对一级土地整理开发如何进行成本与收益分析的探讨

蓝菲菲

一、前言

土地一级整理开发通常具有成片区、开发面积广、周期长、成本支出项目多等特点，土地开发过程中成本不断发生，开发商往往是部分开发完成便交付挂牌出让土地，并不会在所有土地全部开发完毕才一起出让，已开发土地的价格在当地政府允许的价格政策范围内由市场决定。那么开发期间，政府和开发企业关心的是如何进行成本、收益的分析，何时能实现盈亏平衡，怎样调整土地规划方案可以在满足地区发展的同时又能使开发者实现目标收益。本文就上述问题进行探讨。

二、具体分析

根据可出让土地的单位成本是在整个开发期间都平均计算还是在土地的各个出让年度固定不变，将分析方法分成两种，方法一：平均单位成本收益分析法；方法二，固定单位成本收益分析法。

（一 ）平均单位成本收益分析法

1.模型思路

第一步，计算历史总成本、总收益：确定一级土地整理开发的累计总成本，该累计总成本应当包含所有一级土地整理开发相关的直接与间接费用（如融资费用）；将累计总成本分成已出让土地成本和未出让土地成本两个部分；用已出让土地的累计收入减去累计成本得到累计利润，结果正数表示已实现盈利，负数表示已出让土地尚未收回成本。

第二步，预测未来1年将发生的成本和可出让土地的收入；计算未来1年的累计成本，累计收入；未来1年的累计收入减累计成本得出累计收益；判断该累计收益是否满足开发者收益期望值，如不满足，用期望的收益值倒算未来1年应实现的收入额，根据目标收入额调整规划。

2.具体计算方法及公式

①总成本：分明细项目确定截止日的各项成本的累计金额，汇总求和得到累计总成本（C）；

②将总成本分成已出让和未出让两部分：用完工百分比法估计截止日的总可出让面积（X），截止日累计总成本除以按照完工百分比法估计的截止日总可出让面积得出可出让面积的单位成本（K）；可出让面积的单位成本（K）乘以累计已售面积（X已出让）得到已出让土地的累计成本（C已出让），截止日累计总收入（P）减已出让土地的累计成本（C已出让）得到累计收益（O）;

计算公式：

可出让面积的单位成本（K）=总成本（C）/按完工百分比计算的总可出让面积（X）

按完工百分比计算的总可出让面积（X）=可出让总面积（S）·总完工系数（Y）

每块规划用地按完工百分比计算的可出让面积（xn）=每块规划用地完工系数（yn）·每块规划用地可出让面积（sn）

总完工系数Y=( x1+x2+x3+……+xn)/ (s1+s2+s3+……+sn)

每块规划用地完工系数（yn）=征地成本要素占总成本的比例（w）·成本要素在某地块上的完工程度（u）=wa·ua+ wb·ub+wc·uc+ wd·ud

说明：征地成本要素分为征地成本、拆迁成本、基础设施成本、公共配套设施，共四项。

C已出让=可出让面积的单位成本（K）×累计已出让面积（X已出让）

累计收益（O）=截止日累计总收入（P）-已出让土地的累计成本（C已出让）

3计算预测未来1年的总收益：截止日累计总成本加预测第1年的成本（F1），得到预测当年的累计总成本（C1）；截止日累计收入加预测第1年的收入（D1），得到预测当年的累计收入（P1），预测期累计总收入（P1）减预测期累计总成本（C1），可计算出预测期累计收益（O1），使用者据此考虑预测情况是否满足企业盈利要求，如不满足则继续步骤④。（需要注意的是，在计算累计毛利时，累计总收入、累计总成本应为已完工达到可转让条件的土地所对应的收入与成本，未完工的土地在预测期不能出让即不会产生收入，预测期的已完工可出让土地的收入不需覆盖此成本。因此，在计算已完工可出让土地的总成本时，需先按照完工百分比法计算出单位成本（K），才能将完工与未完工土地的开发成本区分开，具体计算方法详见步骤②中单位成本（K）的计算过程。）

预测当年的累计总成本（C1）=截止日累计总成本（C）+预测第1年的成本（F1）

预测当年的累计收入（P1）=截止日累计总收入（P）+预测第1年的收入（D1）

预测期累计收益（O1）=预测当年的累计收入（P1）-预测当年的累计已出让土地成本（C1已出让）

④根据未来1年的目标累计收益倒算未来1年收入：

未来1年目标累计收入（P1目标）=未来1年目标累计收益（O1目标）+未来1年累计已出让成本（C1已出让）

未来1年目标收入（D1目标）=未来1年目标累计收入（P1目标）-截止日累计总收入（P）

5根据目标收入调整土地规划：通过调整可出让土地的性质、面积、容积率、最低平均成交价等实现未来1年目标收入（D1目标）。

3.应用举例

案例1：ABC公司计划2016-2020年共5年时间对W市西区一片土地进行一级土地整理开发，截至2017年累计总成本为4,012.00万元，其中：土地征收1,123.36万元，拆迁补偿1,604.80万元，基础设施建设481.44万元，公共配套设施费802.40万元。其中001地块于2017年已出让，土地出让收入550万元，预计2018年发生的土地成本为2000万元（各成本要素发生额见表2），计划002、003号地块于2018年挂牌出让， 002地块出让价150万元/亩，003地块出让价330万元/亩。ABC公司该片区土地具体情况如表1所示。

（1）根据ABC公司的预测情况，计算ABC公司2018年的可实现的收益情况。

第一步：计算截止日累计收益。

计算按完工百分比法估计的总可出让面积X，见表3。

计算可出让面积的单位成本（K）=总成本（C）/按完工百分比计算的总可出让面积（X）=4012/50.15=80（万元/亩）

计算已出让土地的累计成本（C已出让）=可出让面积的单位成本（K）×累计已出让面积（X已出让）=80＊22=1760（万元）

表1 地块信息及完工程度情况

表2 截止日总成本及预测期成本情况 单位：人民币元

表3 截止日按完工百分比法计算总可出让面积

表4 预测期按完工百分比计算的总可出让面积

计算截止日累计收益（O）=截止日累计总收入（P）-已出让土地的累计成本（C已出让）=550-1760=-1210（万元）

第二步：计算预测期累计收益（O）。

计算按完工百分比法估计的总可出让面积X1 ，见表4。

未来第1年可出让面积的单位成本（K）=（4012+2000）/69.8=86.13（万元）

预测期累计收益（O1）=预测当年的累计收入（P1）-预测当年的累计出让土地总成本（C1）=（550+150＊20+330＊15）-（22+20+15）＊86.13=3590.59（万元）

（2）ABC公司目标为2018年实现收益4000万元，可通过哪些途径？如何实施？

未来1年目标累计收入（P1目标）=未来1年目标累计收益（O1目标）+预测当年的累计出让土地总成本（C1已出让）=4000+（22+20+15）＊86.13=8909.41（万元）

未来1年目标收入（D1目标）=未来1年目标累计收入（P1目标）-截止日累计总收入（P）=8909.41-550=8359.41（万元）

途径一：改变土地性质的面积比例提高收益。

设2 0 1 8年住宅土地出让面积为Z亩，商业土地出让面积为20+15-Z亩：

8359.41 =Z＊150+（20+15-Z）＊330

解得Z=17.73亩

为实现2018年目标收益4000万元，应当将可出让住宅面积调整为17.73亩，商业可出让土地调整为17.27亩。

途径二：通过提高出让价增加收益。

假设商业土地的出让价不改变，住宅土地出让价可变，设住宅土地出让单价为Q（万元/亩）：

8359.41 =20＊Q+15＊330

解得Q=170.47万元

为实现2018年目标收益4000万元，应当使住宅出让单价增加至170.47万元/亩，通过调整容积率是可行的。

方法一优点：计算简单，易于理解；累计的收入、成本可直观反映企业从开始到现在的整体情况。

方法一缺点：不能与财务的成本核算同步，成本、收益的分析结果与财务核算结果不同，增加财务部门工作负担；所有已出让和未出让土地的单位成本在开发的各年度均相同，以此单位成本为基础，用剩余可出让土地的总成本来确定应实现的总收入，会导致高估剩余土地的单位利润，从而制定的收入政策偏低（因为已出让土地在出让年度收入已经确定，不可改变，而其对应的土地成本随时间的增加，每年在增加，这样计算导致以前的利润率是不断下降的，但未来的收入政策并没有考虑弥补该利润的下降，因此说制定的收入政策是偏低的）。基于以上原因，在使用方法一时，应当注意在制定收入计划时，应该用累计总成本（已出售的土地成本加预计成本）加上要求的累计总毛利得到累计总收入，用累计总收入减去已出让土地的收入来确定预测期应达到的收入额。

适用情况：所有土地一级开发企业。

（二 ）固定单位成本收益分析法

1.模型思路

第一步，计算历史总成本、总收益：确定一级土地整理开发的累计总成本，该累计总成本应当包含所有一级土地整理开发相关的直接与间接费用；将累计总成本按土地出让年度分成已出让土地成本和未出让土地成本两个部分；各年收入减各年成本计算每年收益，求和后得到截止日累计收益，结果正数表示已实现盈利，负数表示已出让土地尚未收回成本。

第二步，预测未来1年将发生的成本和可出让土地的收入；以前年度已出让土地的成本不变，以此为基础计算未来1年可出让土地的单位成本，用未来1年的可出让土地收入减去其对应的成本得到未来1年的预计收益；未来1年的预计收益与截止日累计收益相加得到未来1年的累计收益；判断该累计收益是否满足开发者收益期望值，如不满足，用期望的收益值倒算未来1年应实现的收入额，根据目标收入额调整规划。

2.具体计算方法及公式

①总成本：分明细项目确定截止日的各项成本的累计金额，汇总求和得到累计总成本（C）；

②将总成本分成已出让和未出让两部分：用完工百分比法估计截止日的总可出让面积（X），截止日累计总成本除以按照完工百分比法估计的截止日总可出让面积得出可出让面积的单位成本（K）；将截止日单位成本（K）以适当的折现率折现为每个土地出让年度的单位成本（Kn），每个出让年度的单位成本（Kn）乘以各年土地出让面积（En）为已出让土地的当年成本（Ln），各年已出让土地收入（Dn）减已出让土地的成本（Ln）得到各年收益（Mn）;各年收益（Mn）相加得到截止日累计收益（O）

计算公式：

截止日可出让面积的单位成本（K）=总成本（C）/按完工百分比计算的总可出让面积（X）

按完工百分比计算的总可出让面积（X）计算公式与方法一相同，此处不再赘述。

各年已出让面积的单位成本（Kn）=截止日可出让面积的单位成本（K）×[1+折现率（i）]n

说明：n为与截止日相隔的年数，例如：截止日过去年1年为-1。

各年已出让土地的成本Ln=各年已出让面积的单位成本（Kn）×当年已出让面积（En）

累计收益（O）= Σ各年收益（Mn）=Σ各年已出让土地的收入（Dn）-Σ各年已出让土地的成本（Ln）

3计算预测未来1年的总收益：截止日累计总成本（C）加预测第1年的成本（F1），得到预测当年的累计总成本（C1）；截止日累计收入加预测第1年的收入（D1），得到预测当年的累计收入（P1），预测期土地出让收入（D1）减预测期土地出让成本（L1），计算出预测期土地出让收益（O1），截止日出让土地累计收益（O）加预测期土地出让收益（M1）计算出预测期累计收益（O1）。

预测期当年的累计总成本（C1）=截止日累计总成本（C）+预测第1年的成本（F1）

预测期当年的单位成本（K1）=[预测当年的累计总成本（C1）-Σ各年已出让土地的成本（Ln）]/[预测当年完工百分比可出让面积（X1）-Σ各年已出让面积（En）]

预测期当年收益（M1）=预测期土地出让收入（D1）-预测期土地出让成本（L1）

预测期累计收益（O1）=截止日出让土地累计收益（O）+预测期土地出让收益（M1）

④根据未来1年的目标累计收益倒算未来1年收入：

未来1年目标累计收入（P1目标）=未来1年目标累计收益（O1目标）+Σ各年已出让土地的成本（Ln）

未来1年目标收入（D1目标）=未来1年目标累计收入（P1目标）-截止日累计总收入（P）

5根据目标收入调整土地规划：通过调整可出让不同土地性质的面积、容积率、最低平均成交价等调整实现未来1年目标收入（D1目标）。

3.应用举例

案例2信息同案例1。

（1）根据ABC公司的预测情况，计算ABC公司2018年的可实现的收益情况。

第一步：计算截止日累计收益

计算按完工百分比估计的总可出让面积X，同表3。

计算可出让面积的单位成本（K）=总成本（C）/按完工百分比计算的总可出让面积（X）=4012/50.15=80（万元/亩）

计算2017年已出让土地的成本（L0）=当年已出让面积的单位成本（K）×当年出让面积（N0）=80＊22=1760（万元）

计算截止日累计收益（O）=Σ各年已出让土地的收入（Dn）-Σ各年已出让土地的成本（Ln）=550-1760=-1210（万元）

第二步：计算预测期累计收益（O1）

计算按完工百分比估计的总可出让面积X1 ，见表4。

未来第1年可出让面积的单位成本（K1） =[预测当年的累计总成本（C1）-Σ各年已出让土地的成本（Ln）]/[预测当年完工百分比可出让面积（X1）-Σ各年已出让面积（En）]=（4012+2000-1760）/(69.8-22)=88.95（万元）

预测期当年收益（M1）=预测期土地出让收入（D1）-预测期土地出让成本（L1）=（20＊150+15＊330）-88.95＊（20+15）=4836.75（万元）

预测期累计收益（O1）=截止日出让土地累计收益（O）+预测期当年收益（M1）=-1210+4836.75=3626.75（万元）

ABC公司预测期累计收益可达3626.75万元。

（2）ABC公司目标为2018年实现收益4000万元，可通过哪些途径？如何实施？

未来1年目标累计收入（P1目标）=未来1年目标累计收益（O1目标）+Σ各年已出让土地的成本（Ln）=4000+[22＊80+（20+15）＊88.95）]=8873.25（万元）

未来1年目标收入（D1目标）=未来1年目标累计收入（P1目标）-截止日累计总收入（P）=8873.25-550=8323.25（万元）

途径一：改变土地性质的面积比例提高收益。

设2 0 1 8年住宅土地出让面积为Z亩，商业土地出让面积为20+15-Z亩：

8323.25 =Z＊150+（20+15-Z）＊330

解得Z=17.93亩

为实现2018年目标收益4000万元，应当将可出让住宅面积调整为17.93亩，商业可出让土地调整为17.07亩。

途径二：通过提高土地出让价增加收益。

假设商业土地的出让价不改变，住宅土地出让价可变，设住宅土地出让单价为Q（万元/亩）：

8323.25 =20＊Q+15＊330

解得Q=168.66万元

为实现2018年目标收益4000万元，应当使住宅出让单价增加至168.66万元/亩，通过调整容积率是可行的。

以上例1、2分别用方法一、方法二模拟了开发商在第一次发生土地出让时就进行成本收益分析的案例，以下案例模拟开发商未从第一年发生土地出让时进行成本收益分析，应如何使用分析模型进行分析。

案例3：将案例1中“其中001地块于2017年已出让”改成“其中001地块于2016年已出让，ABC公司在考虑了利率、物价等因素后把折现率定为5%”，其他材料信息不变，用两种方法分别计算预测期累计收益。

方法一计算预测期累计收益：

由于条件改变后计算出的“可出让面积的单位成本（K）”、“未来第1年可出让面积的单位成本（K）”计算结果不会改变，所以在这种情况下使用方法一与例1得出的结果相同。

方法二计算预测期累计收益：

第一步：计算截止日累计收益

完工情况表与例2计算相同，本处略。

计算可出让面积的单位成本（K）=总成本（C）/按完工百分比计算的总可出让面积（X）=4012/50.15=80（万元/亩）

计算2016年已出让土地的单位成本（Kn）=截止日可出让面积的单位成本（K）×[1+折现率（i）]n=80＊（1+5%）-1=76.19（万元/亩）

计算2016年已出让土地的成本（Ln）=各年已出让面积的单位成本（Kn）×当年已出让面积（En）=76.19＊22=1676.18（万元）

计算截止日累计收益（O）=Σ各年已出让土地的收入（Dn）-Σ各年已出让土地的成本（Ln）= 550-1676.18=-1126.18（万元）

第二步：计算预测期累计收益（O）

完工情况表与例2计算相同，本处略。

未来第1年可出让面积的单位成本（K1）=[预测当年的累计总成本（C1）-Σ各年已出让土地的成本（Ln）]/[预测当年完工百分比可出让面积（X1）-Σ各年已出让面积（En）]=（4012+2000-1676.18）/(69.8-22)=90.71（万元）

预测期当年收益（M1）=预测期土地出让收入（D1）-预测期土地出让成本（L1）=（20＊150+15＊330）-90.71＊（20+15）=4775.15（万元）

预测期累计收益（O1）=截止日出让土地累计收益（O）+预测期土地出让收益（M1）=-1126.18+4775.15=3648.97（万元）

通过例3可以看出，企业不论是否在土地出让的第1年就开始使用方法一进行成本、收益的预测分析，分析结果不会因开始的年限不同而结果不同，因为在截止日时，每个出让年度的土地单位成本都是一样的；使用方法二，由于已出让土地的单位成本是固定的，即不随以后年度开发成本的增加而改变，因此企业未在土地出让的第1年使用该方法预测收益，需要将当前时点的单位成本折算为各个土地出让时的单位成本来计算以前各年度的成本，折算方法就是使用折现率折现，折现率不能完全与从第1年开始使用方法二计算的单位成本相同，因此会出现不同时期使用该方法存在差异的问题，但即便如此，用折现率法确定以前年度出让土地的单位成本仍是一个较为简便而快速的方法。

方法二优点：将各个年度已出让土地的单位成本固定，能使每个年度的土地出让收入与成本匹配；当企业开发周期非常长时，固定的已出让土地的单位成本能够反映各个年度的物价指数、融资费用的分摊情况；固定已出让土地的单位成本，以后期间增加的开发成本由以后期间出让的土地承担更符合谁受益谁分摊的原则。

方法二缺点：计算过程与方法一相比较为复杂。

适用条件：该方法适用于从第1年土地出让时就开始使用的企业，或者企业以前的分摊核算方法也是以此方法来核算的企业。如使用该方法进行收益预测时开始并非土地出让的第1年，企业之前的会计核算方法也不是这种方式，则在计算出截止日平均可出让成本后，使用一定的折现率将其折现为出售当年的单位成本这一方法，可简单确定以前各年度已出让成本。

三、小结

综上所述，两种方法在划分已出让和未出让土地的成本时都使用了完工百分比法对土地开发程度进行估计，其按照4个成本要素对每块地进行估计，相比整个地块直接估计更客观，也更不易于人为调节，落实到成本要素的完工情况估计可进行抽样检验，并且四要素已全部实施完工的地块完成后以后年度均为100%，未发生成本的地块完工程度为0%，业务人员在每一估计时点的工作量不大，但完工百分比毕竟是估计数，不同人员估计会有差异，存在一定的主观性，企业应制定一个判断完工百分比的标准，将估计差异控制在一定范围。此外，两种方法差别主要在于方法一将不同年度出让土地的单位成本取平均值，即不同开发年度出让的土地单位成本均一样。而方法二将不同年度出让的土地成本固定，以后年度增加的开发成本由以后年度出让的土地承担。以上两种方法需要准备的基础数据无太大差别，使用不同的计算方法所得出的结果略有不同，但金额差异并不大，使用者可根据情况选择其一进行分析决策。