房地产金融风险及防范研究

陈广亮

摘要：随着人们生活水平的提升，对于物质的需求也在不断的增多。越来越多的人开始在大城市买房定居，也有少部分人炒房。然而，房地产行业属于资金密集型的产业，其不仅是一个居住的地方，同时，还和金融体系挂钩。可见房地产行业具有特殊性，如若过于的膨胀，必然会向金融体系扩散，甚至对整个金融体系的安全性以及稳定性造成威胁。故很多国家都开始出台和房地产相关的法律法规，旨进一步规范房地产行业的发展。

关键词：房地产;金融风险;防范策略

一、房地产金融的概述

（一）房地产金融的概念

房地产金融是指以房地产行业为载体开展的一系列活动，比如和经营、开发以及消费相关的筹资、融资等资金活动。用通俗话语定义则是房地产行业和金融行业之间的资金融通，是一门应用性较强的经济学科，研究的主要内容就是房地产经济领域中信贷资金的规律[1]。

（二）房地产产业和金融的关系

从房地产资金来源角度分析，大多数都是由于专门的金融机构筹集，再投资到房地产行业，这也促使了金融行业和房地产行业的联合、交融。房地产行业在运行的过程中，会涉及到生产、消费以及流通，每一个环节均和金融业是密切相关的，这也为金融行业增加了利润的空间。但是房地产本身具备不动性、自偿性以及增值性，这也体现出了房地产行业的中长期信贷特性。

二、房地产金融存在的风险

（一）房地产企业信贷风险——开发商、经营风险

房地产企业信贷风险主要包含开发商信用以及经营存在的风险。从开发商信用风险分析，主要体现在开发商存在不规范的开发以及销售的行为，甚至为了相关经济利益故意对银行以及担保费欺诈。比如，就现在银行已经建立了信贷登记以及调查系统，但是一些房地产企业利用信息不对称存在的漏洞，对银行自己套取，存在较多的不规范信贷操作实践活动。比如基于流动资金贷款对开发贷款顶替、地产商过于高估项目的价值、开发商为了获取项目建设的资金，提升启动银行按揭贷款程序等、要求建筑施工企业垫资，以减少自我资金投入。简言之不规范的房地产开发商在运营的过程中，就是在用银行资金开发，风险率极高。房地产企业在运行的过程中会受到很多因素的影响，比如供求发生变动、建筑质量和设计和居民的需求不相符合、贷款的安全性不足、企业的管理水平不高。这些均会导致房地产企业效益降低，风险加大[2]。

（二）房地产个人信贷风险——个人信用、违约、利率、抵押物风险

个人在对房屋购买时，通常都是通过银行贷款的方式，这种属于中长期的消费信贷，具有分期偿还性，也会受到很多不确定因素的影响。具体可以分为个人信用风险、违约风险、利率风险以及抵押物的风险。第一是个人信用风险，这种风险通常是指住宅的消费者对于所借的贷款无力偿还，或者是不愿意偿还，那么就会导致银行或者是金融机构不能够按照规定的时间收回本息，继而造成金融的风险。第二则是违约风险。当事人由于外界不可抗力因素，比如借款人失踪、死亡、经济情况恶化，对于所签订的合同无法履行，而作为继承人又对该合同拒绝履行，那么就会造成违约的风险。而产生违约风险的原因除了特殊因素之外，还包含收入证明开具时的水分较大，购房者和银行所提供的信息不对称，个人信用系统不完善等。第三是利率风险。在利率发生变动后，由于个人住房贷款和资金来源期限的匹配度较差，无法定期的偿还贷款，就会导致银行遭受损失。第四是抵押物风险。当贷款人对所借得的债款无法进行偿还时，银行就要对抵押物进行处置，但是对抵押物的处置并不是直接拍卖即可，其需要取得抵押物，对抵押物进行拍卖。在取得抵押物的过程中，由于我国缺乏较为完善的社会保障的制度。贷款银行在借款人违约之后，也不能够将其逐出家门，很容易出现扯皮现象。在拍卖的过程中，由于对房地产估价典当等方面缺乏较为完善的法律法规，导致银行在处理这些抵押的住房时比较困难。

（三）金融机构风险——流动性、管理、操作风险

首先流动性风险是指金融机构内部本身就缺乏足够的资金，也不具备较多的资产能够随时的转换资金，这就会导致一些债务到期时，金融机构无法清偿。其次是管理性的风险，房地产行业在运行的过程中必然会涉及到银行信贷，而银行信贷的完成是多个部门共同协作完成的。如果某一个环节出现问题，那么就会存在潜在的风险，这就是管理上的风险。具体包含欺诈性风险、第三方风险、粗经营风险以及贷款的风险。如欺诈风险通常就是指虚假抵押、多头抵押。最后则是操作上的风险。一些开发商的营业执照上主要包含物资经营以及建筑材料等项目，但是在实际应用的过程中就将资金的用途转移。还有一些在银行信贷资金开始用于房地产的滚动开发。如明明房产的销售已经结束，却不直接归还银行贷款，而是将资金用于新项目的开发。

三、防范房地产金融风险的策略

（一）健全房地产金融市场体系

就近几年而言，房地产行业可谓是飞速发展，越来越多的金融投资向房地产靠拢，这也导致了一系列的问题。比如投资过度，必然会出现房地产泡沫现象。因为人为的盲目的投资，虽然会使得房地产行业拥有大量的资金，但是必然会出现一些投机者人为对房价操控，极易出现房地产的崩盘，而产生金融风险。而出现这一系列问题的原因和我国房地产金融市场不完善有很大的关系。因此我国就需要基于房地产商自身项目工程的实际情况，对金融市场进行完善，对房地产金融相关的法律法规进行健全。比如优化财政、利率以及货币政策，加大对金融信贷的监控力度，做好市场的宏观调控。除此之外，要对房地产行业出现的炒房热进行控制，避免房价的虚高现象。

（二）健全个人、银行、房地产开发贷款的信用体系

第一需要建立个人的信用制度体系，让信用成为法律的一部分，增强个体对信用的重视度。比如建立个人信用互联网查询系统，每个人都会有一个编码，搜索该编码便可以查询到个人的信用资料、偿还能力。当然在查询系统中还需要建立个人基本账户制度，由居民区制定银行开办账户，其他金融机构可拥有分账户，在该账户中会涵盖工资、退休金、社会福利资金等，形成一个全国化的个人信用信息系统。当然为了保证个人信用信息不被泄露，必须要借助法律的手段强制推行并合理的约束。第二对个人信用评价体系进行完善。在个人信贷管理中，住房按揭贷款的评估是非常重要的一项内容，评估和决策的正确与否，也直接关乎金融运行过程中的风险。就发达国家而言，会通过判断以及信贷记分法共同评估。在判断法中会对信贷者的个人能力、资产、品德、条件等进行分析。而信贷计分法则是根据信贷人历史信贷的记录，定量分析其存在的信贷风险。就我国而言，主要是采用判断法评估个人住房抵押贷款。这种方法会受主观因素的影响，也会造成贷款风险加大。因此我国在住房金融风险防范环节中，可以根据国情融入国外所提出的信贷计分法评估体系。将其和判断法有效进行结合，形成一套较为完善的个人住房评估体系[3]。

（三）完善房地产自身经营管理体系，降低经营风险

首先作为商业银行而言，在对房地产行业办理金融业务时，一定要对房地产商其本身的还款能力、时间、经营的效率等科学进行判断，要具备一定的风险意识，严格按照相关的法律法规进行操作。比如如果房地产商要办理信贷业务，那么就需要对相关贷款人的个人信息、公司信用状况等进行核查。了解信贷人的资金状况、经营状况。并在偿还贷款期间要定期对房地产商经营的状况进行核查和跟踪，避免资金被非法使用。其次房地产商也必须要根据自身的情况，对自有资金的储备量进行提升，要保证项目具有一定的流动资金，合理控制资产的负债率。另外要进一步的拓宽房地产在融资方面的渠道。通过融入一些新兴的金融衍生工具，对房地产行业运行过程中存在的风险有效进行规避，要降低对于单一银行的依赖，拓宽融资渠道。避免在开发项目地过程中过于的追求经济利益，盲目开发而导致的金融风险，要保障资金在使用过程中的合法性、合理性以及安全性。

总而言之，房地产行业已经成为国民经济发展中非常重要的一部分，和各个行业都息息相关。其在运行的过程中必须遵循法律法规，避免开发商的信贷、经营、个人的信用风险以及金融机构存在的一系列操作风险。要尽可能地对房地产金融市场体系不断的健全和完善，對现有的个人、银行、房地产开发贷款信用体系进行健全，同时还需要提升房地产经营的能力。

参考文献：

[1]李茜.“五道红线”在房地产金融市场中风险防范的作用[J].财富时代，2021（06）：13.

[2]王晓红.《房地产金融》  房地产经济波动与金融风险防范路径研究[J].建筑学报，2020（02）：129.

[3]叶肖明.浅析房地产金融的风险及防范策略[J].现代经济信息，2019（10）：307.