綦江区物业管理现状研究

董丽莎

摘要：物业问题一直是人们关注的社会焦点。作为社会管理的重要一环，物业管理是否科学，是否受到认可，关系到物业企业和被服务人群之间的关系。在科技不断发展的今天，物业管理模式和服务理念需要作出相应的改变才能适应新时代的发展。

关键词：綦江区;物业管理;现状

家庭是社会的基本细胞，物业管理是社会管理的重要一环。随着互联网+时代的到来，现代信息技术深入人们的生活，加上人们对消费理念有了新的认识，传统的物业管理模式和服务理念需要更新换代才能更适应当前社会的发展和人们的需求。通过探究当前綦江区物业管理现状，分析其问题成因，寻求物业与开发企业、业主之间和谐相处的解决之道。

一、物业管理的现状及原因分析

（一）责任主体不明确

物业管理涉及很多主体，包括：政府职能部门、街道社区、物业公司、建筑企业、业委会、业主等等。实际上，不同主体之间存在权责不明的情况。部分建筑商未完全按照设计施工，或施工未完全达标，遗留下来的建筑质量问题成为物业与业主之间纠纷的原因之一。有些物业扩大了自己的权利范围，对小区管理过分干涉。很多业主不清楚物业管理和服务的对象范围是什么，比如把建筑企业遗留问题认为是物业公司的问题，把涉及行政部门的工作认为是物业的工作等等。同时，业主对自己的权利和义务认识不够清晰，部分业主对物业管理的参与度不高，甚至出现拖欠物业费等情况。部分涉及公安、消防、民政等部门进小区的问题，也没有落到实处。这些情况使得小区物业跟业主之间相互埋怨、相互推诿、相互扯皮，导致物业与业主之间关系变得更为紧张，矛盾越积越深。

（二）收费标准不透明

物业费的收缴标准是由政府价格主管部门会同房地产主管部门根据当地的经济发展水平对物业服务收费明码标价。但实际上有部分物业公司未完全按照物价局备案的收费标准进行收费，仍存在提高收费标准、模糊收费项目等问题。这种情况出现的很大原因是因为一方面物业公司是受到市场经济影响，为了追求更多利润，维持物业的正常运营;另一方面部分业主不愿缴纳相应的物业管理费用，导致物业成本上涨的压力增加。

（三）服务水平不匹配

小区的服务不仅包括楼栋及公共区域清洁卫生、小区内绿化及养护，还包括小区公共基础设施的建设和维护、房屋及配套设施、相关场地的维护、保养和管理、小区业主人身财产安全等。实际上，部分小区物业的收费跟提供的服务不匹配，甚至有的小区物业连基本的清洁卫生和小区绿化养护都没有做好，导致业主对物业不满，从而拒绝缴纳物业费，而物业费用收缴问题又会进一步导致物业服务水平恶化。

（四）内部管理不规范

物业公司的内部管理关系到企业的服务水平和市场竞争力。部分物业公司内部组织机构混乱，职能划分不明确，对人员的管理存在严重的盲目性和随意性。比如部分物业公司内部财务管理混乱，出现本该用于维护小区公共设施的费用被挪作他用等情况;物业人员职能职责不明确，出现有事无人管，人浮于事的情况;物业公司内部的监督管理相同虚设，业主反应问题找不到渠道或者反应无回复。

（五）物管人员不专业

物业公司除部分管理人员外，大多数物业人员自身文化水平偏低，也不具备较高的职业素养，加上物业人员大多没有经过专业培训，或培训过的物业人员因收入不高等原因离职，导致物业管理和服务的专业人员更少，其服务质量水平与业主的期望存在差距，甚至还有少数物业人员根本就不具备服务意识，大有凌驾于业主之上的架势，也是物业和业主之间发生矛盾纠纷的原因之一。

二、提高物业管理水平的建议措施

（一）明确责任主体，各负其责

不同责任主体的权利和责任不同，弄清各自的权责范围。政府相关部门可成立物业管理联合工作领导小组，建立物业管理纠纷调解机制，加强对物业管理工作的指导和监督，涉及业主违规装修、违规搭建、乱停乱放等违法行为，确定执法主体，同时政府及相关部门要充分利用互联网+服务，搭建大数据物业管理平台，推动智慧物业建设，可以在这个平台上看到物业公司的市场反映度、公司诚信度，也可以在这个平台上加强对物业公司的管理，同时也给业主一个反馈意见建议的渠道。

（二）健全价格机制，明码实价

物管费价格确定既要符合当地的经济发展水平，也要考虑小区的住宅类型，既要综合考虑防止物业随意涨价、乱立收费项目的情况，也考虑到物业企业人力和其他成本上涨的问题，尽可能地全面考虑导致物业与业主之间矛盾冲突的诱因，因此物业价格定制可以实行政府指导、物业协商、业主认可的方式，充分发扬民主协商原则，提高业主的知情权、认可度，获得业主的理解和支持，从而避免因物业费用导致的物業与业主之间的矛盾。对物业收费项目必须要有政府部门认可备案的相应的明码标价。

（三）提高服务质量，物有所值

物业服务质量是得到业主认可的关键，也是有效解决物业与业主之间矛盾的重要内容。一方面在传统的物业服务项目上下功夫，基本的清洁卫生、绿化养护、设施维护等第一时间做好，对业主的合理需求要及时回应，另一方面借助物联网，逐步将“互联网+”物业智能管理模式推广运用，还可以因地制宜根据业主的需求，打造个性化的服务，为“智慧养老”、社区养老作准备，让小区管理变得更加智能化、便捷化。

（四）整顿企业内部，严格管理

在“互联网+”的时代背景下，物业企业需要通过创新的方式，构建物业企业的服务体系，更能迎合市场需求，就需要从制度、组织和服务多个方面实现创新。

（五）加强人员培训，提升素质

物业人员的文化程度和服务意识是影响物业服务水平的重要因素之一。要提高物业人员的文化程度和服务意识，第一需要加强专业知识的培训，包括对信息知识和学习和信息技术的培训;第二把物业人员的学习和服务跟岗位和待遇提升相挂钩，鼓励主动学习，自觉增强自身的工作能力;第三物业企业要传递和引导积极向上的企业文化，强化为业主服务的意识。