BOT模式在我国公租房建设中风险管理研究

邹红艳 沈阳建筑大学管理学院

一、我国公租房融资现状

（一）资金来源混乱

由于公租房是一种公共产品，属于公益性事业。其建设和运营需要政府的相关政策支持和资金投入，因此公租房项目的融资过程也是如此，同样需要政府的支配与管辖。目前，北京、上海等多个城市出台了关于公租房建设的相关指导意见及政策，但针对公租房建设资金来源的相关规定较少，其资金来源方面没有明确的法律上的规范，不利于公租房项目融资模式在我国的开展，但是，同为保障性住房的经济适用房和廉租房的资金来源却有着明确的法律规定，且与公租房的资金来源存在相互矛盾的地方，由此，导致我国公租房项目资金来源混乱不明。

（二）建设资金投入不足

目前，政府主要为我国公租房项目建设过程提供资金，但是，公租房市场需求较大，即使中央政府财政拨款，并不能满足目前公租房项目需要的巨额资金；除了中央政府的财政拨款外，建设资金也来自土地出让金，但对于地方政府来说，其财政收入主要来源于土地出让金，而公租房的建设收益低，所以地方政府不向公共租赁住房项目投入大量土地转让资金；住房公积金有大量闲置资金，可以为公租房项目提供一定数量的融资额，但住房公积金为各企业员工的私有财产，不经本人同意，住房公积金管理部门无权使用。

（三）、缺乏专业化的融资平台

按照“十三五”发展规划，我国公租房建设将在未来五年逐步规模化，国家必须保证公租房项目具有良好的资金链条，因此，建立完善的融资机制是保证公租房健康、稳定发展的一个重要前提，国家有关部门应建立专业的融资平台。目前，由政府直接设立的公租房项目投资、融资部门，或者是各企业单位创建的投资、融资机构，均在专业的融资指导和技术培训、管理等方面有所欠缺。这些金融机构无法以专业、合理和有效的方式利用各种金融资金推动公租房的建设，从而出现了我国公租房建设资金不足等一系列问题，进一步导致了我国公租房供给量低、难以形成规模化。

二、BOT模式简介

BOT是Build-Operate-Transfer的英文首字母的缩写，目前我国译为“建设-经营-转让”。BOT模式是指政府通过指定的带有规定时间的特许经营合同，授予国内私人企业或国外企业一定的权利，允许其对特定的公用基础设施项目进行融资、建设、经营，并允许其在合同期内向用户提供商品，通过提供商品来回收资本并赚取利润，特许权期满后，基础设施项目无偿转移至政府部门。

BOT融资模式最突出的特点是私人企业。政府将整个项目建设过程中的各项事宜全部移交给了私人企业，其中包括全过程中最重要的内容，即各项工作潜在的风险，所以其好处为最大程度上降低项目的运作风险。因为一方面，使用BOT模式的项目通常涉及大量资金和长期项目周期风险。由于私营企业的参与，贷款机构对项目的要求会比政府部门要更加严格；另一方面，私营企业为了降低风险、增加收入，会客观地引导企业加强管理、控制成本、降低项目建设期成本、缩短工期。

三、BOT模式在公租房建设中存在的风险及规避风险建议

（一）公租房建设采用BOT模式的风险分析

1.法律风险

法律风险是指工程项目建设阶段，由于我国的法律法规或政策发生改变导致公租房建设项目收益损害的风险。我国BOT模式在公租房建设中存在的法律风险如下，一是立法及监督、管理体系不完善，导致公租房项目在融资过程中会出现法律保障性较差、相关部门监管力度较低的现象，面临的法律风险较大；二是法律文件的突然变更，导致公租房建设的成本临时增加，而融资企业却已经签订BOT模式的相关合同，无法临时变更合同，致使公租房建设收益下降。

2.经济风险

经济风险将直接影响融资公司在公租房建设项目的最终受益，因此是融资企业首先应该关注的BOT模式的融资风险，现将我国公租房项目应用BOT模式时存在的主要经济风险概括如下：

（1）通货膨胀风险

通货膨胀风险是国际上一种常见的经济风险，它指的是在项目国家短期内价格的快速上涨，导致工程劳动、材料、机械和管理费用的增加，大大超出了之前做好的预算。同时人们支付能力下降，造成工程项目运行过程中利润降低或不具有盈利性，使工程项目的投资回收期超过项目特许经营期期限，最终导致融资项目投资方损失惨重。

（2）汇率风险

汇率风险主要体现在跨国工程项目上，体现在我国公租房项目上主要是融资企业是外企这种情况，该类工程项目一般要求用项目所在国（即人民币）支付承包商各项费用，汇率在此工程期间也许会出现大幅度的变动，若汇率发生大幅度变动，则会直接影响建设、生产、运营期成本，致使项目做的财务可行性研究变得不可行，最终给投资方带来巨大的损失。

3.开发建设风险

工程开发建设过程中应对工期、人工、材料、机械等多项内容的管控与监督，其中每一项内容均隐含着潜在的风险因素。因此，开发建设风险包括工程质量风险、作业工人安全风险和工期风险等。对于公租房项目而言，工程质量风险应尤为重视。首先由于公租房项目施工期限较短，而且与商品性住房相比，监督力度较小，容易产生工程质量方面的风险问题。其次因为公租房BOT项目存在特许运营期，且公租房本身是提供给“夹心层”人群，属于保障性住房体系，特许经营期内收益较低，特许经营期内包含着该项目的建设期，如果延误了工期，就会进一步减少业主方的营业收益时间，给业主方造成经济损失，所以工程项目一般不会存在工期风险，但保证工期的同时难免会忽略工程质量。

（二）规避公租房BOT项目风险的相关建议

为了避免我国公租房BOT项目在存在的风险，我国有关部门应该制定一系列规避相关风险的策略，这样才能使我国公租房BOT项目更好的发展。

1.法律风险的管理

法律风险管理应首先确定项目的潜在风险，如果投资者或承包商事先确定公租房BOT项目的法律风险发生概率和重大后果，应采取措施提前规避风险，甚至放弃工程承包或投资。若企业投资或承包此项目，在早期阶段，企业应与政府签订法律风险管理协议，以确保政府能够承担相应的风险；其次，BOT模式在公租房项目应用中要更加注重相应的法律法规的制定与完善，以便更好地保证企业在投资、建设、运营过程中更好地规避相应的法律风险。

2.经济风险的管理

在公共租赁住房项目中应用BOT模式，企业可以与资金链相对稳定的银行或私人企业进行合作，以此降低其经济风险。对于通货膨胀风险的管理，企业可以提前做出预留资金，用来弥补通货膨胀风险造成的经济损失，同时，企业可以与几家主要材料供应商签署相关合同，通过提前支付部分订金的方式，做好备件的采购工作，甚至储备重点专项物资，对于汇率风险的管理，首先，努力争取合同中的付款和以同一货币发放的项目贷款。其次，与银行签订长期的汇率合约或购买外汇期货以进行对冲。最后，正确把握了外汇融资时机，把成本降到最低。

3.开发建设风险的管理

人员安全风险的管理方法一般为在作业人员工作前对工作人员进行风险防范教育，使他们产生安全意识，工作期间应成立安全小组负责监督管理工作人员的人身、财产安全。同时，为项目作业人员购买保险，将部分人员安全风险转移；质量风险管理一般采取风险预防措施,主要通过监理单位和承包商的项目质量管理团队对项目质量管理和监督,有效地监控施工过程的质量,以确保建设工程实体的质量和视觉质量,使整个工程施工质量达到良好的水平。

四、 结束语

目前，我国公租房项目建设规模逐步扩大，资金缺口也对应着逐步扩大，而且公租房项目属于公益性事业，因此，公租房项目的建设必须采用融资模式。政府引入私人企业进行BOT模式建设，这可以有效地解决政府面临的问题，进一步加快公租房建设的进程，但公租房BOT项目的风险管理已成为一个不可或缺的过程，只有提前发现潜在的风险，并提出相应的规避风险的措施，才能在我国BOT融资模式更好的应用于公租房项目。