房产测绘中的房屋面积预测和实测

陈智荣

摘要：房产测绘是房产管理的基础数据来源，是为房产管理部门服务的，房产管理所需的房屋分幅平面图、房屋的坐落、建筑面积等都是由此测量而来。本文从房屋面积的基本概况为出发点，重点分析房屋面积测绘中出现误差的原因，并提出合理化的建议，以供参考。

关键词：房产测绘；房屋面积；预测；实测

前言

近年来，随着人们收入水平的提高以及房地产业的快速发展，房屋面积测绘问题越来越受到广大房屋业主的关注，不管是房屋面积的预测，还是房屋面积的实测，都要严格按照国家出台的相关法律规定进行测绘，避免出现误差。2000年12月，由中华人民共和国国家测绘局和建设部，共同发布了《房产测绘管理办法》，2001年5月正式施行，为保护房屋权利人的合法利益、加强房地产业的测绘管理，提出了法制化的支持和制约。

一、房屋建筑面积预测与实测的概念

房屋预测面积是指在商品房预售中，由开发部门委托，房地产行政主管部门认可的具有房产测绘资质的测绘单位，按照规划核准图纸上的尺寸，依据《房产测量规范》，并参考开发部门提供的公用面积使用说明，对尚未竣工的房屋预先计算的面积。此面积可作为开发商在前期项目宣传中使用，同时也可以作为商品房网上备案和预销售使用。

房屋实测面积是指房屋竣工验收后，由开发部门委托房地产行政主管部门认可的具有房产测绘资质的测绘单位，依据《房产测量规范》和房屋竣工图纸、变更图纸、预算数据等，对房屋进行实地勘测、绘图、计算而得出的面積。此面积是购房者办理房屋所有权证、他项权证、房款结算、物业费结算等的依据。

二、房屋面积测绘中预测面积和实测面积存在误差的原因

1.房屋面积测绘技术人员的操作不过关，导致误差

有的房屋面积测绘单位，为了减少预算成本，招收的工作人员都是非专业化的人员，不仅缺乏必要的房屋面积测绘的专业化理论知识，还没有相应的房屋面积测绘的工作经验，加上房屋面积测绘单位管理强度和力度比较低，使得这些工作人员在实际房屋面积测绘工作中，难免出现差错，导致不必要的纠纷，严重者导致不必要的法律纠纷。

有的房屋面积测绘工作人员的法律意识淡薄，专业技术不过关，由于熟悉工作内容和流程，极易将房屋建筑面积、房屋共有面积等搞混，导致房屋面积测绘计算错误，加上对相关的法律规范认识欠缺，没有了解房屋面积测绘的重要性，对房屋面积测绘的计算结果，没有进行进一步的验证计算，造成严重的误差，差之毫厘谬以千里。

2.国家关于房屋面积测绘标准的规范不够完善

大家都知道，我国幅员辽阔，人口众多，由于各地的地势地貌、风土人情和气候天气都千差万别，使得各地的房屋类型、性能及功能也各不相同。虽然国家制订出台了一系列关于房屋面积测绘的法律法规，对房屋面积测绘进行了严格要求和制约，但是，法律规范的调整不能满足房屋建筑面积的千变万化，现有的《房产测量规范》里对房屋面积测绘的规范，只是按照普通房屋的面积测量进行要求的，因此难免存在问题，使得房屋开发商的销售面积与业主的产权面积产生纠纷。

3.进行房屋面积预测后，房屋规划设计的变更

有的房屋开发商在依法对房屋面积进行预测之后，在接下来的房屋建造过程中，往往会因为某些因素，变更房屋的规划设计，改变房屋部分公用面积或功能，使得竣工的房屋实测面积与预测面积相差甚远，业主认为自己受到房屋开发商的欺骗，导致纠纷不断，上升为法律纠纷。

而且，不同的房屋测绘单位，使用的房屋测绘方法不一致，由于房屋面积的预测并不是实地去测量，而仅仅是“纸上谈兵”，房屋面积数据的采集、房屋公共面积的分摊及房屋的规划设计，都不是一成不变的，因此，对房屋面积进行预测时，一定要进行全方位的观察与思考，尽量采用统一的房屋面积预测方法，争取在最大程度上减少误差的出现。

三、提高房屋面积测绘精确度，减少预测面积和实测面积误差的措施

1.加强国家对房屋面积测绘的法制化建设

国家应在现有的房屋面积测绘法律的基础上，制订和出台关于房屋面积测绘的专门性法律法规，下达至各个省市、乡镇，各个省市、乡镇则根据各自房屋建设结构、类型和功能的实际情况，结合国家的专门性法律，制定出关于房屋面积测绘的地方性规范细则，给不同地方的不同房屋面积的测绘，提供相应的法律依据，减少不必要的法律纠纷。

2.选派高效、高质的专业化房屋面积测绘人员

房屋面积测绘的专业人员，不仅要具有强硬的关于房屋面积测绘的理论知识，还要具备相当丰富的房屋面积测绘的工作经验，才能够对房屋面积测绘作出最精确的计算，减少误差的出现。

房屋面积测绘单位还要定期为工作人员进行培训和考核，可以定期邀请房屋面积测绘的专家来给工作人员进行知识演讲和实地操作，让工作人员在知识演讲中，丰富房屋面积测绘的专业理论化知识，加深记忆，在实地操作中，使工作人员认识到自身的不足之处并加以改正。只有经过不断培训、考核和锻造，才能获得最优质、最高效和最高质的房屋面积测绘专业化人才。

3.尽量减少房屋规划设计，迫不得已时要事先告知业主

房屋面积测绘中预测面积和实测面积出现误差的最大原因在于，房屋开发商在对房屋面积进行预测后，在接下来的房屋建设中，因为某些因素，改变了房屋的规划设计，使房屋的一部分功能以及房屋的公共面积发生改变，造成严重的误差。

为了避免这种现象的出现，房屋开发商在依法对房屋进行房屋面积预测后，应及时将房屋预测面积的真实数据、计算方法公诸于众，使业主在充分了解房屋的构造、房屋的公共面积及房屋的产权面积的前提下，明白所要购买房屋的面积是怎样计算的，杜绝欺骗业主、缺斤少两现象的发生。

房屋开发商在接下来的房屋建造过程中，如果因为某些不可抗拒的因素，需要更改房屋规划设计时，一定要事先告知房屋业主，并将要更改后的房屋规划进行公示，使房屋业主明确更改后房屋面积的增减状况，以免事后造成不必要的纠纷。

四、结语

综上所述，随着国家法律制度的不断改进和完善，随着房屋面积测绘单位管理强度和力度的不断加大，以及房屋面积测绘工作人员综合素质的不断提升，不论是房屋面积测绘的精确度，还是房屋面积测绘的工作效率，都一定会蒸蒸日上，再创辉煌。

参考文献：

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