精明增长与开发区的结合

王锐

摘要：“精明增长”作为控制城市无序蔓延的理论，其核心内容是：用足城市存量空间，减少盲目扩张；加强对现有社区的重建，重新开发废弃、污染工业用地，以节约基础设施和公共服务成本；城市建设相对集中，密集组团，生活和就业单元尽量拉近距离，减少基础设施、房屋建设和使用成本。从上世纪九十年代提出到现在，已经过了多年的发展，在部分地区成功实施，得到了美国政府部门的首肯。到了中国，也渐渐为规划界学者所吸纳并发扬，在我国快速城市化的进程中，逐渐发挥着作用。

关键词：精明增长；开发区；第三产业；闲置土地

目前，开发区的建设用地规模普遍不足，开发区的土地资源利用，也应从“粗放型的外延拓展” 向“集约型内涵挖潜”进行转变，参照“精明增长”中的部分理论，我们可以提出下几种方案：

1.挖掘内潜，再利用

在建设用地指标越来越紧张的宏观背景下，开发区应充分挖掘内潜，对闲置用地或集约度低的用地进行再开发和再利用。废弃土地的再利用是精明增长内涵的一个新的扩展和延伸，有较大的发掘潜力。正如Michael Greenberg所说：废弃土地的再利用是精明增长政策中最“精明”的。由于在招商过程中对项目背景和实力了解不够清晰，多少存在着失误的决策。在土地的追踪管理上也存在薄弱的地方，一些企业受让土地后没有按《国有土地使用权出让合同》规定的动工、竣工时间履行义务，各开发区都出现一些土地闲置现象。从法律意义上说，闲置土地一般是指超过《国有土地使用权出让合同》约定的动工、竣工期限未动工，或虽已开发但建设的面积不足应动工开发建设总面积的三分之一，或者已投资额占总投资额不足25%，且未经批准中止开发建设连续满一年的土地。为此，采取解除合同、调减用地面积、收取履约保证金限期开发竣工等多种方式，便能有效促进确有实力的项目加快建设投产进度，甚至收回无开发实力的项目用地。闲置土地收回后，再将土地出让给投资规模大、经济效益好的项目。这样，既督促了有用地能力的用地者尽快使用土地，又以较小的代价盘活了区内建设用地存量，让土地更快、更多地发挥效益。清查闲置土地是一项长期性工作，建立工业用地动态跟踪管理制度，也应成为开发区土地部门的长效机制。

有效整合开发区内的土地资源，也是挖掘内潛的方式。由于政策的原因，开发区的选址多离开母城，且空间上要易于隔离、便于封闭，因此多选择郊区，而这些地方普遍存在着大量的农村。在开发区的建设过程中，恰当处理与当地自然村的关系，既可稳妥解决农民被征地后的生活出路问题，又能盘活城乡建设用地。○1将开发区规划范围内零散分布、影响城乡规划实施的农村居民点，通过整体搬迁到公寓式农民新村集中安置的办法，节约出部分建设土地进行开发建设，既可改善广大农村居民的居住条件和生活质量，又因为村庄搬迁而腾出来的建设用地，增加开发区的土地储备，提高了土地的使用效率；○2充分利用征收农村集体土地后的集体回拨留用地。按照“科学规划、整合资源、自愿有偿、适当照顾村民利益”的原则，探索以长期反租的方式盘活农村集体回拨地也成了有效整合开发区内的土地资源的途径。

2.混合利用，大力发展第三产业

金融海啸冲击全球，开发区作为对外的窗口，一直以吸引外资为主要目标，在金融危机之下，各项经济数据大幅下降。这反映了开发区对出口和加工制造业的严重依赖，第三产业的发展远远落后。开发区需转变经济发展的增长模式，加强内需在国民经济中的比例，降低对投资需求的依赖，扩大内需的增长。“精明增长”理论中的土地混合利用也正好能解决这个问题。精明增长追求土地功能混合利用，避免城市地区单一化、贫困化，鼓励建设一种将住宅、学校、购物、公共开放公建、图书馆、废品回收站和垃圾处理场等进行良好设计与结合的新型可持续发展的城市模。第三产业与加工制造业的融合，是发达工业化国家后期工业化的一个重要特征。加工制造业的高度集聚，必须要求有相当数量的现代服务业与之相配套；而第三产业的集聚与升级，又能推动加工制造业内部结构向更高层次发展，两者紧密融合，互利共赢。只有顺应当前产业分工高度化演变和国际服务业发展的潮流，才能实现开发区的第二、第三产业协调发展。在开发区的空间布局规划中，就必须发展居住、金融、商贸、文化、教育、科研等设施，走产、学、研一体化道路，逐步摆脱单纯的工业生产区局限，增强自我持续发展能力。

3.紧凑发展，严格管理

建筑设计应遵循紧凑原理，占用更少的土地，为保护开敞空间提供变大的余地。建设用地的容积率、建筑密度是直接涉及到土地的利用情况。由于大部分的开发区还是以加工制造业为主，由于生产的需要，这部分的厂房建设普遍容积率不高，建筑密度不高，建筑物的层数偏低，也使得土地利用率偏低。因此在项目审批的各个阶段加强管理，是目前开发区管理者们操作最多，也是最有效的方法。①在招商引资阶段，土地供应之前对拟用地项目准入资格的严格审查：保证用地提供给最符合要求的项目，提供的用地面积最符合项目的实际需要，供应的项目用地产出最大的效益。②编制工业项目供地文件和签订用地合同时，必须明确约定投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率等土地利用控制性指标要求及相关违约责任。在地块的规划设计条件上明确项目用地建筑密度及容积率下限。

4.多样式的居住

无论是像苏州工业园般打造集合了多种生活服务设施新型社区商业模式，还是像广州开发区一样专门为园区企业而建设不同需求的员工公寓。这是开发区对居住模式的一个成功典范，不仅集约了土地，而且开创了开发区走向“综合化”新城区的一个新的途径。以良好的居住条件，吸引众多的人才留驻开发区，集聚人气，使开发区的夜晚不再成为空城。苏州工业园的邻里中心摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，集商业、文化、体育、卫生、教育等多功能于一体，开创了新型商业开发和社区服务的新模式，不仅营造了良好的人居环境，而且优化了区域投资环境，受到了居民的热烈欢迎和客商的广泛好评。

结束语

早期的国家级开发区，尽管经历了产值与面积的飞速膨胀，但在“工业区”的发展指导思想下，也已经或即将遇上发展的“瓶颈”。回顾开发区的发展历程不难发现，之所以能在上世纪八十、九十年代吸引国内外大量的投资，主要得益于开发区的区域位势，即在特殊优惠政策、管理体制、产业结构以及基础设施配套等方面比其他区域具有明显的比较优势。但随着改革开放的继续深入，国家政策的调整，开发区各方面的优势逐渐弱化。如何在政策允许的条件下，继续充当改革开放试验田的角色，继续在改革上先行先试，努力在体制上增创新优势，是开发区管委会应尽快着手解决的问题。

本文所探讨的 “精明增长”理论与开发区的结合，尝试着在规划方法和理论上针对开发区的土地集约利用摸索出一条新的道路，但全面应用在开发区建设的实践依然偏少，对此仍需在理论上继续升华，并在日常的规划管理实践当中适当应用。

参考文献：

[1]马克思. 资本论[M]. 北京：人民出版社，1975

[2]唐相龙. 新城市主义及精明增长之解读. 城市问题，2008（01）：34-38