基于业务与财务双重视角的房地产企业成本控制研究

邢译 青岛地铁乐石置业有限公司

引言：对于房地产企业而言，从业务视角进行成本控制主要是业务部门对自身业务活动的成本控制，而财务视角的成本控制，则是在业务视角成本控制的基础上进一步加强监督和控制。但从实际情况来看，大多数房地产企业财务部门的监督力度较薄弱，难以充分发挥财务管理在成本控制中的作用，因此需要房地产企业从业务和财务双重视角出发，以此建立起成本控制体系，从而提升房地产企业成本控制水平及效果。为此，以下基于业财双视角并从事前控制、事中控制和事后控制具体探讨房地产企业成本控制的策略。

一、事前控制

由于早期房地产企业成本控制更多体现在业务层面，对于财务层面的成本控制力度不足，即便实施了财务控制，也更多是体现在事后控制，以致于房地产企业成本控制效果并不佳。为此，房地产企业应基于业务和财务双重视角实现成本的事前控制。具体而言，事前控制主要包括决策、规划设计和招标投标这三个阶段。

对于决策阶段的成本控制，从业务视角出发，应加强项目的可行性研究，根据房地产企业实际情况和战略规划，并对项目所在地的市场供需变化、社会经济情况等综合因素进行考虑，保证投资决策阶段的工程造价的科学性和合理性，并在此基础准确进行投资估算，从而实现成本的有效控制。而从财务视角方面，应由财务部门牵头，各部门同理合作，包括设计部门、工程部门、销售部门、造价部门、人力资源部门等，财务部门也要建立起相应的财务评价指标，以此对项目工程全过程产生的成本费用进行预算评估，从而形成有交叉、有反复的评价指标体系，实现工程成本的有效控制。

对于规划设计阶段，从业务视角出发，需要房地产企业积极推行设计招标制度，选择优秀的设计单位，以此保证设计的合理性和准确性，避免由于设计问题而导致工程成本增加。同时应重视限额设计的运用，要求设计人员熟悉工程预算定额及费用定额，然后根据项目投资估算进行初步设计和概算，以此对工程造价进行有效的控制。另外房地产企业需要重视设计图纸的审查和复核，针对各专业图纸间存在的矛盾应及时提出修改意见，尽可能将工程变更控制在施工前，避免出现返工的情况。而从财务视角出发，对于规划设计阶段的成本控制，关键在于限额设计的监督，可将施工图预算作为房地产企业的目标成本进行控制，然后将目标成本责任细分至各个部门，并制定严格的奖惩措施，确保目标成本有效落实。这期间财务部门需要密切关注每个阶段所确定的成本控制指标，一旦发现超出控制指标的应及时提醒相关部门，并将目标成本与全面预算管理相互结合，使成本控制工作朝着标准化和规范化的方向发展。

对于招投标阶段的成本控制，从业务视角方面出发，应尽量采用工程量清单招标方式，避免工程量偏差太大，也可帮助企业选择适合的施工单位，保证工程质量的同时，降低工程造价成本。而从财务视角出发，则要求财务人员全程参与招投标过程，既要对招投标活动是否按照公司招投标规则进行监督，也要对各项招标中的中标价和目标成本对应数值进行比较，保证不超过目标成的同时，尽量降低工程成本。

二、事中控制

事中控制主要指的是施工阶段的成本控制，基于业务视角，这阶段的成本控制主要包括设计变更、签证管理和材料供应等几个方面。由于施工阶段需要投入大量的资金，因此应编制合理的成本计划和工作流程，并落实现场管理人员的职责。同时需要重视施工前的施工图纸审核，尤其加强工程费用变化较大部分的关注，对可能会发生变更的地方要有事先的预见性和约定性。如果存在工程变更，则要加强现场签证管理，在明确各部门分工和责任的基础上，形成相互制约的管理局面，以此保证施工质量的同时，节约投资成本。另外，还需要积极引进新技术、新材料、新方法，提高施工效率，缩短工期。而从财务视角出发，需要对设计变更和现场签证的规范性进行监督，若设计变更和现场签证未按照企业规定的变更流程办理或资料不完善，则财务部门拒绝支付相应的工程款。同时财务部门需要重视目标成本与动态成本之间的差异监控，应根据月统计的设计变更、现场签证及新增工作数据，动态反应成本的变化，并在此基础上分析动态成本与目标成本之间的差异，及时反馈给管理层，及时采取有效的纠偏措施。

三、事后控制

事后控制主要包括竣工决算阶段、销售阶段两个阶段。对于竣工决算阶段的成本控制，从业务视角出发，需要严格按照现行的工程造价管理法规，并根据竣工图纸和设计变更、现场签证认真进行审核计算。为保证结算的公正性，建议采用三级审核方式，形成相互监督的工作局面，以此保证结算的准确性。从财务视角出发，需要财务部门关注结算审计是否按照规定程序进行、工程结算文件是否齐全（如工程量清单等）、甲供材资料是否齐全、施工单位及供应商是否按照结算金额开足发票、工程结算涉及的税收问题是否合理、财务部门付款台账与业务部门和施工单位等核对一致等事项。

对于销售阶段的成本控制，从业务视角出发，主要是对策划费用、广告费用、宣传费用、销售代理费用等开始进行控制，建议通过预算的形式加强控制，避免出现资金资源浪费的情况。而从财务视角出发，重点关注财务费用、管理费用、税收成本的控制。与此同时，也要积极与业务部门相互配合，并充分发挥自身的财务监督职能，提高财务工作的管理水平，从而提高成本控制的有效性。

结语：总之，房地产企业成本控制工作，需要将业务部门和财务部门两者有机结合，形成相互配合、相互监督制约的工作局面，这样才能保证成本控制的有效性，才能够提升房地产企业成本控制的水平。