存量个人商业性住房贷款LPR定价基准转换

陈燕芳

作为金融改革的核心内容之一， 中国的利率市场化改革在2019年正式拉开了序幕，自2019年10月起金融机构发放的贷款定价基准须以LPR加点方式形成。同时这进一步深化利率市场化改革，中国人民银行公告〔2019〕第30号对存量浮动利率贷款将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成。人民银行在公告中对存量浮动利率贷款释义为2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。包含个人贷款和企业贷款，个人贷款又包含个人消费类贷款和商业性个人住房贷款。个人消费类贷款期限相对来说较短，普遍采用的为中国人民银行一年期或三年期的基准利率，个人消费类贷款浮动调整周期银行一般设定有按月调整、按季调整、按半年調整、按年调整等，因消费类贷款贷款的金额相对较小、期限较短，且目前银行办理的个人消费类贷款大多为循环类贷款产品，随借随还，同时部分银行为锁定利润，避免利率下行带来的利息损失，对部分个人消费类贷款合同执行固定利率，所以个人消费类短期内利率调整对贷款利息利率损失影响并不大。而对存量以浮动利率计息的商业个人住房贷款来说，商业性个人住房贷款期限较长，最长期限可达30年，存量商业性个人住房贷款一般采用的为五年期中国人民银行基准利率（简称：人行基准利率）上浮或下浮比率来定价，利率按年调整，额度相对较高，银行大多以浮动利率计息，且多数银行的商业性住房按揭贷款在个人贷款中所占的权重相对较高，利率下行会丧失部分利润。虽然在中国人民银行公告要求仅调整商业贷款部分对公积金个人住房贷款不做调整，但部分地方公积金中心也对公积金贴息类个人住房贷款（公积金贴息类个人住房贷款属于商业性个人住房贷款，属银行表内业务）。借款人仅支付公积金贷款利息，商业贷款利息与公积金贷款利息差额由公积金中心支付给银行）做了LPR转换要求，将原合同约定的人行基准利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形式。那么存量房贷定价基准转换应如何选择？

首先，说明下对公众来说相对较为陌生LPR，所谓LPR，也称为贷款市场报价利率（Loan Prime Rate， LPR）是由具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率，各金融机构应主要参考LPR进行贷款定价。目前LPR报价行有18家银行组成：5家国有大行、5家股份制银行、2家城商行、2家外资银行及2家民营银行。LPR有两种类型期限利率，分别为为1年期LPR及五年期以上LPR。每月20日发布，遇节假日顺延。银行的商业性住房贷款利率普遍采用五年期以上LPR为定价基准加点形式执行。对于存量商业性住房贷款转换是以何种类型期限利率，是否可选？存量商业性住房贷款转换期限利率由各家银行指定，根据剩余贷款期限来设定采用何种期限利率，应用较为广泛为转换后以五年期以上LPR为定价基准加点形式执行;部分银行对剩余贷款借据期限为五年以内（含）贷款转换后以一年期LPR为定价基准加点形式执行，剩余贷款借据期限为五年以上商业性个人住房贷款转换后以五年期以上LPR为定价基准加点形式执行。对浮动利率计息的商业性个人住房贷款转换后以五年期以上LPR为定价基准加点，浮动点差（BP值，1BP=0.01）小于以一年期LPR为定价基准加点。如借款人转换前借据利率为5.4%，以五年期以上LPR（2019年12月20日一年期LPR为4.8%）为定价基准加点，浮动点差为“加60BP”;以一年期LPR（2019年12月20日一年期LPR为4.15%）为定价基准加点，浮动点差为“加125BP”。一般来说，何种期限利率为银行设定，无法变更，借款人可选择或与银行协商什么呢？

借款人可选利率依据方式或重定价日。利率依据方式可选固定利率或浮动利率。固定利率指贷款合同签定后至合同结清贷款存续期间内，合同（借据）均采用合同约定的借据利率，利率均不予变更。浮动利率是指贷款合同签定后至合同结清贷款存续期间内，合同（借据）按合同中约定的重定价日，以重定价日适用的利率期限及约定的浮动点差做相应的调整，利率按年调整变更。

选择固定利率可锁定利率，减少因利率上行带来的利息损失的风险;相应的失去的机会成本为利率下行带来的融资成本下降。银行业在利率上行时期，对银行资产（银行发放的贷款）多数采用以浮动利率计息，增加资产收益;在利率下行时期，多数采用以固定利率计息，锁定收益，规避利率风险。借款人可与银行反向操作，选择利率依据方式。如借款人选择浮动利率可重新与银行协商借款合同的重定价日，如何选择？

原存量人行基准利率的商业性个人住房贷款合同利率按年调整，重定价日普遍为次年1月1日。多数银行保留了原合同的重定价日外，在借款人转换时增加了可选择的重定价日，一般为贷款实际发放日对月对日（具体根据银行签署的补充协议）。如选择次年1月1月，那每年重定价日是以上一年度12月20日发布的LPR相应期限利率加补充合同（一般在定价基准转换时签署的）中约定的浮动点差（BP）作为下一年度的房贷利率; 如选择贷款实际发放日对月对日，那每年重定价日是以贷款发放日对月对日的适用的LPR相应期限利率加补充合同中约定的浮动点差（BP）作为下一年度的房贷利率。例：借款人贷款于2015年5月20日发放的贷款，2020年借据利率为5.1%，于2020年4月10日选择LPR定价基准且以浮动利率作为利率依据方式，重定价日为次年1月1月，浮动点差30BP; 客户在转换后首次重定价日为2021年1月1日，2021年1月1日至2021年12月31日执行的利率为4.95%（2020年12月20日五年期以上LPR利率为4.95%=4.65%+30BP）。若选择贷款实际发放日对月对日，客户在转换后首次重定价日为2020年5月20日，2021年5月20日至2021年5月19日执行的利率为4.95%（2020年4月20日五年期以上LPR利率为4.95%=4.65%+30BP）。LPR是一个变量，LPR利率按月发布，更加市场化。以LPR作为定价基准的浮动利率贷款，利率会根据LPR的变动而变动。以LPR为定价基准的浮动利率房贷合同一年一调整，未来LPR趋势无法预估，故无法比较不同重定价日哪种更优惠。

究竟如何选择，其实要看借款人本人具体情况，个人还款能力，如果借款人房贷在目前可承受范围内，或是贷款余额相对较低不希望波动太大，或是原借款合同利率相对处于一个较低水平;借款合同余额=借款合同总金额—已归还贷款金额，借款合同余额关系每月的还款额，主要表现在每月应还利息金额，同时借款合同余额金额多少与每月还款额（包含每月应归还的本金及利息）、定价基准的转换的总成本及风险成正比 。借款合同余额大那么每月还款额就高，定价基准的转换的总成本及风险就高，反之借款合同余额少那么每月还款额就低，定价基准的转换的总成本及风险低。定价基准转换风险主要是指由LPR利率上行引起以浮动利率计息的商业性个人住房贷款利率上涨。所以对于这部分借款人可考虑选择LPR定价基准的固定利率。

如果借款人有提前还款预期或近期有出售房产的计划，那可选择LPR定价基准的浮动利率，重定价日可选贷款实际发放日对月对日，毕竟可享受目前的利率下行带来的优惠。

部分地区的省、市公积金中心要求银行对公积金贴息业务进行存量浮动利率贷款LPR定价基准转换，公积金中心公告基本与人民银行公告相似。因公积金贴息贷款合同，借款人支付利息是以公积金贷款利率计息，所以无论如何选择影响都不大。

总之，如果转换成LPR固定利率，其实对目前房贷影响并不大，如果转换成LPR浮动利率那就要关注下每月公布的LPR的利率趋势。借款人要根据自己具体情况综合考虑，选择机会只有一次。