关于经济开发区土地集约利用问题的研究

赵清 中共济南市长清区委党校

张兴 中共济南市长清区委党校

李杰 山东省药乡林场

土地作为开发区经济发展的最重要的生产要素，其制约着开发区的发展规模。由于早期的粗放型增长建设致使我国多数开发区的土地后备资源变得十分有限。

济南经济开发区是我区经济建设的主阵地、深化改革的试验田、也是加快科学发展、建设美丽宜居长清的生力军。没有开发区超常规、跨越式的发展，就没有我区综合经济实力的全面提升，因此济南经济开发区对于我区经济发展来说有着重要的作用，如何破解济南经济开发区的土地这一瓶颈，做大做强济南经济开发区，推动我区加速实现融入省会中心城区这一战略目标呢？答案就是实施土地集约利用，集约后的土地可为开发区的再次腾飞发展提供土地资源，增强其“续航”能力，是实现可持续发展的必然选择。

一、济南经济开发区的现状

济南经济开发区东至济菏高速公路，与大学园区和农高区相邻，西至南水北调干渠，南至北大沙河，与长清城区为邻，北至铁路战备迂回线，与槐荫区和市中区相连。按照省、市深化省级以上开发区要求，全力打造全市经济增长带动区、现代产业集聚区、体制创新先行区、科学技术创新区、对外开放先导区、产城融合示范区、生态环保引领区。

济南经济开发区以新旧动能转换为契机，重点布局了“一轴”（双创大道活力轴）、“两心”（大学科研成果转化服务中心、核心区孵化器加速器平台）、“两组团”（以联东U谷、三庆智造·云谷、韵达物流、连城·智造时代等集聚发展的济南智造港和以国舜、栋梁、继东、宏达、圣丰军民融合等项目集聚发展的新动能科创园）、“四片区”（文旅片区、文科片区、轻轨康养城片区、农高片区）发展格局，夯实发展平台载体，完善提升区域内商业配套服务设施和市政基础设施，加快形成区域内产城融合新局面。在2012年随着我区招商力度的不断加大，在招商引资建设方面取得了很大的成就，引进了一批有规模有实力的项目落地建设，对长清转方式、调结构、产业转型升级,加快融入中心城区将起到积极的推动作用。

二、关于土地集约利用，提高土地利用率的应对措施

虽然经济开发区通过“一区多园”、加快“城中村”改造和解放发展备用地等措施提高园区内的土地供给量，但是可用的土地总是有限，因此通过土地集约利用，提高土地利用效率，解决土地与开发区经济发展建设这一矛盾的意义就凸现出来。集约后的土地可为开发区的再次腾飞发展提供土地资源，增强其“续航”能力，是实现可持续发展的必然选择。下面就关于集约利用土地，提高土地利用效率提出自己的几点看法：

（一）建立约束机制

1.严把项目准入制度。对符合经济开发区的发展方向且符合园区产业规划中的机械制造业、高新技术产业等项目优先考虑供地；准入的重要依据以产业政策、建筑容积率、资源消耗、环评等作为参考，对不符合园区产业规划的不能入驻。

2.提高投资力度、建筑容积率。在已制定的开发区的建设用地规划的基础上，建议将规定的投资力度与市场挂钩，如近几年土地价格的不断上涨，那么投资力度也相应的增加。投资力度、建筑容积率这两个方面都能刺激企业努力提高产出比，从而实现推动开发区经济的发展。

（二）内部挖潜整合盘活土地

1.全面梳理地低效利用地，加大查处力度。根据实际情况，通过依法依规的方式再次盘活利用，切实实现土地利用率的提升。对闲置土地超过规定时间的，按照合同约定进行收回；对闲置超过一年多的，征收闲置费；对闲置两年以上的土地，坚决把土地使用权收回。对亩产效益达不到要求或依然闲置、荒废浪费资源的企业，通过签订补充投资协议，在协议中对期进行约定，能按时完成整改的保留土地使用权，未完成的按照退出机制处理。

2.整合现有企业资源。即“腾巢换凤”，对“签而未建”、“建而未尽”、“尽而未用”的项目要推动其尽快开展下一步的工作。对因投资方原因导致闲置，且没有办法继续开发的项目，可对现投资情况盘整，对未开发的土地进行二次招商，对那些有实力又紧迫的项目予以优先安排利用；同时鼓励实力雄厚的园区内企业，特别是区内的龙头企业以参股、收购、合作等形式将闲置厂房和土地，方便龙头企业进一步的扩大生产。对于目前的鲁能工业片区我们更应该积极地进行解决，尽早实现其土地价值。

（三）建立健全保障机制

1.建设多层标准化厂房。为了优化土地资源配置，避免粗放式造成土地资源浪费，建议通过多渠道融资，大力推进建设标准化厂房，加大对地上地下空间利用。对此，开发区管委会可以先进探索，当然就目前来说开发区还没有这个实力，待今后在有经济实力时可以考虑建设标准化厂房，为后续推进标准化厂房建设积累经验。将建好的厂房作为引资的重要载体，让企业快落地，快生产，快见效。

2.建立土地利用平台数据库。要进一步加大对用地监管的力度，积极开展有利于推动提升土地效益的工作，建立大数据，为优化土地使用提供参考，这些都可以减少土地指标无法满足需求带来的压力，也可以及时掌握土地用使用情况，有利于再次开发，有得于招商引资。。

3.制定奖惩机制。为推进企业进出机制，开发区管委会应当对本地经济发展贡献较大的企业，制订奖励政策；对不满足协议要求，贡献不足的企业，要制订处罚政策。这些政策要根据社会经济的发展，结合行业的发展情况，在企业入驻前要签订相关协议，后期再根据情况签订补充协议。也可考虑收取履约保证金，让企业意识到土地亩产效益的重要性。