浅析房地产项目开发各阶段税务筹划方案设计

王有军

摘要：房地产行业作为一个高投入高风险行业如何通过合理税收筹划降低税收成本是其财务管理的一项重要内容，本文分别从房地产项目的决策、建设、销售和清算四个阶段就其税收筹划方案设计进行简单分析，以期通过科学合理的税收筹划促进房地产企业在竞争日益激烈的市场环境下稳健持续发展。

关键词：房地产;开发阶段;税务筹划;方案设计

在国家日益紧缩的宏观调控和竞争激烈的市场环境下如何在法律法规范围内通过合理筹划达到税收利益最大化对房地产行业显得尤为重要。在房地产行业中涉及到立项、设计、建造、预售和竣工等各个不同阶段不仅缴纳税款金额巨大而且涉及税种较多，因此通过对各阶段科学进行税收筹划设计以合法降低税收成本对于房地产开发企业是非常有必要的。

一、决策阶段，长远考虑纳税筹划

在房地产项目开发决策阶段面临着公司组织形式、开发方式、土地使用权筹划等众多决策项目，只有从长远角度合理规划、控制和管理税务筹划设计才能帮助企业实现降低税负的目的。比如以公司组织形式为例，针对房地产开发项目而言往往存在异地分支机构来配合开发的情况，那么就涉及到子公司和分公司，需要注意的是二者区别在于分公司无独立法人资格而子公司有，而且对于企业整体而言是否能够弥补以前年度亏损上的差异也是重点所在，如果采用子公司的形式承接项目其独立核算和申报清缴决定了涉税相关风险与母公司没有必然联系，而分公司的形式不具备独立法人资格可以由总公司进行汇总清缴，如此在调节盈亏方面可以在一定程度上帮助房地产企业减轻所得税的负担。因此在决策阶段对于公司组织形式而言需要以长远的眼光综合考虑涉税风险、亏损时间和亏损额选择正确的公司形式。再比如开发方式的决策方面如果采用自建自销方式会涉及到契税、土地增值税等较重税负，而合作开发就能有效规避这个问题使得房地产企业只需要按照销售额纳增值税，这在很大程度上可以起到降税目的。

二、建设阶段，综合考虑合理降税

房地产项目建设阶段涵盖了合同、成本、借款费用、配套设施费等税务筹划设计，比如说从筹资方式而言存在股权、债券和混合筹资等不同方式是房地产项目开发的重要资金来源，只有确保筹资资本结构合理才能有效降低负税。债券筹资虽然风险较高但是可以再企业税前扣除产生的利息费用，相反股权筹资虽然风险有所降低但是不能扣除资金占用成本，混合投资可以权衡两者关系，因此需要根据房地产企业需求具体选择筹资方式。另外房地产建造阶段很多纳税筹划方案也可以从利息费用作为切入点展开。在我们现行的相关实施细则中涉及到两种分摊利息支出方式，如果在开发利息费用较高可以依据规定获得一定的抵扣金额，反之利息费用较低或者不能提供金融机构证明则可以按照成本合计百分之十予以扣除，就房地产开发建设阶段而言可以依据相关规定对两种分摊利息支出方式进行对比分析，选择合适的方式取得更好的降税效果。再比如项目开发的成本筹划阶段，企业可以通过最大限度扩大开发项目时产生的各项间接费用计入当期费用，如此可在所得税税前进行扣除进而少缴纳一部分企业所得税。还有房地产建造期间的配套设施费筹划问题，建成后在允许扣除的公共事业配套设施面积范围内对成本费用进行分摊，纳税时如果配套设施作为非盈利社会公共事业服务可以作为成本和费用进行扣除，这些都在一定程度上有助于房地产企业合理降税。

三、销售阶段，定价促销规划意识

销售方式、销售定价、代收费用等是房地产开发项目销售阶段的主要纳税筹划方式。比如就我国现在使用税率等级划分规定而言可以以定价策略为切入点进行纳税筹划，首先就临界点计算方面要注意成本不能高于收益，尽量避免因为价格提高导致使用税率越级提高得不偿失的现象发生，其次在不影响税率的基础上可以通过尽量提高售价的方式来增加房地产企业收益。再比如就现在各城市房地产销售过程中不断呈现了限购、限代等各种政策，为了争夺刚需抢占市场份额各大房地产企业采用了多种多样的促销手段难免涉及到到税务问题，因此从促销方式切入也是较好的纳税筹划设计思路之一，如果纳税筹划方案科学合理促销便会带来额外收益进而实现房地产价值增值的良好效果。特别是在营改增政策之后逐渐实现了增值税全覆盖，以“购房赠礼”为例子来说其中的礼品可以视同销售与房屋一起作价出售，但是这种方式不仅存在涉税风险而且对做账也有更高标准要求，因此在销售阶段以促销方式进行税务筹划设计时要有规划意识综合对比分析，最终选择最适合且整体效果最好的纳税筹划设计方案。

四、清算阶段，合理预计税负无忧

在房地产项目完成后涉及到交付清算的税收筹划设计，清算作为房地产项目开发的首位环节纳税筹划工作不容忽视。比如以项目验收后的税务和管理成本而言，剩余资产在出售定价时要以整体土地增值税税率水平为依据进行統一出售，这是税务筹划设计的关键所在。其次对于利润分配也应当在本着弥补前年度亏损的基础上进行纳税调整。随着近几年“三分法”清算的出台和推行，房地产企业可以此原则进行税务筹划设计，首先通过开发周期、剩余业态等准确掌握土地增值税的清算时点和时间，其次结合三分法和定价策略通过做土地增值税与其给你算来保证各业态合理增值率，另外对当年清算实际情况、清算后销售情况、所得税汇算金额、其他财税安排等提前做出准确预计，如此可在一定程度上促进房地产企业整体税负最优。

五、总结

总而言之，房地产企业可谓是促进我国经济快速稳定发展的加速剂，对社会和经济发展有重要的支撑作用。因此通过完善和优化房地产项目开发各阶段的纳税筹划是减轻高额税务成本负担的有效措施之一，不仅能使房地产企业利益最大化促其平稳发展，也在一定程度上推动我国经济发展前行。

参考文献：

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[3]郭仕学.房地产项目开发各阶段税务筹划方案设计研究[J].财会学习，2019（12）：157-158.