房地产企业税收风险及管控

摘要：随着我国经济的飞速发展以及房价的提高，近年来，房地产企业已成为我国重要的经济支柱产业。房地产企业在拉动上游企业经济发展的同时，也在推动着下游企业的不断进步。随着房地产企业的不断发展和税制改革的不断推进，国民经济的发展水平也会不断提高，人民的生活水平不断提升，从而稳定一个国家自身的经济发展。所以，加强对房地产企业的风险管理，对我国财政收入的稳定以及经济的健康发展十分重要。本文简要的就房地产企业存在的风险进行了探索，并且提出了有效的管控措施。

关键词：房地产企业;税收风险点; 防控措施

1.房地产企业的特点

1.1项目环节复杂，涉及领域较多

房地产企业的项目建设，从征用土地，到前期的準备工作，再到房屋的建设竣工，再到房屋的销售，整个过程涉及环保，税务，规划，质检，工商等多个部门。

同时还与建筑，通信，材料，水力，电力等多个行业有着重要联系。

1.2开发经营方式的多样性。

房地产企业具备多种经营方式，其中主要包括房地产的销售、开发、配套基础设施的建设代理等。销售方式包括自主开发销售、委托代销和包销等， 而销售形式主要是预售房屋和现房销售两种

1.3经营对象的不可移动性

房地产开发企业的经营对象都是房屋等不动产，具有不可移动性和固定性。这种不可移动的性质也给房地产企业也决定了该企业的生产经营受地理位置的重要影响。此外，因为房地产产品的整体价值较大，资产的转移需要通过较长时间，从而使市场竞争关系无法完全展开，受制于此，房地产企业经营成功的关键在于正确的把握当地市场的需求。

1.4存在建设周期长的特性。

房屋的建设标准也决定了房地产企业的周期较长，整个过程往往不会低于两年，并且根据开发房产项目的大小来决定不同的周期长度。

1.5存在负债率较高的特性

因为房地产企业所需资金量较大，自有资金所占比重较小。所以企业为了快速回笼资金，在开发和建设房产项目中，经常向银行贷款大量资金。

2.房地产企业税收风险点

房地产行业不仅会计核算繁琐，同时会计核算与税法上存在差异，并且房地产企业涉及的税种较多，因此房地产企业很容易产生涉税风险。一般认为，房地产企业主要涉及的税收风险常见表现在营业收入类、虚列成本费用类以及其他方面。

2.1营业收入类风险点

1.房地产企业将开发完成但是未售出的房屋、建筑物、商铺、地下车库、取得的租金收入等进行拆分以此少缴纳房产税或者不缴纳房产税。

2.转让房屋预售许可证时整体不作收入，而是记在了往来账款上面，甚至进行私设账外账。

3.在经营过程中经常出现存货盘盈收入，未按照会计准则确认为营业外收入，以此少缴纳税款。

4.将企业预收账款，其他应收款直接或者间接冲减开发成本，不确认应税收入或少确认应税收入。

5.房地产开发企业经常将自产或外购产品对职工进行奖励，以及对股东方进行分配等，为进行视同销售收入，

2.2虚列成本费用类风险点

1.房地产开发企业经常发生房屋退回，但企业往往只冲减收入，不冲减成本，以此来实现少缴纳企业所得税的目的。

2.对于开发过程中需要大量用到的物资进行重复列支，以此来虚增营业成本。

3.对本企业的土地使用权进行虚假的评估，虚增价格，以此来扩大企业的营业成本，少缴税款。

4. 对行政事业性收费挂预提费用账户，对欠缴的行政事业性收费无缴纳收据入账。

5. 将开发期间应财务费用的大量银行借款利息列入进行一次性的列入，以及可资本化的财务费用进行期间费用的列支。

6.与客户签订阴阳合同，以不真实价款进行销售，并进行成本的重复列支。

7. 在结转营业成本时，无依据低估销售单价，虚增销售的面积，多摊销营业成本。

2.3其他涉税风险点

1.企业经营过程中经常签订各种合同，企业在申报印花税时可能会混淆印花税税率以此来虚假申报印花税.

2.企业房屋建设完成后，可能用来奖励优秀职工，或者以较低的价格对内部职工销售，但企业未对职工进行个人所得税的代扣代缴。

3. 取得土地使用权，未按规定申报缴纳土地使用税

3房地产企业税收风险点成因分析

3.1管理者内部管控意识淡薄

当前我房产企业管理者大多纳税意识与素质不高，这些管理者在从事房地产行业前多数是从事的建筑施工或者安装服务业，他们往往对于本企业的内部管控意识薄弱，且理解不到位。例如，他们不注重企业的内部控制，并且将其视为了牵制制度。因此企业的管理机构很大一部分都形同摆设，没有明确的分工，各监督部门的监督力度不够大，部分企业甚至出现决策运营者独揽企业大权的情况。在运营中他们往往也只器重工程的质量和进度，不注重财务部门的收入管理、费用管理、风险控制的管理，该现象主要表现为企业内部关系传递缓慢，内部关系凌乱以及成本核算简单而粗糙。

3.2企业对税收筹划及税收优惠政策的错误运用

对于税收筹划的合理运用是一个企业合理避税的重要手段，而当前，一些中小型房地产企业在进行税收筹划时并没有实行可行性的剖析，甚至自觉的把偷税当做税收筹划，从而导致了违反了税法的规定，。同时，企业对于税收优惠政策的理解如果不到位，也会构成企业滥用税收优惠政策，混淆税率等行为，不仅对企业来说造成了税收风险，更造成了国家税款的流失。

3.3企业财务人员专业能力不足

房地产企业行业政策变化速度较快，企业所涉及的税种繁多，并且在当前税收在我国的地位越来越高，提出的要求也越来越高，会计与税法之间的差异要在纳税时及时调整与记录。当财务人员对于会计和税法的学习不到位的时候，面对较难的问题难免简化处理，尤其是财务人员在进行的成本和收入的核算以及费用归集等方面的会计处理时，可能会对于一些特殊的涉税业务理解不到位，把握不精确，或者经常以会计处理方法去处理税务问题。这些都会造成严重的税收风险。

3.4税务机关征管力度不足

房地产企业本身涉及复杂的运营模式，同时决定了其财务核算方式以及纳税申报的复杂性，而这些复杂性同时也给税务机关带来了较大的征收困难。因为税务人员同样需要学习和掌握财务会计以及税法，而税务人员对于房地产企业的整个流程和涉税风险点还不太熟悉，需要进一步学习，进而去及时发现企业的风险，从而降低未来新风险的产生。同時，税务机关对于利用大数据进行第三方数据的联系还不够熟练，缺乏现代手段去应对风险。

4.房地产企业税收风险的防控措施

4.1构造企业的风险特征指标体系，从风险特征库中提取关于行业的税收遵从风险特征指标群，同时以房地产行业的税收管理实际情况为依据，结合税收风险评定和税务稽查案例来构建，并且以风险指标体系为依据，将关键性指标判断法，税收能力估算法等分析识别方法进行合理的结合，进而确定风险评定模型。其中包括经营收入成本率指标、货币资金增幅指标、其他应付款增幅指标等。

4.2加强房地产行业管理。在没有专门的纳税评估机构，纳税评估信息化程度不高的情况下，主要以人工评估为主，推行了个案评估、专项评估、行业评估等评估方法。该局强化税收管理员制度，把纳税评估作为税收管理员的主要工作职责，税收管理员通过上户巡查了解纳税人的生产经营情况。针对房地产行业税收管理普遍存在应税收入申报不及时，申报税种不全现象。该局自行研发房地产税收管理软件，运用房地产管理软件，税收管理员对自己管辖的房地产项目可以直接监控到分单元、分购房户的税收征管情况，对房地产行业实行精细化管理。

4.3房地产开发企业应按时向主管税务机关报送每个开发项目的有关合同、协议、规划图，以及开发平面图、总面积和土地成本，开工日期、预计完工日期，项目总投资等基础资料，以此来加强对房地产企业的备案管理。

4.4加强银行账户预收款的监控，与银行部门的进行，对该企业设立的预售房款账户实施及时的，掌握企业营业收入情况，实现源头控管。

4.5加强与税务、环保，质检、房管等企业主管部门的联系，经常进行信息交流，展开合作，并进行有关资料的审核。及时了解和掌握企业的工程进度，防止因不了解工程进展造成的所得税结算不彻底等情况的发生，从而从源头上控管、堵塞漏洞。

4.6强化纳税评估考核。对税收管理员的纳税评估推行 “三点考核、三个挂钩”。考核评估对象筛选命中率，与评估工作的效率挂钩;考核评估工作的准确率和工作深度，与在岗工作责任心和业务能力考核挂钩。如已评估项目被稽查查补税额超过20%的，将被黄牌警示，两张黄牌以上，实行换岗或戒勉;考核评估纠错结果和整改结果，与评价个人工作能力和年终评比挂钩。

参考文献：

[1]郑耿标.房地产企业税收风险管理[J].现代经济信息，2020，（18）：96-97.

[2]杜莹.浅析房地产行业企业所得税的税收风险[J].当代会计，2020，（5）：11-12.

[3]刘丽瑞.房地产企业税收风险评估研究——以X房地产企业为例[D].重庆理工大学，2019.

[4]陈静.房地产企业税收风险评估研究——以MD房地产公司为例[D].重庆理工大学，2017.

作者简介：陈涛（1999.12-）男，安徽合肥人，铜陵学院本科学生，研究方向：财税管理。