新时代下，老旧小区如何重焕新颜

王莉　唐佳欣

摘要：不论是一线大城市，还是十八线小县城，都有着独特的两面，一面是新时代的繁华，一面是旧岁月的沧桑，它们共同构成了城市的骨骼和血肉。现如今，旧小区正面临着建筑物老化、基础设施薄弱、影响城市面貌等众多问题。而随着城市化的进程，城市土地资源越发紧张，身处优良地段的老旧小区无疑将成为主城区土地的重点利用对象。本文融合健康适老社区、海绵环保社区以及智慧物业社区三重理念，针对老旧小区现存的四方面问题提出了具体、明确的改造方法，并探讨了老旧小区改造的实际意义。

关键词：问题现状，改造理念，改造方法

1.老旧小区的定义

城市旧居住区，主要是指建成使用20年以上，面临着环境质量差、建筑设备老旧破损、建筑结构存在安全隐患、建筑功能不完善、配套设施不足等问题的生活聚居地。老旧小区大多处于城市的核心区域，但由于建设年限问题，导致自身配套无法满足现代化的居住要求，不仅影响了居民的居住体验，也严重影响着城市的形象面貌。

2.老旧小区的改造理念

改造过程中，应贯彻三重改造理念。一、打造健康适老社区，推动适老化改造，规划设置老年服务中心，通过因地制宜加装无障碍电梯、加设社区小型医疗中心等来提升老年居民的居住舒心度。二、打造海绵环保社区，利用“海绵城市”理念，通过合理规划设计，促进雨水的循环利用，可缓解水资源短缺问题。三、打造智慧物业社区，在引入优质物业服务的基础上，引进智能管理系统，对社区安防、物业服务等进行规范化、智能化、系统化的管理。

3.老舊小区的现状与改造举措

3.1室外环境

老旧小区普遍存在着室外环境的问题，小区内部环境形象差、规划设计不合理、绿化面积不足、公共环境杂乱无序，室外环境渗透能力差，没有完整的水循环系统，这些都严重影响了居民的居住体验感和城市的面貌形象。

要改善室外环境问题，首要是拆除私设构筑物、花园菜地，规范室外公共空间，增设公共绿地和花园景观带，对小区基础设施实施改造，对不规范的电线电缆进行整改，增设太阳能路灯，增设道路引导牌、楼栋门牌号。最后，进行雨水源头减排和排污系统控制改造，并设置雨水溢流排放系统，以及对排污系统进行升级和改造。

3.2道路与停车

老旧小区普遍存在道路年久失修的现象，小区内的道路分级不明确，居民侵占消防通道，存在着较大的交通和消防安全隐患。要改善这些痛点，应增设或改造步行系统，实现人车分流，清除占道设施，保障应急消防通道的畅通。并将铺装材料替换为透水性能优良的材料，做好雨水收集利用。通过这些举措，可以很大程度改善道路问题，也符合现代社区道路建设的要求。

停车难也是老旧小区的一大痛点，规划落后和汽车平民化之间的矛盾使得停车一度处于“车多位少”的状态。要解决地面停车位不足的问题，可通过机械立体停车场的使用，充分利用小区的立体空间。并且设置智能停车管理系统，信息化管理机动车停放。此外，非机动车乱停乱放、私拉电线充电、侵占楼道等行为在老旧小区也是管理难题，小区内应为非机动车提供专用停车区和充电桩，并且做好宣传和引导。

3.3基础配套

在老旧小区中，由于规划理念的落后，基础配套几乎处于空白状态。配套设施问题突出，公共服务基础配套不足，小区物业管理质量低，甚至多数小区无专业的物业管理。和现代化社区丰富的公共区域相比，老旧社区的居民缺乏邻里的公共活动空间和舒适的休闲活动场所。

针对这些问题，第一步，引入社区管家——物业管理公司，对小区进行全面系统性的管理。第二，提升社区便民服务，设置公共晾晒点、户外直饮水，邮件快递代收点。第三，提升公共服务设施，改建和新建小区公共空间，规划出儿童幼托区、老人康养区、居民文娱活动区等公共服务设施。第四，完善智慧安防系统，增设人脸抓拍与高清摄像头，完善小区门禁系统，增加电子围栏、周界摄像头，增设实时传输公安系统。第五，引进社区医疗服务，在社区内设置卫生服务中心，并与三级医院合作建立医联体，提供远程诊疗服务。

3.4房屋建筑

老旧小区的房屋结构安全系数普遍下降，房屋的防水、保温基础功能都需要修缮和维护。外墙皮脱落，护栏安装不规范，影响了房屋的外立面美观。小区缺乏电梯、无障碍坡道等交通设施，楼道内乱贴小广告，楼道墙皮脱落，这些都影响着居民的居住舒适度。

需要进行四方面的改造，一、进行房屋性能维护，对地基基础及原有结构等进行维护和加固。铺设屋面保温层，修缮屋面渗漏处，维护或更换房屋水电管线。二、进行房屋外立面重饰，对建筑外墙饰面进行清理和粉刷，改造外墙管线，规范空调室外机，拆除外窗护栏，改造为隐形护栏，提升外立面形象。三、进行内部公共空间整修，在出入口增设无障碍坡道，修缮或新装单元防盗门，对楼道小广告进行全面清理。四、加装无障碍电梯，实现房屋建筑功能的提升。

4.老旧小区的改造意义

旧改可以显著改善老旧社区居民的居住条件，随着城市的建设步伐，环境优美、功能齐全的现代小区如雨后春笋般涌现出来，给老旧社区的居民带来巨大心理落差与视觉冲击。通过全方位的综合改造可以改善居民的居住条件，化解不平衡因素的矛盾，营造和谐宜居的环境。此外，旧改可以改善市容市貌。多数老旧小区处于城市的核心区域，老旧小区的存在无疑影响现代城市的面貌，旧改不仅能提升城市形象，也有助于老城区迸发出新的活力。深层次来说，旧改还是建立经济内循环、扩大内需的重大举措。据城乡住房建设部估计，全国城镇老旧小区改造总投资将超过5万亿元。旧改能带动建筑建材、适残适老设备、社区服务等关联性产业的发展，对构建经济内循环至关重要。

参考文献：

[1]李海龙.城市旧居住区综合改造技术内容.中国建设信息化，2019（10）：56-58.

[2]王秀哲，段苏洋.城市老旧小区改造新模式及关键技术.施工技术，2020，49（3）：40-44.

[3]高乐.老旧小区现状及改造思路探索.管理观察，2020（7）：41-42.

[4]顾昊. 老旧小区绿色改造综合效益评价研究[D].西安建筑科技大学，2020.

作者简介：

王莉（2000-），女，四川资阳人，学生，专业：房地产开发与管理;

唐佳欣（2001-），女，四川南充人，学生，专业：工程造价。