房企破产清算情形下不同性质债权人权利的认定及保护——以某房企破产清算案为例

饶景丽 朱同勉 丁伟

房地产开发企业（以下简称房企）破产中围绕房屋产生的各种权利并存且纷繁复杂，消费者购房人优先权、建设工程价款优先权、抵押权优先权、职工债权、税务债权、普通债权之间的权利冲突屡见不鲜。而开发商又常将房地产及在建工程办理抵押用于融资、嗣后又将房屋出售给消费者购房人或者其他普通购房人，还涉及名为买卖实为让与担保的网签购房人，这就要求管理人在破产债权认定中需厘清各方关系，准确认定消费者购房人、工程款优先权人、抵押权人、网签购房人、普通债权人，以平衡各方权益。本文试对一房企破产案中涉及的不同性质权利加以分析研判，以期为房企破产中涉及的诸种权利主体的权利保护提供思路。

一、案情介绍

2019 年6 月，SY 房产公司因不能清偿到期债务，债权人向法院申请SY 房产公司破产清算，法院经初步审查后裁定受理SY 房产公司破产清算并指定了管理人。管理人在清算中查明，SY 房产公司承建的RJ 大厦为商办性质用房，工程除主体竣工外其余尚未通过竣工验收，处于烂尾状态。且占比91%的房屋已出售给他人，并办理了网签登记手续。通过对申报债权进行分类梳理，主要存在以下几种债权人：

1.抵押债权人

债权人A 出借给SY 房产公司现金1100 万元，签订了最高债权额为1500 万元的最高额抵押合同，并以SY 房产公司承建的RJ 大厦的土地使用权作抵押，办理了抵押权登记手续。截至破产受理日，借款的本金、利息均未清偿。

2.建设工程价款优先权债权人

某建筑公司B 于2011 年与SY房产公司签订建设工程施工合同，将RJ 大厦的建设发包给B 建筑公司施工，后因SY 房产公司不能按期支付工程款，致使工程暂停。债权人B 已根据合同约定的纠纷解决方式，向仲裁委员会申请仲裁，仲裁委裁决B 享有建设工程价款优先权2700余万元。

3.以欠债抵充购房款债权人

C 与SY 房产公 司于2014 年签订了《商品房买卖协议》，购买RJ大厦1504-1505 房屋，总售价132万元，合同约定2015 年8 月份交付房屋，C 于2014 年6 月出借现金60万元给SY 公司，以此款抵充购房款后，剩余房款以酒水实物交付给SY房产公司相抵充。SY 房产公司开具了132 万元的购房收据给C 并与之办理了房屋网签手续。

4.名为房屋买卖实为让与担保债权人

D 于2012 年8 月 出借 给SY 房产公司股东刘某、赵某480 万元，由SY 房产公司提供担保。后刘某、赵某偿还了部分借款，尚欠D 本金180万元及利息未还。2014 年8 月29 日SY 房产公司与D 签订了购买RJ 大厦600 余平方米房屋的商品房买卖合同并将房屋网签给D。债权申报过程中，双方均认可网签至D 名下的房屋系为借款提供担保，双方并无真实的房屋买卖合意。

二、不同类型债权人权利的认定

（一）债权人A 是否就抵押物的变价款享有优先受偿权

首先，需明确抵押权作为民事权利的性质。抵押权，指债务人或者第三人为担保债权人权利的实现，提供自己的特定不动产或者法律确定范围内的动产，以不转移标的物的占有为条件交由债权人支配，并且在债务人不履行债务时，由债权人将该不动产或者动产予以变价并从中优先获得偿还的权利。房企破产后，对通过登记方式公示的房屋抵押所担保的债权理当享有优先受偿权。

其次，根据2018 年《全国法院破产审判工作会议纪要》【法（2018）53 号】第二十五条担保权人权利的行使与限制的规定，在破产清算和破产和解程序中，对债务人特定财产享有担保权的债权人可以随时向管理人主张就该特定财产变价处置行使优先受偿权，管理人应及时变价处置，不得以须经债权人会议决议等为由拒绝。但因单独处置担保财产会降低其他破产财产的价值而应整体处置的除外。因此，本案中抵押担保的债权人A 享有就特定财产变价处置的法定优先受偿权。

（二）工程款债权人B 是否享有建设工程价款优先受偿权

首先，从权利性质来看，优先权是一种独立的权利类型，是法律为保障某种权利的优先实现而赋予权利人的优先于意定物权的权利。建设工程价款优先受偿权亦属于优先权之一，为法定优先权性质。

其次，《合同法》第二百八十六条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付。发包人逾期不支付的，除按照工程性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。这是建设工程价款优先权从法源上考察，对该权利最初始作出规定且亦为效力最高的法律依据。后来最高人民法院以批复【法释（2002）16 号】的形式明确建设工程价款优先权优先于抵押权和其他债权，但不得对抗交付了商品房全部或大部分款项的消费者房屋买受人，且规定行使该权利的期限为六个月。最高法院2019 年公布施行的《建设工程施工合同司法解释二》第二十一条规定，承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。建设工程纠纷处理及破产清算实务中，无论建设工程是否竣工，只要承包人已完成的工程质量合格，承包人就有权对发包人欠付的工程价款请求就建设工程折价、拍卖、变卖的价款优先受偿。故在建设工程施工合同纠纷中，工程质量优先于合同效力，无论合同是否有效或者被解除，只要工程质量合格，承包人就可以向发包人主张工程价款。同理，基于承包人工程价款优先受偿权之优先性，即使工程未竣工，但建设工程质量合格，承包人亦享有就其承建的建设工程部分折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿之权利。

本案中，工程款债权人B 可依据与SY 房产公司的工程款结算协议或造价审计结论主张建设工程价款并主张优先受偿权。若未达成结算协议，则可要求就其已实际完成的建设工程量进行质量和造价鉴定，如工程质量为合格，债权人B 就建设工程价款享有优先受偿权，但逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等则不在优先受偿的范围之内。

（三）债权人C 能否取得房屋所有权或以消费者购房人的身份享有债权优先权

首先，应准确界定消费者购房人的概念及其权利性质。消费者购房人优先权并非我国传统民法中的一种民事权利类型，其作为优先于建设工程价款优先权、抵押权及普通债权的权利从法源上考察，初始规定来源于最高人民法院2015 年公布施行的《执行异议和复议规定》第二十九条，该司法解释规定： 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。在房地产企业破产案件中，根据上述规定，成立可以对抗建设工程价款优先权、抵押担保的债权优先权的消费者购房人优先权的，必须同时符合上述三个条件，缺一不可。

其次，房地产企业破产实务中，应根据所购买房屋是否用于居住作为判断是否消费者购房人的标准，对买受人购买的房屋不论其是单纯的居住，还是商住两用住房，只要具备居住功能，即应视为用于居住的房屋。如果所购房产为写字楼、门面房等投资性、经营性用房，则不属消费行为，不应享有消费者购房人的优先权利。

最后，根据SY 房地产公司的情况，其建设的RJ大厦规划为商办用房，不符合用于居住的条件。故本案中，购房人C 购买房屋的行为不是消费行为，不享有消费者的物权期待权。即使其购房款已全部结清，仍不能以消费者购房人的身份取得房屋，其申报的购房款债权同理亦不得享有优先于工程款优先权、抵押担保的债权及其他债权的权利，其权利性质应认定为普通债权。

（四）网签房屋债权人D 是否享有债权优先权

首先，应界定房屋网签登记行为的效力。房屋网签登记是住房行政管理部门为规范房屋销售行为、防止开发商或销售商“一房多卖”、以保护购房消费者权益实施的行政管理行为。从法律效力层面说，网签登记既不产生物权或准物权效力，也不成立消费者购房人的物权期待权。此外，网签登记还有别于房屋买卖的预告登记。

其次，本案中SY 房产地公司将房屋网签至D 名下的目的是让与担保，D并无购房的真实意愿。所谓让与担保，指债务人或第三人为担保债务的履行，将担保标的物所有权或其他权利转让给债权人。当债务清偿后，标的物应返还给债务人或第三人；当债务不履行时，债权人有权就该财产优先受偿。因SY 房地产公司房屋并不具备登记领证条件，因而谈不上转让房屋所有权于D，故以让渡房屋所有权为借款债务提供的让与担保并未成立。

据上分析，债权人D 虽有房屋的网签登记，但其借款债权并不具有优先性，其申报债权仍为普通债权。

三、债权人权利的优先顺位和权利保护

（一）优先权顺位分析

前文已提及，消费者购房人的债权因其权利基础为消费者的生存权，故依据人身权优先于财产权、私债权优先于公债权的偿债原理，在房地产企业破产中其权利具有对抗建设工程款优先权、抵押权优先权及其他债权的效力，在破产清偿顺位中当然地处于最优先的地位。紧随其后享有优先顺位的优先权则为建设工程价款优先权，建设工程价款优先权系法律上的技术创造，目的在于解决建筑市场长期存在有农民工弱势群体的讨薪难问题。基于现代社会关顾弱势群体的人文理念，《合同法》首次确立了该项制度，开启了这一制度的先河。嗣后最高法院又以【法释（2002）16 号】批复、建设工程司法解释（一）、司法解释（二）对这一制度加以细化、解构和重构，从而使得这一制度得以逐步完善。房企破产清算顺位中再后的优先性权利是房屋不动产的抵押权，抵押权因其性质属于担保物权，故在房企破产清算程序中，“物权优先于债权”的这一传统民法原则得以淋离尽致地发挥。

根据以上优先权顺位分析，具体到本案中，抵押债权人A、工程款债权人B、普通购房债权人C、网签房屋债权人D 的权利谁应优先、谁应劣后已一目了然，管理人、债权人对之不难作出优先顺位上的排序。由此亦可以看出，我国现行法对消费者购房人的权利给予了特别的、最优先的保护。需要研究的是企业破产清算实务中对于消费者购房人支付的定金应如何予以保护的问题。房企破产后已不能向购房人交付房屋，故而构成根本违约，依法律规定应双倍返还定金。因定金并不是以特定财产设定的担保物权，即“定金不属于物保债权范畴”，故而对购房人支付的定金本金部分，应与消费者购房人债权同样的顺位给予优先获得受偿，并无争议。但对加倍返还的一倍定金部分，因其权利基础是《合同法》或《担保法》中的定金罚则，具有惩罚违约责任方的性质，故对该部分债权与消费者购房人债权同样予以优先保护，缺乏法律依据，而应按普通债权处理。

最后，分析我国法律对消费者购房人债权清偿顺位的安排，发现其规定仍有明显的不妥之处。首先，消费者购房人的优先权规定突破了物权优于债权的一般原则，且即便设定该优先权，应由立法机关全国人大及其常委会以法律的形式对之作出规定，最高人民法院以批复或解释的形式规定该权利似有以司法取代立法之嫌。其次，对消费者购房人优先权中认定支付大部分购房款，参照最高人民法院《执行异议和复议案件规定》第二十九条第三项之规定，可以界定为已支付的价款超过合同约定总价款的50%。同样是消费者购房人，仅仅因为支付比例的不同，而受到不同的对待，法律规定显然有失公允、有违债权平等原则。第三，消费者购房人优先权并未经物权登记，不具物权法上的公示效力，却在破产中享有最为优先的受偿权，能够对抗其他优先权人和公示的物权权利人，难免会危害交易的可预测性。

（二）债权人权利保护

SY 房产公司承建的RJ 大厦为商办用房，房屋不存在以居住为目的之说，也就不存在消费者购房人这一最优先保护的权利主体及权利。《企业破产法)第十八条规定管理人享有决定解除合同或继续履行合同权利，但其前提是债务人和对方当事人均未履行完合同义务。而对于本案中购房人C 来说，其已经履行了己方的全部合同义务，依法享有要求债务人交付房屋的权利。管理人在此情形下不可依据《企业破产法》第十八条规定解除与购房人C 签订的购房合同。但鉴于购房人C 购买的SY 房产公司房屋是烂尾房屋，在债务人SY 房产公司破产的情形下，已构成事实上或法律上的履行（交付房屋）不能，故应允许管理人解除合同，购房人C 只能申报合同解除后要求赔偿损失的普通债权。但需注意，此时管理人解除合同并不是依据《企业破产法》第十八条的规定，而是依据《合同法》第一百一十条中合同解除的相关规定，对其因合同解除产生的损失，可以向管理人申报损失赔偿债权。2019 年新公布的最高人民法院《九民会议纪要》第四十七条对之作了进一步的明确规定，纪要规定：当出现《合同法》第一百一十条规定的除外情形，即一方不得要求另一方履行时，双方均可根据《合同法》第九十四条第五项之规定，通过起诉方式请求解除合同。一方请求继续履行合同的，人民法院不予支持。该纪要的规定体现了与时俱进的司法态度，为管理人在房企破产清算中解决解除合同难题提供了切实可行的法律依据。

四、结语

房地产开发企业破产程序中通常存在消费性购房人基于生存权的债权优先权、工程款债权人优先权、抵押权债权人优先权等诸种权利的并存和冲突，管理人应根据法律法规司法解释的规定，在法无明文规定的情形下则应依据法理，充分权衡各方权利主体的利益，厘清各方关系，准确认定消费者购房人、工程款优先权人、抵押权人、普通债权人，综合作出权利顺位的安排和处理，以实现对房企破产情形下各类权利主体权利的充分保护，并实现法律效果和社会效果的有机统一。