房地产一般计税项目土地增值税清算的地价处理方式

刘婧珊

摘要：随着社会的不断发展，尤其是改革开放以来，我国的经济得到了突飞猛进的发展。各行各业遍地开花，犹如雨后春笋，蓬勃发展。房地产业也在其中迅速壮大，国家对其的一些政策也在不断的改进、推出。自2016年5月1日起，全国范围内房地产业营改增开始施行。这一税制改革将对建筑及房地产业各个方面产生重大影响。本文将会从多个方面去分析房地产一般计税项目土地增值税清算的地价处理方式，希望对大家能有所帮助。

关键词：计税项目;增值税;清算

在国家的层面上讲，政策是站在一定的高度去调节与管理基層各方面的一个宏观调控手段，它代表着一个大的方向。对于房地产业营改增就是其对房地产业进行调控的方法之一，它的施行对房地产来说是百利而无一害的。下面就系统的对其进行讲述与分析。

1.房地产业营改增的政策规定

1、《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11期），这些都是理论依据，为房地产营改增提供有利的理论依据。

2、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入，这是来源于《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》中的一段内容。具体的内容还有很多，可以参考相关的网文或者专业书刊[1]。

2.关于纳税人、税率及征收率

1、纳税人，是一个不太陌生的词语。在境内销售不动产，是指所销售的不动产在境内。这里有两类纳税人，一般纳税人和小规模纳税人。这两者是有一定的区别的：（1）申请方式不同：企业要成为一般纳税人，需要先提出申请，才能成为一般纳税人，而小规模纳税人，则不需要申请，只要企业去税局办理就可以了;（2）增值税税率不同：一般纳税人是13%、9%及6%，小规模的是3%：（3）计算方法不同：一般纳税人是用销项发票减去进项发票的差额乘以税率来计算的，而小规模是用收入直接乘以3%来计算的[2]。

2、房地产开发企业销售自行开发房地产项目适用税率为11%，征收率为5%，这一点也是需要强调的。

3.应纳税额是需要具体计算的

增值税的所谓的计算方法，大概分为：一般的计税方法和简单的计税方法。其具体的计算方法是有点复杂的，可以参考相关的文件或者专业的网络文章，在这里就不详细说明了。其计算的原则是很人性化的，也是经得起理论与实践的考验的，而且是非常专业的。

4.增值税清算案例

在这里讲述一个案例，以便于理解。有一个房地产公司某年开发销售B项目，其可以销售的建筑总面积为100万平方米，这是一个相对来说比较大的体量。截至到某年底，已经销售的建筑面积为90万平方米，已经占可售面积的90%。这个销售速度还是很快的，现在的房地产行情还是挺好的。依据税务机关的一些要求，需要办理增值税清单的申报等流程。其具体的申报流程和计算方法比较复杂，在这里就简单描述一下。取得土地使用权需要支付的金额是8亿元，开发成本是22亿，其开发费用应该按照取得的土地使用权和开发成本之和的10%扣除后，转让房地产收入总额为5.4亿元，已经缴纳可以扣除的房地产有关的税金3亿零240万，最后没有卖出的房屋面积为10万平方米，按照已经卖出的面积的平均价格计算估计是7000万元左右[3]。这些数据都是可以通过专业人员去计算清楚的，这里就不细致计算了。

企业第一次收入的成本和税金结转的处理结果为：（说明：为了书写方便，以下数值都乘以一万元为案例真实数值）借：预收的账款5.4亿;贷：主要经营的业务的成本279000（80000+220000+10000）÷100x90）;贷：开发的产品279000;单位的建筑面积成本等于（清算时的扣除项目的总额减去清算时扣除的与房地产相关的税金额度）除以总共可以售出的面积;第一次清算转让的扣除项目的数额等于单位建筑面积的成本的总额度乘以第一次清算所转让可售建筑面积加上与房地产有关的相关税金;再转让后需要扣除的项目金额=单位建筑面积的成本乘以再转让可售建筑面积加上再转让与其开发的房地产有关的税金。

还有很多具体的计算细节，本文就不在此详细表述了，可以参考相关专业人士的具体算法予以分析，或者专业书籍予以了解。

5.关于土地增值税清算

所谓土地的增值税清算就是指纳税的相关人员在符合土地的增值税的清算条件之后，按照有关法律、法规，计算出房地产开发项目应该缴纳的土地增值税的税费，结清该房地产项目应该缴纳的土地增值税款的行为[4]。

5.1基本的规则

纳税人的相关四大原则：（1）真实性原则;（2）实际支付原则;（3）合法有效原则;（4）合理分摊原则。

5.2征管的相关方形式

需要纳税的人在项目全部建成结算前转让房地产获得的相关收入，由于关系到很多复杂的问题，而没有办法算出土地增值税的，可以预征土地的相关增值税。

5.3清算的一些条件

对于房地产已经开发的项目全部建成后、已经卖出的;整体转让没有建好决算房地产开发的相关项目;可以直接转让土地使用权的。

6.土地增值税的清算有它的地价处理方式

土地的价格方面有五类：1、基准的地价：反映城市乡镇以及农村地价的标准，作为相关政府部门对土地价格实行的大方面的管理。2、标定的土地价格：反映宗地在一般的市场条件下正常的地价水平。3、交易的底价：反映宗地在不同市场条件下的地价水平。4、成交的价格：反映具体宗地在土地市场交易中的现实的价格。5、其他的价格：由以上四种类型的土地价格衍生出的可供抵押贷款土地税收等各方面的土地使用价格。税收是国家的一个重要的收入来源，依法纳税是每个人乃至某个企业应尽的义务。有了税收国家才能有足够的资金去建设一些基础的设施、增强国防等，使祖国越来越强大。

7.土地增值税清算面临的问题及建议

现阶段，房地产开发方式日趋多样化，开发工程中相关资料繁多，给清算工作带来不少难度。土地增值税常常被认为是基层税务机关征管难度最大的税种之一需要引起税务机关的关注。

7.1完善政策法规：由于土地增值税尚未立法，各个地方房地产开发的情况千差万别，给基层清算审核工作带来很多困难。无规矩不成方圆，政策法规方面一定要不断改进、完善，赶上社会进步的发展[5]。

7.2基层操作执行缺乏政策依据：开发成本主要在收益对象间分摊，税企双方存在很大的分歧，严重影响税法原则，缺乏一定的执行力。应该制定更加完善的理论基础，在出现问题的时候，能够合情合理的去处理。

7.3风险应对不受纳税评估数据影响，这是由于土地增值税清算数据繁多造成的。我国目前正处在深化改革、加强建立土地增值税评估机制的关键时期。为了提高清算审核的效率和质量。有一个良好的绩效体系是十分重要的。其一、一定要加强对员工的过程考核，制定更有针对性的目标考核标准。其二、切实落实制度。第三、通过奖惩制度，促进税务局的长远发展。

8.总结

土地增值税清算的地价处理，虽然是一个非常复杂的问题，但是，它在房地产一般计税项目中是非常重要的，所以不管是从理论上，还是从实际工作中都要予以重视。具体该如何处理这个事情，大概有以下几个方法：尽快出台税法典，提升税法法制水平;完善各个税法细节性问题，将其没有很大的漏洞，并能让其发挥最大的效能;最后就是要理论付诸于实践，让其在房地产一般计税项目土地增值税清算中真正的发挥作用。

参考文献：

[1]杨溯.RZ房地产开发公司土地增值税清算案例研究[D]. 华南理工大学.

[2]李晓光.房地产项目车位的土地增值税清算处理探析[J].注册税务师，2020，No.205（02）：47-48.

[3]唐明顺.浅议房地产企业关于土地增值税清算问题的几点建议[J].消费导刊，2018，000（021）：127.

[4]王文娟.房地产开发企业土地增值税清算制度研究[D]. 西南政法大学.

[5]孟繁璋.房地产企业土地增值税清算的讨论[J].财会学习，2014（01）：48-49.