谈房地产开发项目工程现场管理问题分析及对策

符荣生

摘要：随着我国经济的不断发展，房地产行业已成为我国经济的一个重要支柱产业，对我国的经济发展有着重要的作用。在竞争日益激烈的房地产行业中，房地产开发项目的工程管理也变得越来越重要。然而现目前房地产的开发项目在工程管理方面存在着很多问题，严重阻碍了房地产行业的发展。本文对现目前房地产行业在工程管理方面存在的问题进行了分析研究，并提出了可行性的对策，对房地产开发项目中的工程管理有一定的帮助。

关键词：房地产；开发项目；管理对策

前言

任何一个房地产开发商都希望通过增强开发项目的工程管理，以此将工程造价适当降低，并降低工程风险。然而，房地产开发项目具有投资多、开发的周期长、技术要求高以及风险大等特点，这也决定了其工程管理是一项十分复杂的系统性管理工作，工程管理与房地产工程的建设等各方面都有着极其密切的关系，贯穿于工程建设每一个阶段。若房地产开发项目工程管理所收到的成效较好，有利于提高整个房地产工程的质量。

1.目前房地产开发项目工程管理中存在的问题

1.1缺乏前期准备

现目前，我国房地产开发企业关注得更多的是开发地段的周边环境的商业价值，且建筑施工单位也只是仅仅负责项目的施工工作，而开发商又想开发项目尽早动工，他们都缺乏对项目工程前期准备的了解及重视，导致开发项目都普遍存在着盲目开发决策的问题，例如：在施工的过程中才发现施工图纸存在着错、碰、缺、漏，结构设计不合理以及成本过高等现象，这不仅会给房地产开发企业带来经济损失，还会给业主带来功能使用缺陷。

1.2管理制度不健全

现目前我国房地产项目在开发过程中，项目的管理不够深入和具体，虽然也在按照项目管理的模式进行着管理，但未对项目管理的具体细节进行深入研究，工程管理制度普遍不够完善。这容易导致在房地产开发项目成本和进度方面失控，偏离预期的项目开发目标。例如：很多房产开发都存在着延迟交房，由于成本过高而难以控制房价，工程管理费用偏高等现象。

1.3设计和监督制度不规范

现目前，在房地产项目的开发中，监理单位和设计单位的配合不密切，很多设计问题在施工中得不到解决，很多施工单位施工变更很多，不仅造成了房地产开发项目的成本浪费，还对房地产开发项目的工程管理造成混乱，加上工程设计的建立制度不够完善，很多施工单位对设计对项目投资的控制重要性不够重视，导致施工单位缺乏有效的规范运行及制度保证。

1.4售后服务和物业管理不到位

房地产行业是一个投资比较大的产业，很多消费者往往在购买时都很注重房地产后期的维修以及相关配套设备的齐全。然而我国现目前的很多的房地产开发项目，品牌意识和售后服务都比较差。比如一些已经交房的商品房屋存在质量及其他问题，开发商没有及时对其进行售后维修；另外开发商之前予以承诺的一些基础设施及相关配套设施也存在了偷工减料现象，有的开发项目甚至没有。这对房地产开发项目的后期销售产生严重的负面影响，严重影响着房地产开发项目的经济效益的发挥。

1.5工程建设完成后质量难保证

质量是房地产开发项目工程管理的核心，即便是成本控制也要以保证质量为前提。房地产项目的管理与施工很难做到绝对的统一，项目的后续质量很难得到从始至终的保证。项目施工前期，管理起来比较容易，在收尾阶段，就会出现大量的问题。工程总承包商和分包商只有发包没有管理，在项目施工过程中配合不协调，彼此管理权限不明确，极其容易引发矛盾，在工程完成后，还有可能出现验收的问题以及事后的质量管理問题。

2.房地产开发项目工程管理问题对策

2.1加强房地产项目开发的规划管理

房地产的开发应当结合市场的行情，选择开发的地理位置应当具有商业价值。房地产开发企业在开发前应当进行市场调查，了解消费者的具体需求，合理规划建筑户型。开发企业应当和国家规划部门进行沟通，寻找政策保障。在房地产项目的工程招标前做好建筑图纸的优化设计工作，尽量减少后期施工中的工程变更。

2.2加强对工程质量的管理和控制

房地产是人们所有投资中所占比例最大的投资，人们在房屋的质量方面考虑很多，房屋质量合格是房地产企业对房屋的最低保证。为了更好地保证房屋的质量，在项目工程的开发过程中应当在材料、人员、机械及施工等方面严格控制和管理，并做到量化要求。另外，应当做好其它基础配套设施，房屋的排水、暖通方面也要保证畅通。还应当加强对商品房售后的监管和控制，积极了解客户的需求并及时作出满意的回复，组建专门的售后服务部门，对房屋维修做出及时的处理。

3.结语

综上所述，在房地产项目施工过程中，房地产建设单位所进行的施工管理工作是一个复杂的系统工程。目前，房地产开发和建设施工企业的管理水平还普遍不高，企业的经济效益还低于当前国际的一般水平。随着房地产市场和建筑市场的进一步规范，利润将随之降低。只有通过挖掘潜力，提高项目管理水平和项目管理人员的素质，不断开拓创新，才能使房地产和建筑施工企业得以生存和发展。必须科学合理地对施工中各项工作进行管理，保证整个项目工程的顺利进行。

参考文献：

[1]唐诚.浅谈房地产开发项目工程管理中的常见问题和解决措施[J].建筑装饰，2013.

[2]杨光.房地产开发项目工程管理的关键问题及措施[J].城市建设理论研究（电子版），2012.

符荣生

摘要：随着我国经济的不断发展，房地产行业已成为我国经济的一个重要支柱产业，对我国的经济发展有着重要的作用。在竞争日益激烈的房地产行业中，房地产开发项目的工程管理也变得越来越重要。然而现目前房地产的开发项目在工程管理方面存在着很多问题，严重阻碍了房地产行业的发展。本文对现目前房地产行业在工程管理方面存在的问题进行了分析研究，并提出了可行性的对策，对房地产开发项目中的工程管理有一定的帮助。

关键词：房地产；开发项目；管理对策

前言

任何一个房地产开发商都希望通过增强开发项目的工程管理，以此将工程造价适当降低，并降低工程风险。然而，房地产开发项目具有投资多、开发的周期长、技术要求高以及风险大等特点，这也决定了其工程管理是一项十分复杂的系统性管理工作，工程管理与房地产工程的建设等各方面都有着极其密切的关系，贯穿于工程建设每一个阶段。若房地产开发项目工程管理所收到的成效较好，有利于提高整个房地产工程的质量。

1.目前房地产开发项目工程管理中存在的问题

1.1缺乏前期准备

现目前，我国房地产开发企业关注得更多的是开发地段的周边环境的商业价值，且建筑施工单位也只是仅仅负责项目的施工工作，而开发商又想开发项目尽早动工，他们都缺乏对项目工程前期准备的了解及重视，导致开发项目都普遍存在着盲目开发决策的问题，例如：在施工的过程中才发现施工图纸存在着错、碰、缺、漏，结构设计不合理以及成本过高等现象，这不仅会给房地产开发企业带来经济损失，还会给业主带来功能使用缺陷。

1.2管理制度不健全

现目前我国房地产项目在开发过程中，项目的管理不够深入和具体，虽然也在按照项目管理的模式进行着管理，但未对项目管理的具体细节进行深入研究，工程管理制度普遍不够完善。这容易导致在房地产开发项目成本和进度方面失控，偏离预期的项目开发目标。例如：很多房产开发都存在着延迟交房，由于成本过高而难以控制房价，工程管理费用偏高等现象。

1.3设计和监督制度不规范

现目前，在房地产项目的开发中，监理单位和设计单位的配合不密切，很多设计问题在施工中得不到解决，很多施工单位施工变更很多，不仅造成了房地产开发项目的成本浪费，还对房地产开发项目的工程管理造成混乱，加上工程设计的建立制度不够完善，很多施工单位对设计对项目投资的控制重要性不够重视，导致施工单位缺乏有效的规范运行及制度保证。

1.4售后服务和物业管理不到位

房地产行业是一个投资比较大的产业，很多消费者往往在购买时都很注重房地产后期的维修以及相关配套设备的齐全。然而我国现目前的很多的房地产开发项目，品牌意识和售后服务都比较差。比如一些已經交房的商品房屋存在质量及其他问题，开发商没有及时对其进行售后维修；另外开发商之前予以承诺的一些基础设施及相关配套设施也存在了偷工减料现象，有的开发项目甚至没有。这对房地产开发项目的后期销售产生严重的负面影响，严重影响着房地产开发项目的经济效益的发挥。

1.5工程建设完成后质量难保证

质量是房地产开发项目工程管理的核心，即便是成本控制也要以保证质量为前提。房地产项目的管理与施工很难做到绝对的统一，项目的后续质量很难得到从始至终的保证。项目施工前期，管理起来比较容易，在收尾阶段，就会出现大量的问题。工程总承包商和分包商只有发包没有管理，在项目施工过程中配合不协调，彼此管理权限不明确，极其容易引发矛盾，在工程完成后，还有可能出现验收的问题以及事后的质量管理问题。

2.房地产开发项目工程管理问题对策

2.1加强房地产项目开发的规划管理

房地产的开发应当结合市场的行情，选择开发的地理位置应当具有商业价值。房地产开发企业在开发前应当进行市场调查，了解消费者的具体需求，合理规划建筑户型。开发企业应当和国家规划部门进行沟通，寻找政策保障。在房地产项目的工程招标前做好建筑图纸的优化设计工作，尽量减少后期施工中的工程变更。

2.2加强对工程质量的管理和控制

房地产是人们所有投资中所占比例最大的投资，人们在房屋的质量方面考虑很多，房屋质量合格是房地产企业对房屋的最低保证。为了更好地保证房屋的质量，在项目工程的开发过程中应当在材料、人员、机械及施工等方面严格控制和管理，并做到量化要求。另外，应当做好其它基础配套设施，房屋的排水、暖通方面也要保证畅通。还应当加强对商品房售后的监管和控制，积极了解客户的需求并及时作出满意的回复，组建专门的售后服务部门，对房屋维修做出及时的处理。

2.3完善房地产开发项目的成本管理

在竞争日益激烈的房地产行业中，价格已成为房地产行业的一个主要筹码和优势。在房地产的项目开发工程中，必须对房地产开发项目的成本管理进行全面完善，并对工程项目的成本严格控制。可以采取以下方式进行控制：①在项目开发的规划阶段，应当做好房地产开发项目的预测及评估工作，对房地产开放项目的成本、销售及利润进行严格控制，尽量做到房地产开发项目成本最低且质量最优。②在房地产项目的实际施工中，应当引入竞争机制，做到市场化投保招标，还应当建立明确的奖惩制度，严格控制项目工程的工期和质量。在项目的施工阶段应当加强和完善现场签证管理，可以从现场签证的办理及审查两个阶段进行加强和完善。

2.4加大对项目的风险管理

由于房地产行业是一个周期长、投资大的行业，必须加强房地产项目开发的风险管理。房地产开发项目在开发前应当规避风险，尽量减少房地产开发的损失，实现经济效益的最大化。房地产企业一方面可以通过签订合同的方式来转移风险，达到降低和减少风险管理的目的。通过签订合同，明确甲乙双方的责任，减少房地产业的隐蔽损失。另一方面是采取保险管理来降低和减少风险管理。采取保险管理，一旦发生意外，相关保险公司会承担一定的费用，项目的一部分风险就转移给了保险公司，当发生重大自然灾害或施工事故时，项目的很大一部分费用有了保险公司这个承担客体，在客观上降低了房地产开发项目的成本和风险。

2.5项目质量管理

房地产公司可以通过加强项目质量管理的方法来确保项目在质量上能够满足要求。影响建筑产品质量的因素相对而言要多得多，包括人员、材料、机械、施工方法、环境等。另外，房地产开发项目管理需要用多种学科的综合知识，同时还考验监理协调、处理社会关系的能力以及选材、学习新工艺的能力一些具体方法如下：（1）提升管理人员的业务素质以及质量管理意识以及施工人员的业务水平。（2）优化和完善建材市场，设置专门库管和专业材料采购员，采购优质的建筑材料，并对材料的运输和仓库管理采用科学的方法。（3）要严格执行相关的法律条例，坚决杜绝违法乱纪的事情，同时监管部门也要加大执法力度。（4）运用现代化的质量管理模式，例如：工程造价和建筑设计互助管理的管理模式，在建筑设计阶段同时结合经济分析、技术分析和政策分析对工程造价做出准确的预测和评估。一方面积极借鉴国外先进的管理经验并加以优化，另一方面要积极主动的自我创新，同时要加强图纸的审核制度。

3.结语

综上所述，在房地产项目施工过程中，房地产建设单位所进行的施工管理工作是一个复杂的系统工程。目前，房地产开发和建设施工企业的管理水平还普遍不高，企业的经济效益还低于当前国际的一般水平。随着房地产市场和建筑市场的进一步规范，利润将随之降低。只有通过挖掘潜力，提高项目管理水平和项目管理人员的素质，不断开拓创新，才能使房地产和建筑施工企业得以生存和发展。必须科学合理地对施工中各项工作进行管理，保证整个项目工程的顺利进行。

参考文献：

[1]唐诚.浅谈房地产开发项目工程管理中的常见问题和解决措施[J].建筑装饰，2013.

[2]杨光.房地产开发项目工程管理的关键问题及措施[J].城市建设理论研究（电子版），2012.