探索解决不动产登记历史遗留问题

文/辽宁省不动产登记中心 尚作为

探索解决不动产登记历史遗留问题

文/辽宁省不动产登记中心 尚作为

不动产统一登记制度实施以来，由于不动产统一登记从全面启动到规范运行尚处于磨合和过渡期，随着不动产登记资料移交、存量数据整合、信息数据共享等工作的不断深入，在全国范围内分散登记遗留的历史问题逐步显现，也出现了不动产登记办事效率低、部门衔接不顺畅等问题，群众对于不动产登记特别是涉及房屋不动产登记的信访和诉讼明显增多。为充分发挥不动产登记保护权益、保障交易、便民利民作用，打通不动产统一登记制度实施的“最后一公里”，确保化解不动产登记引发的矛盾落到实处、取得成效，国土资源部先后下发了《关于全面排查不动产登记“中梗阻”问题的通知》、《压缩不动产登记时间实施方案》等文件，对解决历史遗留问题原则和提高办事效率进行了明确和要求。同时，各地“本着尊重历史、面对现实、信守政府承诺、维护群众合法权益”的原则，将登记发证与处理历史遗留问题分开处理，在解决历史遗留问题方面做一些探索和实践。本文就不动产统一登记中如何处理房地不动产登记历史遗留问题，提出了破解思路和解决办法。

一、房屋已登记，土地未登记，如何登记

《物权法》第一百四十七条规定，“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。也就是说不应出现房或者地单独转移的情况，所以从法律角度看，只办理房屋登记没有办理土地登记的问题是违法问题，只能从解决历史遗留问题的角度解决。在处理此类问题上，有的地区采取规避问题，优先为申请人办理登记的模式；有的地区采取先解决问题，再办理登记的模式；还的地区采取出台地方性法规，查明权属后直接登记，公告后直接发放不动产权证。结合辽宁省实践，建议采取规避问题，优先为申请人办理登记的模式。这样既不影响申请人办理登记的现实需求，也不影响历史遗留问题的解决。一是不动产统一登记前，国有土地上房屋已登记，未办理国有建设用地使用权首次登记的，申请人申请办理不动产登记的，不动产登记机构应予以受理。二是对于土地权属来源合法，因原开发单位未及时申请办理国有土地使用权初始登记的，不动产登记机构可直接办理不动产权证书或不动产登记证明，不再单独办理国有建设用地使用权首次登记。三是对于因土地手续不全、擅自改变土地用途、未按要求缴纳相关税费或无法查询到相关土地信息等情形而未办理国有土地使用权初始登记，申请人凭已取得的房屋所有权证书申请办理不动产转移登记的，不动产登记机构应将上述情况书面如实告知相关申请人，并在不动产登记簿证上对房屋、土地的信息分别记载，在不动产登记薄和不动产权证书附记栏注记“该不动产未办理国有建设用地使用权登记，应按规定及时补办相关手续”。四是对于原开发建设单位已注销、吊销或下落不明的，不动产登记机构应在本地主流媒体或门户网站上公告六十日，期满无异议，不动产登记经办机构将公告留存并归档。

二、土地已登记，房屋未登记，如何登记

对于此类问题的解决，有些地方的住建和国土部门曾经出台过相关文件，但辽宁省未出台过解决房屋无法登记历史问题的相关文件。因此，建议在详细查询历史档案资料的基础上，由政府相关部门组成联席会议，确定有无违法违规问题后，对于未没有违法违规等情形的已建成房屋，可以直接办理不动产登记。一是对2008年7月1日《房屋登记办法》（建设部令第168号）实施前，国有建设用地使用权巳办理登记、当事人所购商品房巳竣工，由于房屋开发建设单位已注销或被吊销的，不能配合当事人办理房屋登记的，经不动产登记机构审查，已建成房屋在城市规划区范围内国有土地上建设的产权无争议，因购建房手续不齐全等原因未能及时办理登记发证，经国土、规划等部门审核土地权属清晰，符合城市规划要求，房屋质量合格，产权来源清晰的，无论开发建设单位是否已办理房屋所有权首次登记，当事人均可申请办理个人的房屋所有权登记。

三、既无房屋信息，又无土地信息，如何登记

按照不动产登记暂行办法和实施细则的规定，不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况都是登记的必备要件，如果没有上述内容，则无法登记。但在现实中，我省各地一些老旧小区，缺少土地及房屋权属材料，缺少房屋楼盘表、工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案表等资料等问题普遍存在。因此，建议在详细查询历史档案资料的基础上，通过实地测量等方式，对行政区划、地籍区和地籍子区、宗地测绘数据、房屋测绘数据和登记数据进行补充完善，分类处理登记发证。一是对于可以通过项目资料查询到的房地产开发项目，通过查看项目资料，比对房、地图形数据，将房屋落到准确的位置。当事人可以凭房屋权属来源证明和未登记原因证明材料或者未登记原因说明申请登记。不动产登记机构受理申请后，应当进

行核查并将有关情况在本市主流媒体或门户网站上予以公告，公告三个月期满无异议的，予以登记。二是对于无法查询到的房地产开发项目，可以采取依据影像图进行指认，对房屋的位置进行定位，或由作业单位进行外业实地调查，进行内业整理后，对房屋进行落宗。当事人可以凭房屋权属来源证明和未登记原因证明材料或者未登记原因说明申请登记，应当进行核查并将有关情况在本市主流媒体或门户网站上予以公告，公告三个月期满无异议的，予以登记。