厦门市物业管理中存在的主要问题及其完善对策

时间：2024-04-24

林端文厦门广播电视集团

随着生活水平不断提升，人们对物业管理提出了越来越高的要求。物业管理工作的优劣不仅与人民群众的生活息息相关，同时对整个社会的和谐稳定具有重要影响，因此物业管理工作备受社会各界广泛重视。在厦门当前的物业管理实践中，存在许多问题困扰着厦门物业行业的发展，为了顺应时代发展需求，促进社会和谐发展，本文对厦门市物业管理中存在的主要问题及其完善对策进行了研究。

一、厦门市物业管理中存在的主要问题

（一）物业管理水平参差不齐

由于我国当前的物业行业准入门槛低，对物业管理企业的资质要求较低，导致许多管理水平低下的企业进入物业管理领域，厦门市物业公司整体呈现出水平偏低的状况。在整个厦门市的物业公司中，三级或临三级的物业公司所占比重较大，这些企业的资质水平低，管理能力差，由其负责的物业项目少，管理面积小，甚至有许多企业拥有的项目数量只有一个，此类企业提供的物业服务普遍缺乏规范化、标准化，管理水平不足以满足居民的物业需求。

从管理状况来看，不同水平的物业公司管理的小区环境存在差异，在较高水平的物业公司所在小区，往往不存在违章搭建的情况，小区整体外观能够保持一致，业主享受到的服务质量更高。但在物业管理水平较低的小区，违章搭建等现象频繁出现，不但影响了整个小区的规范统一管理，也致使其他业主产生负面情绪，致使物业公司与业主的矛盾不断升级。而在一些老旧小区，由于物业管理水平不高，小区内的各类问题突出，尤其是治安、消防等方面，使得小区内业主的生活质量受到影响。

（二）相关监管机制缺乏

物业管理质量提升更多的需要外部力量参与监督，尽管国家和厦门市均已经制定了相关的制度对物业管理活动进行监管，但在当前的实践中，对物业管理活动的监管十分薄弱，导致物业管理水平一直得不到切实提升。首先，对物业管理公司的监管十分匮乏。当前部分楼盘存在开发商与物业公司利益关联的捆绑关系，由于监督力度薄弱，在业主利益与开发商利益发生冲突时，物业公司往往采取隐瞒等方式侵害业务利益，物业公司不规范行为时有发生。

其次，业主委员会的监督效力未能充分发挥。业主委员会对物业公司的活动具有一定的约束力，但由于对业主委员会的监管乏力，业主委员会不但未能发挥其应有之职能，反而频频出现各类问题，导致业主利益受损。一方面，业主委员会的权力较大，在无约束的情况下，受到利益驱使时，业主委员会往往不能代表广大业主的利益行使权力，业主委员会的印章随意使用，尤其是在换届不及时的情况下表现的十分突出。另一方面，业委会与物业公司之间可能存在利益输送关系，彼此之间相互遮掩对方的违规行为，造成物业管理工作陷入恶性循环。

（三）高素质人才匮乏

在物业公司的招聘过程中，管理人员对物业服务的定位停留在传统的保洁、治安、绿化等层面，对招聘人员的学历、年龄、工作经验等要求往往较低，同时对高素质人才的招聘力度不足，导致在源头上便未能打造一支素质水平较高的物业人才队伍。物业公司对物业岗位的错误定位，致使社会对物业服务工作的认知产生偏差，即便在招录到较为优秀的物业服务人才后，也会在工作过程中因价值观念的偏差而选择离职。

除在招聘源头疏于对高素质人才的招聘外，物业服务工作的实际状况也导致许多高素质人才不愿进入物业服务基层岗位。首先，物业服务工作繁琐而复杂，需要与各种层次的业主进行工作对接，工作人员的身心压力较大；其次，物业服务人员的薪资水平普遍偏低，高素质人才往往会选择薪资待遇更好的企业应聘，同时，在物业公司老员工的丰富经验无法从薪资水平上得到认可，致使经验丰富的员工对公司缺乏归属感。此外，物业公司对物业服务人员缺乏人文关怀和业务培训也在一定程度上导致物业管理人才缺乏。

二、厦门市物业管理完善对策

（一）强化物业管理质量

物业管理工作向好发展需要不断提升物业公司的服务水平，针对厦门市物业管理市场存在的各种问题，需要同时从物业行业自身与政府两个方面同时发力，共同强化厦门市的物业服务质量。首先，物业公司要不断提升自己的服务水平。物业公司应对自身的工作不断进行反思，总结经验，吸取教训，查找工作中存在的不足，并在后续工作中不断改进完善，为业主提供优质的物业服务。要积极运用现代化的管理理念和管理手段，切实提升公司的物业管理水平，物业公司可与相关技术企业联手，甚至是通过自身力量打造一个与自身工作内容相符的物业管理平台，为物业服务工作提供技术支撑。

其次，政府层面需要对物业管理加大扶持力度。物业管理行业与民生息息相关，为了缓和物业公司与业主的矛盾，政府可从税收优惠的角度出发，对物业行业给予税收优惠，对于聘用物业小区中的贫困人员，要在政策上给予一定资助；政府部门应当针对物业服务人员组织免费培训，提升整个物业服务行业的服务水平。政府完善管理体系的制度建设，逐步提升行业服务标准和进入门槛，引导企业通过兼并等市场行为扩大物业管理公司规模，优胜劣汰，做强做大。

（二）建立健全监管机制

主管部门主导建立物业管理信息服务平台，借助平台从源头进行监管，业主可凭房产证等证件注册平台会员，通过平台参与物业公司选择、对物业管理行为进行监督等，物业主管部门利用搭建的物业管理平台对辖区内的物业管理公司定期进行检查，同时采取“双随机”的原则对辖区内的物业进行抽查，检查结果定时向社会公布。对于确有必要的地方，社区和街办可通过购买服务的方式聘请第三方机构对辖区内的物业公司进行监管，以此弥补监管部门人力不足的情况以及避免徇私等问题出现。与此同时，要将物业管理纳入居委会、街办的考核工作中，促使居委会和街办切实履行物业管理监管职能。

对于业主委员会同样要建立健全监督管理机制。一方面，借助网络平台的优越性，由于许多业主忙于个人事务，难以参加业主委员会选举、监督等，对此可通过网络平台进行实名制注册，便于全体业主进行在线投票与监督。另一方面，寻求外部力量对业主委员会进行监督，如由街道办、居委会牵头，聘请审计公司实施年度审计，以此对辖区内的业主委员会的工作进行监管，审计内容要做到细化和标准化，审计公司的选择过程要做到公开、透明，必要时可采取抽签的方式选择，避免出现弄虚作假。

（三）强化素质人才建设

物业服务工作是一项综合性较强的工作，对从业人员的素质要求较高，但因种种因素的限制，导致物业管理队伍缺乏高素质人才，因此突破物业发展的困境需要建立一支强有力的物业素质人才队伍。首先，要在招聘过程中招录一批具备物业管理知识和技能的高素质人才，一方面，要通过各种招聘渠道招聘物业管理专业的高校人才；另一方面，招聘具有丰富经验的物业管理人才。在加大招聘力度的同时，要制定科学的薪酬制度，除适当提高基本工资外，绩效工资要呈现出梯度变化，即经验丰富的优秀人才与一般人才要有明显差距，工作积极性高与工作懈怠的要表现出一定差距，以此提升物业管理岗位的吸引力，提升优秀人才的归属感。

其次，要为员工拓宽晋升渠道。薪资和未来的发展前景是求职者较为注重的两大内容，物业公司有必要为员工提供晋升渠道，以激励员工不断自我提升。与此同时，物业公司应在内部加强培训，通过业务培训不断提升员工的物业服务水平，培训方式可采取员工业务交流、实操培训等方式开展，必要时还应聘请行业专家对公司员工进行培训，培训内容应根据岗位需要做到全面覆盖，如针对公共类岗位的计算机操作培训、应用文写作培训等，技术类岗位的绿化、工程、安保、保洁等技能培训。