天津市商业用地路线价修正体系研究

王利杰 郄月强 苏秋漪 袁梦 张珈宁

摘要：路线价即城市沿街用途相同的、呈带状的标准宗地单位面积的平均价格。路线价是评估城市地价的一个重要方法。为建立天津市商业用地路线价修正体系，本文通过多种测算方法，建立修正体系，得出适用于评估天津市商业用地低价的修正系数表，对评价天津市商业用地地价有着十分重要的意义。

关键词：路线价 修正 方法

引言：路线价法是对土地估价的重要方法之一，最先在欧美国家应用的比较广泛。最早的路线价法的应用出现在十九实际初，被应用于课税之上。比较著名的路线价法则有如下几种：四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则、哈柏法则等。四三二一法则是由J，Zangerle《房地产估价原则》最先提出的，该法则简单易记，应用广泛，但是其对深度的划分较为粗略;苏慕斯法则是由WillamASomers（1910）提出。因在最早美國克利夫兰市应用而被称为克利夫兰法则;霍夫曼法则，是1866年由纽约市法官Hoffman提出，后经尼尔（Neil）修正，成为霍夫曼一尼尔法则（Hoffman-Neil Rule）;哈柏法则（Harper Rule）是在英国创立的，该法则认为土地的价值与其临街深度的平方根成正比。

我国的路线价法的应用是从上个世纪初的民国时期开始的，主要是以经济学著作的形式出现例如，章植（1930）的《土地经济学》，张辉（1935）的《上海市地价研究》。民国之后的路线价的使用是从改革开放以后，上个世纪八十年代开始的。最早的研究论文是1992年周维纾的路线价估价法在我国土地估价中的应用，文中总结并阐述了路线价法的概念、应用领域和常用的因素修正系数的内涵，这些内容到现在一直都在使用。后来，伍世代（1995）年在城市路线基准地价测算方法研究一文中采用更加细致的深度修正指数对路线价的计算方法进行了深入的探讨。随着GIS技术的应用，开始出现利用Gls技术进行路线价实现的探讨，如毛政元（1995）在GIS支持下的城市基准地价估算一路线价法及其实现过程一文中，从理论上对路线价法和GIS技术的结合进行了探讨。近几年随着GIS技术的广泛应用，开始出现应用开始出现与GIS技术结合的路线价法的研究成果，如，叶秀英（2014）的上高县商业用地路线价评估研究，文敏（2014）的路线价法在江汉区商业用地基准地价评估中的运用。

然而长久以来天津一直都缺少一套自己的路线价修正体系，所以我们选择对天津市商业用地的路线价修正体系进行研究，建立可供天津市商业用地评估的路线价修正体系。

一、过程与方法

此项目的研究内容大体包括四个方面：第一项研究内容（天津市各区段商业用地信息收集，区段选定与租金样点的调查）为路线价的统计与路线价修正系统的构建提供基础：第二项研究内容（对收集到的数据进行标准化处理）为空间模型的建立和区段分析对比提供了有力的数据支持;第三项研究内容（对天津市不同路段整体空间进行分析）对所得数据进行整理分析;第四项研究内容（路线价修正体系的建立）为整个项目的核心，将应用于不同区段、不同地点的基准地价评估测算。

（一）天津市各区段商业用地信息收集，区段选定与租金样点的调查

数据收集采用问卷调查、走访等多种方式相结合的方法。通过实地调研收集到了很多的商户信息，选取出商户连续的商业用地区段，并将中心城区划分成70个商业区片。在不同的区片中选取若干样本点，共得到404个样本点的信息。样本点商铺租金是测算商业地价的重要依据。这些样本点多为沿街的零售商或小型商场，85%以上为服装、餐饮、五金等临街底商。通过对数据额的筛查，得到286个有效样本点，确定出建设规范、面宽进深均匀的典型商业路段56条。

（二）数据整理

路线价作为基准地价的一种重要形式，也是商业用地级别基准地价的补充。路线价主要设在商业较为繁华的区片，用于表现商服用地的平均地价。通过实地调研收集到的数据大多为地租价格，衡量标度存在差异，需要将收集到的数据进行标准化处理，将租金转化为地价。运用比较法和收益法进行样点地价测算，对测算出的地价中位数平均值进行不同区片加和，得到平均商服地价。

（三）空间分析

对典型路段进行计算统计，设各级路线价平均深度为标准深度，对天津市中心城区商业用地进行分级，1-5级标准深度为19.2m，6-8级标准深度为14.8m，9级以上不舍路线价。通过对数据进行分析比较发现，级别越高，路线价比基准地价高出的幅度越大，高出幅度为6.6%-49%左右不等。

（四）路线价修正体系的建立

运用整理所得的数据，通过多种修正方法，如深度修正、宽深比修正、形状修正等方法，计算相应元素百分率，并结合单独百分率、平均百分率和累计百分率三种形式得出不同区段的修正系数，构建出不同的修正体系。

二、研究成果

本文的研究旨在以天津市为例，通过对天津市进行区段数据收集、处理与分析，运用多种修正方法，建立不同的修正体系，并将其具体应用到不同商服类型的商业用地基准地价的测算中。通过结合天津市商业用地数据分析测算，修正因素中进深和临街距离最具代表性，其他修正因素如宽度、形状等受多种条件影响与实际相差较大，且只对较少部分商户适用，不具有代表性，因而舍弃。

结合所有有效样本点和区片的数据进行测算，分别运用深度修正和临街距离修正对天津市商业用地路线价修正体系进行了构建，得到了天津市中心城区路线价深度修正和临街距离修正系数表，如下：

以Y=aX-k的幂函数模型的、分别都、对两种修正体系关系进行拟合，拟合关系通过显著性水平检验。9-10级地内样本点较少，收集到的数据信息不完全，拟合模型显著性水平低，不具备统计意义，因而9-10级地不做修正体系建立。

由所得修正系数表可进行天津市商业路线价进行深度修正和临街距离修正。计算公式为：

P=s*dr*dv*a

式中：P——待估宗地楼面熟地价

S——宗地楼面地价

Dr——路线价深度（临街距离）修正系数

A——宗地个别因素修正系数

三、结语

（一）研究取得进展

1.确定了天津市主要商业街道实际地价与路线价。针对天津市中心城区环外环各级别的商业繁华地段划分成了不同等级区片，进行数据收集归纳总结，确定各主要商业街道路线价。

2.确立了可供使用的科学合理的天津市商业用地修正系数表，建立天津市商业基准地价路线价估算法修正体系，修正体系将包含深度修正和临街距离修正。依据修正系数，归纳演绎出路线价数学模型和计算公式。

3.实现了多项修正系数对于路线价估算基准地价的综合实际应用。在已知路线价的基础上，根据不同店铺自身，依据修正系数体系表，进行修正后，以真实反映繁华路段商业用地的基准地价。

（二）工作展望

本研究初步建立起天津市商业用地路线价的修正体系，并通过测算得出天津市中心城区商业用地深度修正系数和临街距离修正系数表。利用修正系数表可以进行地价预估、路线价合理性检验等。但由于天津市的路线价修正体系此前鲜有人涉足，所以可供参考的经验与方法少之又少。本研究建立起来的修正体系还不够成熟，需要在今后的实际应用中不断进行检验与修正。同时，随着近年来我国发展速度加快，天津市中心城区的商户竞争也日益激烈。因此，修正体系的建立工作并不是就此为止，商户数据需要定时进行更新，进而对修正系数表进行更新。另外，本项目目前建立的修正体系还不够丰富，需要在今后的研究中不断探索，建立更多角度的修正体系，使得修正体系更加科学规范。

（三）心得体会

作为我国四大直辖市之一的天津市，在我国的经济发展中占有重要地位。笔者认为，天津市商业用地路线价修正体系的建立，为天津市今后的发展提供了一个重要的评估方法。在此次的研究中，本组成员去到天津市中心城区各处进行调研，亲身感受到了天津市商业的繁华。通过一处处的走访，对每一个商户的观察，感觉到了地理位置对一个商铺的重要意义。笔者觉得这是一个十分有意义的过程，身心在此都得到了锻炼。今后笔者及团队会继续对天津市商业用地路线价进行更加深入的研究。