营改增对房地产行业的税负影响

杨志银

【摘 要】 从2016年5月1日起，我国全面实施营改增，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，允许新增不动产进项税额从增值税销项税额中抵扣。原有增值税与营业税的交叉征收进一步得到解决，增值税进项税额抵扣链条更加完善。但由于不同行业的不动产沉淀成本高低不同，不同企业盈利能力的差别和企业经营方式的多样化，营改增的实施对不同行业的税负影响是不同的。文章主要是针对营改增中房地产业的最新政策，运用投入产出分析方法，分析营改增对房地产行业的税负影响，然后提出完善房地产市场税收制度，合理引导房地产消费的对策建议。

【关键词】 营改增； 房地产行业； 税负

【中图分类号】 F812.42 【文献标识码】 A 【文章编号】 1004-5937（2016）20-0110-04

一、引言与文献综述

长期以来，在中国经济社会发展的过程中，房地产行业的发展一直是处于前沿讨论的对象。2016年5月1日起，我国全面实施营改增，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。对房地产行业而言，原有销售房地产行为改为征收增值税，按照最新的营业税改征增值税试点实施办法规定，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%，除财政部和国家税务总局另有规定外，增值税征收率为3%。这一轮旨在降低企业的税负，由于营业税与增值税计算方式的不同，营改增改革势必影响房地产企业的税负水平。然而不同环节的房地产企业，适用的税率和可以抵扣的进项税额是存在差异的，且不同经营类型的房地产企业进行税额累积的规模也是不同的，对不同房地产企业的税负水平也会产生不同的差异。

关于房地产市场的讨论，虽然涉及各方面的研究，研究成果也比较多，但是主要集中在对房地产行业的需求和供给两方面的研究，更加侧重于房地产市场的需求探讨。谷成[1]和谭荣华等[2]对上海、重庆房产税试点改革效果以及存在的问题进行分析，最终借鉴国际经验，提出具体的完善改革的对策建议。安辉和王瑞东[3]采用VAR模型对我国2002年1季度到2011年3季度经济数据分析，指出国家宏观调控政策成为影响我国房地产价格的重要因素，并且土地政策和保障房政策对房地产价格的影响具有长期性，而货币政策和信贷政策对房地产价格的影响相对较小。邓芳芳和郭松海[4]对房屋空置进行了界定，阐述了房屋空置率的计算方法、房屋空置的原因及影响，并进一步说明了开征房产空置税的必要性；介绍国外房产空置税的征收情况，通过建立模型论述开征房产空置税对各方经济实体的影响；最后，阐述房产空置税的初期准备，以及房产空置税的设计实施。邓郁松[5]分析了2014年我国房地产市场的特点，提出完善房地产税收体系，鼓励梯度消费，确定每年度新增住房规模。

本文主要是针对建筑业营改增的最新政策，特别是结合2016年3月23日财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号文件），分析营改增对房地产行业的税负影响，然后提出完善房地产市场税收制度，合理引导房地产消费的对策建议。

二、营改增对房地产行业的税负影响—以贵州省数据为例

根据最新的营改增实施办法规定，将原有房地产行业的5%营业税改为征收增值税，同时允许抵扣进项税额。对增值税一般纳税人适用11%的增值税税率，而对于增值税小规模纳税人，除财政部和国家税务总局另有规定外，增值税征收率为3%。由于原有营业税计税方法与现有增值税计税方法的差异，营改增对房地产行业的税负必然产生影响。笔者运用投入产出分析方法，分析营改增对房地产行业的税负影响。

（一）对行业整体税负的影响

一般来说，以应纳税额与营业收入的比值作为某一行业的名义税负。以Y代表房地产行业改革前后的营业收入，R1代表其原有适用的营业税税率，R2代表其改革后适用的增值税税率，gi表示实现行业营业收入Y的第i种可抵扣商品的价值，ri表示该种商品对应的可抵扣税额适用的税率，根据增值税和营业税应纳税额的计算，可以得出房地产行业“营改增”改革前后税负的变化Δt=[YR2-YR1/（1-R1）-Σgiri]/Y。进一步简化可得Δt=R2-R1/（1-R1）-Σgiri/Y。

由于我国现行营业税规定，销售不动产适用的营业税税率为5%，营改增后，我国增值税的税率由原来的基本税率17%和低税率13%增加为17%、13%、11%、6%四档税率，因此公式中R1/（1-R1）部分为5.26%。按照最新的营改增实施办法规定，营改增以后，销售不动产行为、转让土地使用权适用的增值税税率为11%，与原有增值税应纳税额计算一致，允许当期进项税额从销项税额中抵扣，不足抵扣的进项税额允许结转抵扣，所以公式中R2-R1/（1-R1）恒正，这个正是“营改增”带来的增税效应的体现。而由于gi、ri、Y均恒正，所以公式中-Σgiri/Y部分则恒负，代表着“营改增”后所带来的减税效应，减税效应的大小取决于房地产行业经营过程中外购商品的价值所占的比重。如果以R代表行业的平均税率，G代表行业经营过程中外购商品的总价值，则公式中的-Σgiri/Y=-R（Σgi/G）×（G/Y）。由此可以看出，“营改增”所带来的行业整体减税效应主要取决于房地产业经营过程中外购商品可抵扣价值的比例以及房地产业的投入产出比。

通过上述的分析，根据投入产出表，以贵州省的数据为例，可以了解房地产行业中间投入的具体情况。如表1所示，以房地产业的前十大上游行业来看，中间投入比重比较大的主要集中在金融业、租赁和商务服务业和制造业等领域，占比约为84.2%。从表1中可以看出，房地产业关联的上游行业中间投入中有近70.87%属于增值税征税范围，营改增以后，其所负担的增值税税额可以作为进项税额予以税前扣除。因此，营改增以后，上述公式中Σgi/G的房地产行业经营过程中外购商品价值可抵扣比例比较大，预期减税效应明显。

此外，房地产业实施营改增所带来的减税效应还取决于行业的投入产出比例，也就是上述公式中的G/Y部分。这个比例越低，说明外购商品占行业经营的比重越低，可以抵扣的进项税额越少，则营改增所带来的减税效应就越不明显，相反，所占比重越大，营改增所带来的减税效果就越明显。

（二）“营改增”改革对房地产上、下游关联企业税负的影响

首先，对房地产上游关联企业税负的影响。一般来说，行业税负之间的相互影响，主要取决于两个方面的因素：一是行业市场结构；二是商品的供求弹性。通常，完全竞争性市场，税负不易转嫁，因此行业之间税负的相互影响程度比较低，相反，垄断市场和寡头市场，占据垄断地位的市场主体，通常利用自身的市场定价权，将税负转移出去，从而产生行业之间的税负影响。类似的，供给弹性大而需求弹性小，需求方很难实现将税负向后转嫁，相反，供给弹性小而需求弹性大的产品，需求方比较容易向后转移税负。在我国，无论是资金需求还是土地的供给，都是由垄断地位相对较强的金融机构和处于寡头地位的政府所决定。对于房地产行业来说，税负很难实现向后转嫁，降低自身的税负水平。

以房地产开发企业和建筑公司为例，由于我国政府对土地、建造合同管理以及工程造价的管理等影响，实际上我国建筑业的供给弹性非常小，建筑公司无法通过后转方式实现税负转嫁，而往往采取低价中标的方式，获取税收收益。营改增以后，房地产开发企业外购商品的进项税额可以抵扣，同时为了少交土地增值税，利用各种手段哄抬建筑成本，降低增值率，或者与建筑公司联合避税，以隐蔽或者合理的方式将部分税收变相转嫁给处于房地产行业上游的建筑企业。此外，由于我国建筑材料的提供商，大部分以小规模纳税人为主，会计核算不够健全，规模比较小，很难获得一般纳税人资格的认定。营改增以后，房地产开发企业为了增值税进项税额抵扣所带来的纳税收益，势必要求建筑公司开具增值税专用发票，从而获得进项足额抵扣。但是由于建筑材料提供商基本上以小规模纳税人为主，无法提供增值税专用发票，建筑业进项税额不能像一般纳税人那样按照基本税率足额抵扣，即使是主管税务机关代开的增值税专用发票，也只能按照3%的征收率进行抵扣，相对于房地产开发企业来说，建筑业的税负水平上升。

其次，对房地产下游关联企业税负的影响。这主要从两个方面来考虑，一方面，是对房地产购买者的影响。主要是房地产刚性需求者，由于房地产属于供给弹性大而需求弹性小的商品，房产供给者很容易通过房产的垄断地位或者协同垄断地位，提高价格，将税负转嫁出去。房产的供给者和房产的投机者均可通过这种方式将税负转嫁出去，从而降低自身的实际税收负担率。另一方面，主要是对房地产消费所带动消费行业的税收负担的影响。这部分的影响主要体现在相关产品的供求以及市场结构等方面，但是由于房地产消费所带动产品数量消费增加而带来的税收规模的增加是必然的趋势。

三、进一步完善和优化现有房地产市场税收制度的思考

（一）总体思路

首先，应坚持“宽税基、低税率、简税制”的原则。所谓宽税基，即扩大征税范围，减少税收优惠政策，将所有的房屋、土地均纳入征税范围，实行普遍课税。低税率，即使得税率水平与居民实际生活水平成正比，尽量降低低收入者的税率，实现横向税收公平。简税制，即简化整个税收体系，在税制的设计上，尽量减少税种的数量，调整税率档次，并结合房地产市场税收现状开征一些新税种代替存在重复课征的一些税种。

根据党的十八届三中全会提出的“加快房地产税立法并适时推进改革”的要求，针对房地产税制中税与费的征收混乱现象，合理整合收费项目，将部分费用的征收调整到税收范围，避免重复课税。注重税收调控的无偿性和强制性，合理划分房地产经营过程中的租费关系，将地租融入土地出让金范畴，借鉴国外先进做法，以空置税取代土地闲置费。通过合理税收布局，降低房地产持有环节的税负，针对不同房产持有目的，区分刚性需求和投资性需求，分别实施差别税率，提高税收征管效率，实现税收公平，利用税收手段合理引导房地产市场消费，促进房地产市场稳定健康发展。

（二）具体政策建议

1.进一步理顺现有房地产市场税费关系，注重税收调节的强制性和无偿性

我国房地产市场税收存在的问题主要是布局不够合理，税费相互交叉，税收组织财政收入的效果比较明显，而税收调控房地产市场消费的作用比较弱。可以借鉴国外先进经验做法，理顺税费关系，注重税收调节的权威性。

（1）理顺税费关系，实施差别税收政策。采用取缔、替代等方式，将比较成熟的费用收入转变为税收收入，纳入财政预算管理，强化征收管理。针对不同的投资需求，实施差别税收政策，对牟取暴利的房地产企业实施惩罚性税收，利用惩罚性税收、差别税收手段打击房地产市场的各种投机行为。税务部门可以同国土部门进行数据共享，更准确地反映出房地产价值。同时，将农村纳入房地产征税范围，体现区别征税意图，注重对房地产市场税收立法，提升房地产市场税收法律层次的权威性。针对不同的交易环节，通过合理税收布局，引导房地产市场消费。注重保有环节的税收调节，打击市场投机行为。

（2）借鉴国外成功经验，利用差别税率对不同持有年限房产有偿转让产生的利润征收差别税收，合理引导房产理性消费。针对不同的持有年限，实施阶梯性的税收政策，利用税收政策引导房地产消费，保护真实购房需求的同时，减低市场泡沫风险，抑制投机性购买行为。

2.优化现有房地产市场税收制度结构

目前房地产税收重心偏向于房地产开发和交易环节，而保有环节税负偏低，造成财富存量未利用税收的手段进行收入再分配调整，影响房地产税收市场良性运行。需整合房地产税种优化税制结构，开征物业税和空置税并配合一定的税收优惠政策，如为实现市场均衡，调节贫富差距，可以给予低收入者的自有住房更大的税收优惠空间。

税制结构方面。除了税收以外，房地产的不同交易环节还涉及到大量行政性收费项目，现有房地产税费体系种类繁多，税费在房价中的比重比较大，已经成为影响我国房地产价格不断攀升的重要因素之一。促进房地产市场的稳定健康发展，合理引导房地产市场的消费需求，在合理布局的基础上，逐步简化税种体系，废除重复征税的税目，取缔不合理的收费现象，降低纳税人税收负担，规范市场行为，显得十分必要。降低房地产开发环节的税负，开发环节征收过重的税收会加大房地产开发企业的资金周转压力，仅在开发环节统一上交一次土地出让金，可以减轻房地产开发环节的税负。调整房地产流转过程的税负，区分房地产交易的真正动机。加大房地产保有环节的税收，此环节主要作为财产税征收，将房屋的课税对象扩大，不考虑取得房地产的方式及房屋持有人的特殊身份，均给予相同的税率，健全房地产征收管理制度，实现普遍课税，达到税收公平。

税种方面。进一步完善房地产税的征收管理。不仅要进一步完善房地产税的征税范围，注重农村土地流转制度建设，逐步将农村纳入房产税的征税范围；建立完善的评估机构，完善房产税计税依据的真实性和合理性；完善产权登记制度，保护购房者的产权。适时以物业税取代房产保有环节的租费，针对不同性质的征税对象给予不同的税率标准，甚至可以利用减免税税收政策，引导购买者合理持有房产。适时对房产交易过程的印花税和契税予以调整。契税和印花税是房地产交易过程中最为常见的税收负担，但是二者也存在普遍的重复征税现象，可考虑将继承和赠与获得房产纳入契税的征税范围，同时适时降低契税税率水平，取消房产交易过程的印花税，提高市场的流动性[6]。以空置税取代土地房屋的闲置费，强化税收调节的强制性。

税收立法方面。我国现行税种体系中，仅有《税收征收管理法》《企业所得税法》《个人所得税法》《车船税法》等屈指可数的几部法律，还存在着增值税、消费税等15个以行政条例存在的税种，征税法律依据级次比较低，征税法律依据不足，且有执法者制定的税收暂行条例，有失公平。完善房地产税收立法层次，建立一套完整的房地产税法，势在必行。立法层次的不足，产生了税收对房地产市场的调节机制不健全的问题。完善房地产市场税收问题，不仅需要完善税收制度本身，还需要增强房地产市场税收的立法层次、立法的权威性。但是房地产业发展的区域性和地区经济发展水平导致的房地产市场发展的差异性，必然要求房地产税收立法在高度统一的背景下，注重地区的适应性，赋予地方一定的立法权，广泛听取专家学者、行业经营者、律师等的意见，保证税收立法的适应性和灵活性，充分发挥税收房地产市场的调节功能，规范市场供需行为，促进市场健康发展。

3.实施结构性税收调整，合理引导房地产市场消费

针对当前不同层次、不同性质的住房发展的不同情况，适应不同消费群体等住房现实情况，应合理利用税收手段，实施结构性税收调整，不仅在住房市场之间实施差别化税收政策，引导房地产市场的合理、理性消费，打击投机性住房投资行为，而且可以在不同的交易环节实施不同的税收政策，促进整个房地产市场的稳定健康发展。

在具体税收征管方面。第一，提高纳税服务水平，增强征纳双方的遵从度。重视房地产税收立法的同时，加大相关税收政策的宣传力度，尤其在基层设置服务台，加大12366的服务热线，提高税务人员的素质，配合有效的违法处罚制度，营造良好的税收环境。第二，改革征管模式。简化纳税流程，调整建筑业代开发票的管理程序，对建筑业发票严格管理，对税源加强控制和管理，同时深化税务稽查，严格规范房地产业发票的使用，真正做到以票控税。第三，健全和完善现有房地产税收征管调节的相关配套措施。不仅需要健全房地产市场的产权登记制度和第三方评估制度，完善价值评估方法，保证房地产计税依据的真实性、合理性、合法性，保证税收征管的公平性、公正性，而且需要建立一个相对独立的政府评估机构和完善的房地产评估系统，避免多头管理，从而为税收征管提供科学、合理的计税依据，提高税收征管效率。第四，将公租房、经济适用房、棚改房等政策性住房与商品房区别对待，实施差别化税收政策。不仅对提供者实施差别化税收政策，而且对不同性质的住房消费群体实施一定的税收优惠或者税收补偿等措施，合理引导社会住房消费。第五，强化部门协调配合。税务机关各部门及时沟通，建立有效的监管机制，同时严格执法、引入新的税务理念，并配合房产、财政、工商及公安等部门实现房地产市场信息全方位监控、信息共享，为房产税征收工作提供保障，提高税收征管效率。

【参考文献】

[1] 谷成.房产税改革再思考[J].财经问题研究，2011（4）：91-97.

[2] 谭荣华，温磊，葛静.从重庆、上海房产税改革试点看我国房地产税制改革[J].税务研究，2013（2）：44-47.

[3] 安辉，王瑞东. 我国房地产价格影响因素的实证分析——兼论当前房地产调控政策[J].财经科学，2013（3）：115.

[4] 邓芳芳，郭松海.论开征房产空置税的必要性及设计实施[J].中国城市经济，2011（2）：35-37.

[5] 邓郁松.2015房地产形势分析与建议[J].中国经济报告，2015（1）：70-72.

[6] 李俊.我国房地产税制改革的经济学分析——以沪渝房产税改革为例[D].西南财经大学硕士学位论文，2012.