划中，给予房地产开发商一定的土地出让、税费等方面的优惠，规定开发商在开发项目中配建一定比例的老年住房和供老龄人口使用的设施，将老年住宅与普通住宅混建在一起，形成多代合居形式，是一种既保证老年人社会交往活动，避免其与社会隔离，同时又将养老服务和设施相对集中的养老模式。这将是未来广州市老年住宅供给的主流模式，它整合了政府资源和开发企业资源，可以由政府采用BOT方式对老年住宅项目进行立项，将其融资、建设特许权和经营权转让给开发商，双方签订协定，在一个固定的期限内，企业对其筹资建设的老年住宅行使经营权，以收回对该项目的投资、偿还该项目的债务并赚取利润，协议期满后，企业将养老地产项目无偿转让给政府。由于土地以划拨形式介入，居住使用方式以租赁为主，又由开发商转型的养老服务产业提供市场化服务，老年人居住成本适中。此类产品适合在番禺、南沙、花都等区与社区医院捆绑开发建设，老年人可以将原有在市区的住房出租或逆向按揭抵押换取养老居住资金，颐享天年。

5．建设邻居型老少居。是指两代人既共同居住在一起，又能各自独立生活的居住形态。邻居型老少居的居住形态既可以是同单元同楼层的住宅单位，也可以是同一个社区的不同楼栋、单元，或是不需要交通工具便能迅速到达的相邻社区。这一模式使两代人完全分开居住，既拥有独立、完整的居住空间，减少了代与代之间生活习惯或是情感的矛盾，又能互相照应、方便情感沟通。这一模式的发展完全由市场化的商业行为决定，是在现行的商品房开发模式中加入老年住宅的元素。缺点是成本高，缺乏专业的社区养老服务，优点是家庭感强，老年住宅产权明晰，有保值升值作用。

6．建设高档老年住宅，包括以养老为主题的别墅和度假村等。这一供给模式针对的是低龄段的活跃富裕型长者消费群，以养老养生作为市场定位。广东人历来重视养生，花甲之年对养生之道更加关注，房地产开发与养生行业的融合，形成了广州高档老年住宅开发建设的区域特色。如珠江地产在从化的“珠江生命健康城及科技CBD”项目，定位为以高端医疗和现代服务业为核心，提供顶级的医疗健康、安养休闲的医疗健康中心；广州奥园养生城则是集健康管理、养生保健、养生文化传播教育，以及居住、度假、商务会议等综合功能为一体的健康中心，它是完全市场化的供给模式，养老居住成本很高，属于高端老年住宅产品。

［1］ 王永慧，张丽．未来人口年龄结构变动对住宅需求的影响［J］．西北人口，2005（3）：6- 8．

［2］ 李祥，高波．人口年龄结构对住宅市场的影响效应分析［J］．经济体制改革，2011（6）：38-42．

［3］ 陈彦斌，陈小亮．人口老龄化对中国城镇住房需求的影响［J］．经济理论与经济管理，2013（5）：45-58．

［4］ 徐剑，吴先明．论人口老龄化对我国经济社会的影响［J］．中国地质大学学报（社会科学版），2013（S1）：5-7．

［5］ 龙书芹，风笑天．城市居民的养老意愿及其影响因素：对江苏四城市老年生活状况的调查分析［J］．南京社会科学，2007（1）：98-105．

［6］ 陆杰华，白铭文，柳玉芝．城市老年人居住方式意愿研究：以北京、天津、上海、重庆为例［J］．人口学刊2008（1）：35-41．

［7］ 陈澎．人口年龄结构对住宅需求的影响分析［D］．南京：南京大学，2013．

［8］ 王方兵．人口老龄化背景下对养老问题的分析：以昆明市为例［D］．昆明：云南财经大学，2011．

［9］ 宋喜民，周书敬．房地产市场有效需求分析的灰色数学方法［J］．河北建筑科技学院学报，2003（1）：65-68．

（责任编辑：刘明泓）

Strategy of Market Demand and Supply of Elderly Housing——Taking Guangzhou as Example

PAN Tong

（Guangdong Women＇s Polytechnic College，Guangzhou Guangdong 511450，China）

The formation of the market of elderly housing results from China′s economic development，population policy and social factors．It is a way to develop sustainably the real estate economy and also a requirement to optimize the allocation of resources of the real estate industry．In Guangzhou，for example，the main factors affecting the demand of elderly housing are：disposable income per capita，residential area per capita，level of population aging，urban housing prices and regional economic development．The strategy to release and meet the needs of the elderly livable housing should be a diversified supply mode joined by governments，public agencies，real estate businesses，families and communities to build a supply system of elderly housing for different consumer groups．

elderly housing；market demand；supply strategy；Guangzhou

F293．3

A

1673－0453（2014）02－0094－09

2013-12-27

广州社会科学规划2013年课题“广州市老年住宅市场供给模式研究”（13G61）

潘彤（1963—），男，江苏南京人，副教授，主要从事房地产经济学教学与研究。