城市商业综合体的开发与运营对策研究

陈纲

摘要：随着我国城市商业综合体建设的进一步发展，研究其开发经营措施具有重要意义，本文介绍了城市商业综合体的发展动态，分析了城市商业综合体发展中存在的问题，在研究商业综合体普遍存在不足的同时，提出了对策和发展城市商业综合体的建议。

关键词：城市商业综合体;开发和运营;运营对策

作为一项特殊的建设项目，近期城市商业综合体的发展取得了重大进展，商业综合体将有助于更好地确定其发展空间，从而优化其效率，提高城市综合形象。

一、城市商业综合体在城市发展的意义

工业革命是城市商业综合体发展的外部动力，人力资本需求的增长是城市商业综合体发展的动力。随着经济技术水平的提高，人民生活节奏的加快，需求的多样性越来越大，人民除了满足生活消费、享受和自我实现的基本需求外，精神需求也在增长;不断扩大人们的需求范围需要一种多方面的业务形式，同时满足人们在生理、安全等各个层面的需求，社会尊重，自我实现，促进功能一体化商业综合体的发展，需求增长是城市商业综合体发展的根本动力，能同时满足人们对办公室、住房、商店、社会、休闲和近距离休息的需求，使人们能够享受高效的生活和工作。

二、城市商业综合体运营中的问题

1.有关现代城市商业综合体设计原则的问题

在一个城市中大型商业综合体承担多种功能，建筑地点通常位于城市建筑的中心区域或者繁华地带，具有组织城市交通、提升城市形象、改善城市环境、方便市民生活的任务;其次，大型复杂的商业综合体必须充分满足不同运营成本的要求，协调各方的设计需求，以此来提高城市的经济实力、增强综合竞争力，使城市建设具有巨大的潜力。现代餐饮场所需要高质量的环境，因此，在餐饮区布置景观可以提高顾客大楼的整体布局.虽然分散各楼层不同区域的餐饮店，让顾客更加方便，促进了灵活性，使得顾客更广泛的活动，以吸引人们，他们的建设和管理费用，包括消防安全，可能会大幅增加成本。

2.现代城市商业综合体精确定位的功能和风格方面

考虑到现代城市商业综合体在其活动中包括住宿、工作、娱乐等多种功能，并建设自己的广场，密集利用它，以及具有相应区域气候和文化需求的各种地理商业综合体，并认为其商业空间应在现代商业功能的基础上适应未来商业变革的需要，从而，商业综合体的设计比其他功能不止一种的商业建筑要困难和复杂得多。因此，随着城市的快速发展，当今的商业环境不断升级，商业综合体的设计首先要准确界定城市建筑的整体功能，同时也要保证和谐、建筑之间的共生和互补状态，

三、商业综合体中常见的错误

1.盲目定位，不切实际

开发项目过程中为了宣传该项目的营销价值，开发商倾向于人为地将项目导向，从而导致市场价格更高，因为周边消费群体和周边人群的收入不同，明智的做法是根据市场调研来决定如何定位，有的项目定位过高，或定位太低。

2.缺乏全面的征聘規划

商业项目的供应商必须符合项目的定位，而不仅仅是"完全租赁"的原则。在项目开始之前，必须明确目标，包括商业模式、领先商店、品牌等的组合;形成明确的招商引资计划指导工作，而不是简单地进入企业直接"引资"，形成"混合"。

3.完全依靠广告公司

广告是针对特定的运营商的，简单的广告是普遍的，没有特定的方向。广告是唯一一种只有广告才能完成项目的手段，而不是坐在家里等兔子，广告作为吸引人们注意的唯一途径，导致不得不与之沟通的顾客变得不那么吸引人。

四、城市商业综合体发展的对策与建议

1.前瞻性规划。政府必须制订商业综合体的发展计划，海外商业发展的经验显示，商业综合体是未来商业发展的核心，政府部门需要这样规划这个项目，以免日后商业发展出现任何难以解决的困难和误解。不过，在我们现时的城市规划制度下，更多的城市发展总体规划和控制，以及交通、绿地、管道等专项规划，没有专业的商业计划，这对企业的健康繁荣发展产生了极为不利的影响.从我国商业发展的角度来看，由于缺乏商业网络布局的详细规划，一些地区业务发展滞后，无法适应人们不断增长的消费需求，在其他地区盲目发展商业项目，竞争过度。

2.加快制定商业综合体规范和标准。结合我们在这方面已经做过的工作，并借鉴我们在制定商业综合体建设标准规范方面已经做过的工作，引导我国商业综合体建设处于战略优势地位。

3.方案支持。政府必须敢于对从事商业综合体建设的主要结构给予一定的政治支持，并通过政策手段，鼓励强大的企业网络参与其发展，例如建立方便大众的超市、餐馆等网络，他们得到了政府的一些支持，甚至是财政上的支持，为能够参与综合体发展的个人，不同方面鼓励他们参与发展，而兴建与居民生活息息相关的商业设施的人士，则有优惠的税务政策，让企业敢于参与到它的发展中去，这最终会让人口更容易。此外，要提高政府各部门、商业、建筑、税务等有关部门的主观能动性，如：街道、社区、物产企业和网络企业发挥优势，积极配合，建立长期协调机制，进一步加快商业综合体发展步伐。

4.示范先进商业综合体。有关部目前正在制定我国商业建设标准，指导各项工作，而且世界各地的主管商业机构必须明确地针对当地的情况。例如，城市老区要充分利用现有的商业网络、可靠的商业设施，在更大范围内发挥其放射性作用;建立、预留服务网络空间，进一步提高和提高服务水平;在总体规划尚未制定之前，要合理预测未来的发展方向.在条件好的城市，可以先建立示范区，然后研究这些成功的商业综合体的经验，进行推广它们，再扩大示范区，进一步树立区域商业综合体发展的榜样，带动区域经济发展。

五、结语

通过对城市商业综合体开发运营相关措施的研究，我们可以看到在目前的情况下，其开发和运营问题是多方面的，有关人士应从客观和实际的角度出发，从城市的角度出发将商业综合体的优势与许多因素进行充分比较，并制定其开发和运营的最佳战略。

参考文献：

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