房地产：防御策略应对风险选股注重安全边际

朱蕊

2014年，房地产股票开局不利。截至1月15日收盘，沪深地产指数跌幅分别为6.74%、9.08%，远远高于沪深300指数的跌幅。业内人士认为，随着宏观经济增速的放缓和结构性转型的深入推进，房地产行业的基本面将迎来调整，股票也将进入风险释放阶段。在房地产股票的选择中，安全边际将成为最重要的条件。

房地产市场降温预期压制估值

自2012年经济和行业短周期复苏以来，房地产景气度始终处于繁荣期，2013年房地产投资金额和销售面积增长约20%。但与此同时，地产股的表现却不尽如人意。2013年，沪深两市地产指数的跌幅分别为11.75和15.57%。

今年1月份以来，受多种因素的影响，整个金融市场出现了系统性风险释放的过程。债券市场、大宗商品市场、A股市场都出现了一定幅度的下跌。房地产股票的调整明显超过大盘，成为下跌的重灾区。经过暴跌，房地产股的估值水平处于历史最低位置。

分析人士认为，因为房地产股票对宏观经济和资金面的敏感程度明显高于其他板块，因此在市场系统性风险释放阶段，暴跌也在情理之中。

当前中国经济正处于转型过程中，产能过剩的矛盾日益凸显。而市场利率的高企也给传统行业带来较大的压力。在资金面紧张的背景下，房价继续上行的动力不足。2014年房地产市场降温的预期将持续压制地产股的估值水平。

也有分析师对房地产行业前景表现得更加悲观。长江证券分析师刘俊表示，2014年新增刚需量将开始下滑，而经济增长模式和政府考核机制的转变却打开了土地供给端的瓶颈，因此行业销售面积可能首次大于新增刚需面积，这既意味着房地产自此进入了供过于求的阶段，也标志着行业大周期拐点即将到来。

“叠加考虑到政府保增长的需要和内忧外患的资金面困境，我们认为今年行业基本面稳中下行的概率较大。”刘俊认为。

政策调控影响微妙

与此同时，政策调控仍将是影响房地产行业的一个非常重要的因素。在过去的一年，无论是金融去杠杆导致流动性紧张，还是国五条等政策出台导致调控加码，都对行业基本面和估值面造成了严重的负面影响。而对于今年调控的影响，市场人士认为可能会比较微妙。

东方证券分析师杨国华指出，18届三中全会和2013年中央经济工作会议对房地产的态度与以往不同，“调控”字眼消失，“供应和保障”被更多提及，未来政策面将向“更市场化”、“更着重增加供应和保障”、“更趋区域性和灵活性”转变。

“未来行政化手段如限购限价或将逐步淡化退出，而房产税可能会逐步推行，成为调节需求以及地方税源的重要工具。对需求更多采取疏而非以往堵，疏将有利于保持需求稳定释放，保持房价和投资稳定。”杨国华表示。

刘俊认为，政府对于房地产政策的制定无非是考虑到房价和增长两大因素，或者说是在公平与效率、虚拟与实体间实现短期平衡。作为影响短期基本面和估值的主要因素，2014年房地产政策主线将从调房价转为保增长。

行业集中度有望提升

对于房地产行业未来格局的变化，业内人士普遍认为行业集中度将会上升，强者恒强的效应会继续显现。房地产市场的竞争将更加激烈，竞争激烈的市场将有利于优秀企业的生存和发展。而行业新进入者的门槛更高，小企业赶超大企业将越来越困难。以往“拿块地就能做房地产，就能赚钱”的时代可能一去不复返。

此外，对于房企而言，以前可以主要依靠银行贷款，只要能够找到银行贷款，就基本可以解决主要的资金需求，而现在甚至未来，非银贷款、直接融资等渠道将越来越重要，一些融资能力较弱的房企将面临被淘汰的命运，这也将促进房地产行业集中度的提升。

防御策略为主 安全边际为王

对于即将到来的马年，如何制定房地产行业的投资策略呢？

我们认为，由于行业基本面预期相对悲观，应以防御策略为主，适当降低房地产股票的配置。房地产股票更多地将会是跌出来的机会。

在股票的选择中，投资者应当注重安全边际。首选经营管理能力突出、业绩确定性比较强，同时估值水平比较低的龙头公司。例如招商地产（000024）、保利地产（600048）。此外，一些有特色经营模式的房地产企业，抗风险的能力也相对较强，例如华侨城A（000069）。