现行金融环境下房地产融资现状及融资方式

徐旭纯

摘要：房产企业面临着更加严格的监管环境，金融监管处罚力度逐渐加大，想要更快速和有效地获得融资，需要尝试新的融资方式，尝试房地产信托、房地产证券化、房地产私募基金等新融资方式獲得资金，但一定要保证融资符合法律规定和政策规范，才能免于处罚，维护自身利益。

关键词：现行金融环境;房地产融资现状;融资方式

我国经济组成中，房地产经济是非常重要的部分，但是房地产呈现出阶段性快速发展特点，隐藏着非常多风险，所以应对房地产市场应进行一些政策性调控。对信贷政策的调整是主要措施，避免房地产投资过热问题，限制了房地产融资行为[1]。此种金融环境下，房地产企业融资情况不容乐观，但房地产行业是典型的资金密集型行业，开发前期需要大量的资本投入，经过很长一段时间才能有资金回笼。为保证房地产开发项目的正常运行，房地产企业需要进行融资。为此，房地产从业人员应当就房地产融资的现状进行分析，找出更适合的融资方式，以充足资金保证房产市场的稳定健康发展。

1.现行金融环境下，房地产面对的融资困难

1.1金融监管更严格

在疫情防控更加严格以及效果显著的背景下，我国经济持续稳定复苏，从一定角度去看，意味着我国今年的货币政策会慢慢地回到常态，有一些阶段性的金融措施会逐渐退出。而在现今复杂多变的内外环境之下，国内经济发展依旧面临着很多不确定因素的影响，此时经济恢复缺少良好的基础，整体的货币政策也不会出现“急转弯”的改变。当下，中央已经明确指出，资金一定会向薄弱环节、重点领域等方面倾斜，同时会更加重视金融风险的防范与化解，针对房地产金融，一定会用更加审慎严格的管理制度，多地严查购房首付款来源和经营贷违规流入房地产市场，限制房企融资的‘三道红线’试点实行。

1.2处罚力度加大

近年来，对房地产的监管处罚力度不断提升。整理我国银监会给出的权威数据可见：处罚机构的数量逐渐增多，罚款金额逐渐提高。例如，2021年3月，由于存在信贷资金违规流入房地产市场等问题，温州民商银行、乐清农商银行、瓯海农商银行被中国银保监会浙江温州监管分局分别开出罚单，三家银行合计被罚款595万元，多位负责人也被警告或者罚款。

2021年需要处置的不良贷款还会增长，所以，要加大力度稳中求进，保证在经济和银行金融体系的可承受范围内;同时积极稳妥地促进房地产市场平稳健康发展，强化反垄断和防止资本无序扩张。当前正是前期宽松信贷政策的风险开始积聚的时点，因此监管对2021年不良处置规模的预测很大程度上是从实际出发的体现。尤其在宽信用转向稳信用的过程中，新增不良的规模会快速积累，但由于前期集中的处置，存量的压力至少不会在今年爆发，而是呈现未来两年平均分布的特点。这也意味着2021年、2022年的处置压力不会小[2]。

2.现行金融环境下，房地产的融资方式

房地产企业为更快速和有效地获得融资，开始尝试新的融资方式。

2.1房地产信托

房地产信托是信托公司通过集合信托计划募集资金，将其投入房地产项目中，为委托人获取一定的收益。根据资金投向的不同，房地产信托业务可分为债权型、股权型、收益权型以及混合型四种模式。在现今房地产行业政策及房地产金融监管依然趋严的背景下，房地产信托监管也将更加严格，房地产行业未来将减少债权类信托规模，积极探索信托融资业务模式，加快向股权型模式的转型，以适应新的市场形势。

2.2房地产证券化

以股票、债券、投资基金等一些证券化的工具，应用到房地产融资中。将房地产投资转变成证券投资，一般可分成两种形式，其一为抵押贷款债权证券化;其二为投资权益证券化。执行宗旨为，把高价值的房地产做详细划分，进行动产化，发挥证券市场优势，使得房地产可获得大众资本以及专业经营，将风险分散，从而将更多资金引入到房地产企业中，拓展房地产融资渠道。

2.3房地产私募基金

这符合集合投资制度，通过对房地产收购、管理和开发等一些环节获取收入。当前阶段，房地产领域之中有很多房地产私募基金。房地产私募基金的特征：固定收益比较少，呈现浮动化收益;同股同权的结构比较多;多夹层投资少，股权投资较多。对于房地产私募基金进行管理，主要是行业自律，关联交易以及利益冲突所进行的管理还不是很全面。在目前银行信贷收紧及严监管的背景下，房地产私募基金可以直接吸收社会资金，为房地产企业拓宽新的融资渠道。房地产私募股权基金在目前银行信贷收紧及严监管的背景下是大势所趋，未来将有非常大的发展空间。

3.新金融环境下，房地产企业融资实现的策略

3.1强化企业自身的治理

房地产企业要正面面对行业融资结构扭曲的问题，构建良好融资结构的机制，提高对企业预算的约束力度，提高投资者监督力度，让公司具备有效约束机制和激励机制，才能正确地进行负债筹资。另外，房地产企业融资结构方面的决策，不能单纯考量现实因素的影响，还要考量未来因素的影响，设计长远、有助于房地产企业发展的融资策略，促使房地产企业平稳发展。

3.2创新多样化融资

房地产企业必须积极探索银行贷款之外的融资方式，必须紧紧抓住当下金融市场良好发展的机遇，以现有渠道为基础，实现多元化的发展。例如，形成房地产企业的合作模式，各个房地产企业可进行合作，取长补短，发挥各自优势，采取合作模式进行房地产项目开发，从而避免项目过大而出现项目开发中断、资金周转中断的问题，使得房地产项目顺利推进。

4.结束语

综上所述，房地产企业身处在严峻的金融监管环境中，应强化企业自身的治理，积极采用合规合法的新型融资方式，才能安全地获得资金，免于银监会处罚。保障房地产项目顺利进行，获取一定利润。

参考文献：

[1]陆长江.金融监管趋严下房地产企业现状及融资模式分析[J].现代商贸工业，2019，40（03）：92-93.

[2]张国良，卞政.当前市场环境下房地产企业融资面临的问题及应对措施[J].经营与管理，2020（1）.