新时代下房地产企业财务风险特点与防范

杨贵奇

摘要：作为项目开发周期长、资金投入规模大的房地产企业，面对的财务风险更甚于其他行业，这对于企业的财务风险管控水平提出了更高的要求。本文主要围绕新时代背景下房地产企业财务风险展开论述，为企业强化财务风险防范水平提供借鉴。

关键词：新时代;房地产企业;财务风险;防范策略;探讨

一、绪论

（一）研究背景

在1978年，我国提出住房商品化，伴随着住房制度不断改革深化，房地产业逐渐形成了相对完整的产业体系，并不断发展成熟。经过长达三十年多年的积淀，现如今不管是人均居住面积、质量，还是行业增长率，都大幅度提升，这在一定程度上推动了国民经济的发展。自1998年开始，为实现城市化目标，激发内部消费动力，我国加快了房地产业的发展步伐，到2010年，为打击房价虚高，取缔投机性炒房现象，我国出台“限购令”，到2014年，为稳定房价，国家取消了部分地区限购政策。对于房地产企业而言，“限购令”取消虽然缓解了房地产企业的压力，但是面临购买力透支、投资过剩、房价虚高等问题，房地产业呈现出“虚假繁荣”，这无疑加剧了房地产企业的财务风险，由此房地产企业面临着严峻的挑战。

（二）研究意义

本文通过研究房地产企业财务风险问题，旨在为地产企业提升财务管理水平，防范和规避财务风险提供指导，以促使房地产企业稳健、长效发展。现如今，传统的粗放型管理模式已经成为过去式，房地产企业要增强财务风险管控能力，应健全财务风险管控体系，防患于未然，为企业发展创造良好的内部管理环境。

二、房地产企业财务风险特点分析

财务风险具有客观性、全面性、复杂性、不确定性、损益性等特征，作为企业要在合理评估自身风险承受能力的基础上科学决策，以增强风险应对能力。就房地产企业财务风险进行分析，其财务风险特点主要体现在以下四个方面：

（一）筹资风险

就房地产企业而言，筹资风险可以分为两类：分别为收支性和现金性，其中收支性风险，主要是企业面临无法偿还债务的风险，即资不抵债。如果房地产企业不能合理的控制筹资规模，严重依赖负债，资产负债率过高，会使资金链非常脆弱，进而可能会使企业面临财务困境，为有效防范和规避筹资风险，应增强自有资金营运水平。现金性风险，主要是由于企业现金流动额较少，在约定期满未能及时偿还债务本和利息，房地产企业如果不具备较强的获利能力，长期依靠外部筹资为保障正常运营，会加剧现金性风险。

（二）投资风险

房地产属于高投资、高回报、高风险行业，如果企业投资项目无法满足市场需求，则会面临销售不畅、产品折价的情况，由此会加剧企业的投资风险，为维持正常持续经营，也会加剧筹资压力。对内投资，主要是达到生产和销售的目的，而选择投资设备或者投资广告，此时如果不能合理把控投资结构，會导致收益受损。对外投资时，如果在短期内，地产项目不能够迅速出售，资金无法及时回笼，则可能会导致企业资金链断裂风险，严重情况下会影响扩大再投资。

（三）营运风险

营运风险主要体现在销售和收款两环节。房地产企业在销售房屋时，会产生相应的成本，销售效果直接影响企业营运，如果销售不畅，就会导致资金周转变慢，严重情况会影响企业正常经营，不均如此，作为高价值产品，消费者在购买时往往遵循谨慎性原则，这也使得企业在房产销售时面临较大压力。收款方面，H房地产企业近年营收连年翻番，管理费用也不断增加，然经营现金流也持续为负，房地产企业缺乏科学合理的收款机制，也未采取有效的成本管控手段，如此导致资金无法及时回笼，过度依靠外部筹资。

（四）收益分配风险

该风险是指房地产企业留存收益和利润分配不合理，即利润分配多，收益留存少，这使得企业的流动资金较为有限，无法在规定时间内清偿债务，从而易诱发预期风险。

三、房地产企业加强财务风险防范的有效对策

（一）筹资风险防范

1.强化内控，完善担保决策审批机制

为有效防范筹资风险，企业在签署担保合同时应明确约定适当的保护条款。如若出现被担保一方违约，则担保方可以无责取消合同，以有效建撒后担保方利益损失。在担保期限之内，由于被担保企业存在较大变数，风险未知，因此应避免担保期过长;如若担保企业出现财务危机，则势必会影响到兑现债务义务，债务也可能回转移，因此企业应注重选择合理的担保期。在为期下属企业提供担保时，要科学全面评估经营状况，并合理限定其流动资产标准，如可以对下属公司的资产负债率情况进行明确规定，要求只有在合理区间，才能为期担保。此外，应优化治理结构，企业内部应明确担保权限，合理界定审批范畴，禁止超权限审批，以提升担保可行性。

2.合理界定银行贷款时限和额度

为防范风险，房地产企业在融资过程中应全面进行可行性分析，对比不同融资模式的优劣性，分析界定最佳融资规模，从而确保企业融资计划能够顺利推进，避免亏损。企业要综合评估自身实力，避免过大的融资规模导致资金闲置浪费。为确保融资计划的可行性，企业要坚持以预算为导向，可以采用滚动预算编制方法，结合当下资金利用效果实时动态跟踪后期计划，确保企业经营活动资金使用限定在预算范畴内。

（二）投资风险防范

投资是否科学直接影响房地产企业的效益和风险。第一。为确保投资科学性，房地产企业在投资项目之前要制定项目可行性分析报告，全面分析和评估项目情况，企业可以组建专业的项目评估小组进行实地考察，掌握一手的项目基础信息，明确测算项目投资金额，分析确定最佳投资方式，除此之外，还要预估项目未来的收益情况，衡量收益风险比，对于项目存在的潜在风险，如果在自身承受能力之内，要提前制定风险防范方案，如果不能，要慎重考虑是否投资。第二，注重采取多业态模式，为有效分散风险，房地产企业可以开展多元化投资，如可以将房屋开发、销售、租赁等和相关服务产业整合，不断创新优化投资模式，以实现在降低风险的同时提升效益。

（三）注重营运风险防范

首先，选择具有灵活性的销售模式，就房地产业来看，主要分为淡季和旺季，为有效挖掘市场客户资源，在销售淡季时，可以考虑实施销售优惠政策，如推出价格优惠活动、看房赠礼活动、减免服务费活动等，以调动消费者积极性。在销售旺季时，房地产企业要统筹企业资源，可以将重点由开发环节向销售环节转移，有计划的调节价格，以确保获取最大收益。在项目开发前期，要做好市场分析，掌握市场消费者的差异性需求，以实现精准定位目标客户群，进而制定针对性方案。其次，合理制定收款方案，销售回款是关键环节，作为房地产企业要及时分析房屋销售情况并做好动态跟踪，并及时统计分析购房群体的债务偿还情况，对资金持有和需求量进行分析，将收款和投资相结合，根据用款情况，制定出最佳的收款计划。在合同签订时，可以采取信用评级的方式，合理界定赊销客户群体和赊销额度，对于赊销订单应采取更为严格的审批程序，并做好催款责任人界定，以降低坏账风险。

（四）健全内控风险防控体系

搭建财务风险预警体系。为实现防患于未然，提前规避财务风险，房地产企业应搭建完善的财务风险预警系统。一方面，可以引入风险度量模型、模糊综合评估模型等风险评估方法，提升风险评估的準确性和可行性;提前制定风险应对方案;另一方面，可以搭建风险管理系统，可以以大数据和云计算技术为依托，建立风险数据库，设定风险评估指标，并将风险华为“高、中、低”三类，由系统动态识别和跟踪分析财务数据，预测高风险、中风险，并及时预警提示，以提升风险防范的及时性。

四、结论

综上所述，在经济发展和城镇化进程助推下，我国房地产业迎来了一个较长的发展期，也一度成为支柱性产业。就当前来看，过热的房地产市场在一定程度上透支了人们的购买力，同时也使得大量资金流入地产市场，这无疑对实体经济产生了较为严重的冲击，制约了实体经济的发展步伐，一方面，房地产企业粗放型盲目开发导致房产严重积压，另一方面，谨慎型货币政策也使得房地产企业资金管控风险加剧，由此要求房地产企业重视财务风险防范和管控，以提升企业市场应对能力和经营管理水平。

参考文献：

[1]白云浩.新时代背景下房地产企业财务风险控制策略探析[J].商讯.公司金融，2018（2）：29-31.

[2]齐岳，蒋杉杉，宋莹莹.房地产企业财务风险评估研究[J].财务与金融，2019，177（01）：70-79+91.

[3]樊蓓. 限购政策背景下房地产企业财务风险研究[J]. 理财：学术版，2020，（001）：P.62-64.