探析我国房地产信托资产证券化风险对策

李文静

摘要：随着社会经济发展表现形式愈发多样化，进一步强化了房地产企业的发展，国家经济层级将迈向新的台阶，行业发展形势将进行变革，促使相关发展内容需要更加贴合当前环境作出调整。因此，有效开展房地产信托资产证券化风险评价工作，充分注重企业内部资金流动性问题，从根本上凸显出房地产企业较强的市场竞争力水平。通过资产证券化融资方式的合理应用，渗透至基础设施建设当中，盘活不良信贷资金，容易面临多重风险考验，需要引起企业的重点关注。由此，充分探究房地产信托资产证券化过程中可能遇到的各類风险，对其进行重点分析并提出应对策略，继而实现企业的经营战略目标，开拓资产证券化发展和监督管理的全新道路。

关键词：房地产企业;信托资产;资产证券化;风险及对策

全新的时间节点中，房地产行业获得更加长远的发展前景展望，由此提升资产证券化融资方式的关注程度，更加细节性的探究风险问题。具体而言，房地产资金具有投资周期长且体量规模大的特点，注重信托资产证券化的顺利发展，可以有效提升房地产企业的资金流动，维护整体房地产行业的稳定发展。通过对比当前房地产信托资产证券化的基本内容，了解实际的发展状态，对于隐藏的风险因素予以探究，最终为规避和防范相关风险提出适宜的应对策略。

一、房地产信托资产证券化的基本定义

通过采取资产证券化的途径，能够整合房地产资源。资产证券化本质上被定义为资金融通的方式选择，按照合理的结构化安排，分离基础资产的风险和收益特征，提升原有资产的流动性，并且保障经过改造后，房地产信托资产在产生稳定现金流的同时，也可以直接在金融市场上进行转让流通。资产证券化就是原始受益人将自己所拥有的资产，并且是预期能够产生稳定现金收入的称之为基础资产，主动性的转让给特殊目的载体，通过合理的评估、增信后，进行打包完成资产支持证券发行。对于所发行证券的信用作为主要收入来源，还依据该收益凭证作为标的向权益人购买基础资产，最终实现资产实际收益权利的转移。由此，随着原始权益人将未来预期的现金收入转让给其他投资者，使得当前已经获得现金流收入价值，还可以有效盘活非流动资产，更好的匹配自己当下的资金需求。随着资产证券化过程的延续，资本市场获得了一定量优质的投资标的，整体环节都加快了存量资产的流动速率，控制了融资成本的同时，更好的契合原始权益人对资金灵活应用的现实发展目标。

二、房地产信托资产证券化的发展优势

为转变当前房地产市场现状，优化不良状态，通过信托资产证券化的方式，创造适宜的资金融通环境基础，显著提升了存量资产的流动性，解决了当下资金链稳定的实际问题。也正是这样，房地产企业运行模式表现出方便简化的特征，降低了房地产资金流动性较差的程度。房地产信托资产证券化作为创新型融资渠道，运转模式相对灵活，实用性更强，已经成为房地产企业优先考虑的融资方式选择。对于房地产信托资产证券化来说，很多都是由房地产企业自发性的融资业务，可以有效解决市场整体资金融通困难且融资成本多的问题。当然，依据现金流为媒介完成资产所有权转让，显著提升了资金流动性。但是，由于政策指引的内容，房地产企业自身运营结构的限制，可能在一定层面上，不利于房地产信托资产证券化的发展进步。具体而言，房地产企业为尽可能的提升资金流动性，引入资产证券化的方式，依据且标准化的操作流程，受众群体进一步扩展，在房地产行业内获得了广泛的关注。

三、房地产信托当下的实际问题

（一）各方数据信息并不对等

大多数房地产信托可以归属于“私募”当中，公开性和流动性都没有达到海外标准REITs。依据相关规定，由投资公司牵头并发行的信托产品不能利用公开媒体进行营销宣传，只能面向具备基本投资和风险控制能力的投资者私下推送材料，帮助其了解相关产品的细节内容和运行情况，促使该过程并不能够接受全体范围内公众的监督管理。也正是由于偏向于私募的性质，原始权益人和担保人无需对外定期披露各类信息，产品运行内部和投资者之间的信息不对等，从而对于产品实际运行状况不了解，不能有效规避管理人可能的道德风险，委托代理问题频发，整体监督效果很差。

（二）房地产信托流动性较差

市场内投资者权衡金融产品的标准就是参考流动性指标，由于房地产信托运行模式的制约，当前市场上各类房地产信托产品的流动性都相对较差。依据我国基金法和信托法的有关规定，契约型私募基金和信托产品的投资起点设置的相对较高，不仅限制人数，同时也控制资金门槛，所以在市场内受众群体相对较少，控制很小的一部分投资者群体。也正是由于信托模式设计本身所独有的非标准性，资产交易平台并不统一，市场流动主要依靠受托人和管理工作，现实中找寻合适的投资者难度较高，使得房地产信托的存续期间，只能是满足相对流通的要求。还有房地产信托退出方式也很局限，只有将持有份额进行私下转让才可以退出，现实难度较高。

（三）风险控制监督管理缺乏

房地产信托资产证券化手段的合理应用，能够有效控制企业运营风险，发挥较强的优势价值。在实际市场中，对于房地产信托当下所处较为散乱的状态来说，本身不拥有成熟完备的监管系统，在产品设立、运营到最后清盘都没有规范化的操作流程，市场上房地产信托类产品登记环节没有明确的制度约束，产品所属难以鉴定。当然，第三方服务机构没有统一的监督管理制度，主体参与的权利和义务没有划分，也存在一定的风险制约。还有就是，基于房地产信托模式运营的基本特征，非标准化的房地产信托产品，依据不同产品类型只是应用一致的监督管理基础，后续有针对性的细节性管理制度内容并没有，不能够保证信托产品被全面的监管，各个环节都不能契合整体的风险把控要点，风险防范和把控效果较差。

四、房地产证券化风险的应对策略

（一）优化资产证券化的安全性

房地产信托资产证券化产品，对于资产支持证券的利率设定，是交由证券的信用评级等级判断，其核心依据就是项目本身的现金流量和信用增级措施的提出。所以在设计房地产信托资产支持证券时，需要关注两个方向。评估项目自身现金流量状况，优先判断项目运营的稳定性，随后考察资产收入结构等多种细节性内容，根据项目实际内容，进行一对一的合理化分析。而关乎信用增信措施提出，首先评估抵押资产的实际价值，并且进行及时和定期的跟进，对于抵押资产价值下调的部分， 选择增加主体担保物的方式补足，积极设定回售或回购的条款，保护证券持有人的基本权益。

（二）健全法律制度和操作标准

与传统融资方式选择相比较，房地产信托资产证券化的融资风险可以控制。健全的法律法规可以确保资产证券化过程的稳定持续，是金融业务活动进行的前提，提供必需的参考依据。如果没有完善的制度作为指引，会出现很多越界行为，产生很多额外不可逆转的风险。所以，具体资产证券化操作过程中，依照我国现有法规政策，针对性较差，且适用程度比较低，为保障资产证券化产品发挥应有的金融衍生效用，必须在市场中建立健全法规条款，严格把控产品设计的各个环节，明确工作流程的责任人，圈定权利和责任的范围。除此之外，房地产信托资产证券化需要注重主体认知，房地产企业作为具有资金融通的需求方，也需要涉及多个类别的服务中介机构，通过设定资产评级机构，建立证券化市场统一的管理标准，更好的树立评级机构的权威性，发挥应有的监督管理效果。

（三）创设统一的监督管理机制

房地产信托资产证券化需要统一的监督管理体系，更好地展现监管机构的作用，突出基本职业能力，对所有房地产信托产品应用一致的监督管理措施，营造公平和谐的市场环境。依据监管引导的目标，冲破资金在不同市场间的流动壁垒，提供高效的资金流动支持，改善市场分割的现实状况。对于双SPV结构来说，前后SPV的性质大不相同，就需要应用不同的监管机构，所以当统一的监管机制设立后，可以更好地规避双SPV结构的运营风险，提升整体的风险防范能力。

五、总结

综上所述，随着金融行业表现出全新的发展特征，传统的资金融通方式存在一定的局限性，不能很好地服务房地产企业，应用资产证券化形式可以展开变革，成为房地产信托资产最直观的融资手段选择。依据房地产信托资产证券化愈发获得全市场的广泛关注，应用范围也显著扩张，更应该对存在的风险因素进行分析，提出相应适宜的解决策略措施。

参考文献：

[1]刘璇，付滨，王琼林，等.我国房地产投资风险和风险防范对策分析[J].中国市场，2020，（16）：38-39.

[2]杜子斌.我国发展房地产投资信托基金的必要性分析[J].商讯.公司金融，2018， （05）：26-26.