“房住不炒”政策对房地产业的正面影响

练斌

摘要：房地产业是国民经济支柱产业之一。自从改革开放后，市场化的发展，让房地产业取得了长足发展。在目前环境，高居的土地价格，也促使房地产也通过加强营运效率，来取得行业的竞争优势。在这一背景下，整个广大房地产企业纷纷提出向轻资产运营模式转型，以提高资本配置效率，优化产品结构，并加快资产周转，提升营利能力。整个房地产业，无论是供应商、开发商及下游的房产服务行业，都从进一步贯彻中央关于“房住不炒”政策中，得到改善经营环境的机会。

关键词：房地产;宏观调控;企业营利

一、引言

朱姝（2018）认为房地产业是国民经济支柱产业之一。自从改革开放后，市场化的发展，让房地产业取得了长足发展。在这情况下，余华义. （2010）认为，房地产业政策导向性十分明显。因此，房企在追求高速发展的时候，同时需要考虑到宏观经济环境下潜在的系統性风险。面临瞬息万变的市场环境，房地产业的财务风险便值得学术界研究。本文根据于中国股票交易所上市的房地产企业的会计比率，分析房地产业的整体财务状况。

二、研究背景

房地产企业在经历了过去数十年的高速速发展，在最近几年开始进入了新时期。在“十三五”的有效规划下，房地产业受到经济环境以及国家政策的正面影响，改变以往通过土地快速增值而获得收益的重资产运营模式。同时，陈凤雪. （2019）提出，高居的土地价格，也促使房地产也通过加强营运效率，来取得行业的竞争优势。在这一背景下，整个广大房地产企业纷纷提出向轻资产运营模式转型，以提高资本配置效率，优化产品结构，并加快资产周转，提升营利能力。

在传统意义中，房地产业和开发商是被画上等号。实际上，房地产业是包括一系列的产业。它们以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。因此，房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业。它们可以是属于第三产业，也可以是属于第二产业。综合来说，它们是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业属于强"拉动作用"。在这情况下，黄飞鹏 （2011） 认为房地产业对国民经济增长的贡献，以及地方政府对土地财政的依赖，都对国家宏观调控产生正面的作用。因此，房地产业在国民经济中的支柱地位是不用轻视。

三、研究方法

本研究分析通过研究于国内上市市场挂牌的房地产及相关行业公司的财报，并对其中关于营运效率及流动性的财务比率作出分析。研究周期为2020年3月到2021年3月共五个季度。

上表陈列于2021年3月31日，各房地产相关行业的上市公司总数。在本研究中，以开发商作为房地产价值链的核心，多元金融可以被视为支援性行业的代表，普钢及其他建材可以被视为供应商，房产服务则属于开发商的下游行业。研究人员利用三组比率，分别为三项费用比率，速动比率及资产负债比率，分别反映相关行业的营运效率，流动性及财务杠杆状况。研究人员会按季度分析各行业合租数据的变化。

四、研究结果

表2陈列各行业的三组数据从2020年3月到2021年3月的变化。可以发觉，在开发商的环节，全国地产的成本控制的表现比较区域地产好。一般来说，全国性的开发商的三项费用比率都维持在35%以内。另一方面，部分区域地产可能会出现亏损的情况。但是，根据速动比率的分析，全国性的开发商在流动性及杠杆方面，都反映出它们的债务水平是比较区域性的开发商高。

如果以普钢行业及其他建材行业视为开发商的上游行业，研究人员发现，房地产业的供应商的营运状况是在改善。可以发现，无论是普钢还是其他建材，三项费用比率都出现下降，反映出成本占销售的比率也是在下降中。同时，无论是流动性还是财务杠杆，两组行业都是有所改善。

至于下游方面，研究人员发现，房产服务的费用比例是在增加，杠杆也在上升，而速动比率则轻微下降。而在支援性行业方面，多元金融的比率，明显展示出和其他行业不同的变化模式。

五、结论

很明显，整个房地产业，无论是供应商、开发商及下游的房产服务行业，都从进一步贯彻中央关于“房住不炒”政策中，得到改善经营环境的机会。这个情况，以区域性的发展商尤其明显。它们的三项费用占销售的比率是明显下降。因此，研究人员认为“房住不炒”政策是可以有效提升行业的营运效率及水平。同时，从供应商的流动性提升和杠杆的下降，研究人员认为整个行业的杠杆及流动性其实都有所改善。这个情况，对于房地产业的健康发展尤其重要。毫无疑问，当今房地产行业在部分领域确实有经济泡沫的情况，但从目前的数据分析，政府出台了一系列宏观调控政策，已经让行业得到持续健康发展的机会，并让行业的整体效率得到提升。

参考文献：

[1]朱姝.（2018）.房地产企业财务分析r——以绿城集团为例[J].福建质量管理， 000（014）， 41.

[2]余华义.（2010）.经济基本面还是房地产政策在影响中国的房价[J].财贸经济，000（003）， 116-122.

[3]陈凤雪.（2019）.轻资产运营对我国房地产企业的财务绩效影响——以绿城中国为例[J].轻工科技，000（003）， P.117-118.

[4]黄飞鹏.浅析我国金融政策对房地产业影响弱效应的原因[J].中国城市经济，2011（18）