基于法理和现实的装修押金合理性分析

[摘 要]在物业的装修过程中，业主（包括装修公司）与物业服务公司对物业应否收取装修押金存在很大的争议，本文试图通过法理和现实这两个角度对装修押金的合理性进行深入分析。

[关键词]物业管理 装修押金 合理性

作者简介：林德钦（1983-），男，民商法硕士研究生，现为广东科技干部学院教师，主要从事民商法理论研究。

一、装修押金之现状分析

现实生活中，人们对物业服务公司是否可以收取装修押金以及装修押金的合理性存在不同的理解。大部分业主认为，物业服务公司加强对业主装修的管理是很有必要的，但问题在于，管理并不等同于收钱。物业服务公司的工作就是管理物业，对装修的管理应该是物业管理的一部分，物业服务公司不应该重复收费。一般情况下，正规的装修公司根本不会擅自改动房屋主体结构、违反法律法规。此外，交纳装修押金对于装修公司来说也是一笔巨大的资金负担，这对装修公司来说，资金压力巨大，难以承受。而物业服务公司则认为，装修押金可以约束个别业主和专修公司在装修过程中发生擅自拆改房屋主体结构等违规装修行为。

对于上述业主（包括装修公司）与物业服务公司队与收取装修押金的争论，装修押金有无存在的合理性问题，笔者试图从法理和现实两个角度对此进行深入的分析，以厘清读者对装修押金的认识。

二、装修押金合理性的法理依据

目前对于装修押金收取的问题主要有如下三种观点：一种观点认为由于法律没有明确规定，因此物业服务公司收取装修押金就是违法的，业主装修时，物业公司不能向业主收取装修押金。第二种观点认为装修房屋时，业主或装修企业一定要向物业公司交纳装修押金，否则不能进行装修。第三种观点认为物业服务公司能否收取装修押金取决于业主委员会的特别授权。对于这方面的争论，笔者从法理的角度分析装修押金存在之合理性。

首先，根据物业管理管理理论与实务的知识，我们知道物业服务公司和业主委员会（乃至全体业主）之间是一种合同关系，适用合同法的相关规定。[5]这种合同关系主要体现在两个方面：一方面，从业主的角度来看，其必须遵守物业管理服务合同。因为物业管理服务合同是无业服务企业与业主委员会签订的，而业主委员会是全体业主的代表，全体业主又是由所有个体业主组成，因此个体业主必须遵守物业管理服务合同，维护其他业主的合法权益。另一方面，从物业服务公司的角度来看，其主要是根据物业管理服务合同，进行三个方面的管理：1、从物的角度，对物业及其附属设施、设备进行维护、修缮、保养等事项；2、从社区环境的角度，主要包括小区的安保、清洁、绿化和消防等事项；3、从物的利用秩序的角度，物业管理包括制止物业使用人对自用部分进行危害全体业主利益的适用行为和阻止业主对共用部分进行妨害他人利益的行为等事项。由于物业公司是管理服务人，装修押金是物业公司为了更好或方便的履行物业管理职责而衍生细化的具体事项。因此，物业服务公司可以收取装修押金，不需要经过业主委员会的特别授权。

其次，根据民法理论，所谓的押金是指当事人双方约定，债务人或第三人向债权人给付一定的金额作为其履行债务的担保，在实务中也称为保证金、风险抵押金等。装修押金又称为装修保证金，它是为了防范业主或装修公司在装修过程中对小区公共利益的破坏，由物业服务公司收取的担保费用。尽管《中华人民共和国担保法》中只规定押金可以作为一种担保方式，并未规定具体的用途。但在实践中，押金被广泛地运用于房屋租赁、宾馆服务等方面。由于押金是由双方当事人自愿交纳的保证金性质，并在事后可以退还，因此不能强制收取。但是在现实中，由于业主或装修公司在装修过程需要物业公司的配合，不向物业公司交纳保证金会引发许多不便，如高层装修材料的搬运，物业公司部开货梯就无法实施；物业公司不允许装修公司在公共区域短暂堆放装修建材等。因此，业主或装修公司一般都会情愿或不情愿地交纳装修押金。一旦交纳，如无特殊情况，就视为真是意思表示，双方之间产生了权力义务关系。也正是这方面的原因，使得很多业主和装修公司认为物业公司是抓住业主急于装修或装修公司想进驻小区承揽装修业务的心态而乱收费，是不合理的。[6]

三、装修押金和理性的现实依据

第一，现实中往往存在这样的情况，就是虽然收取了装修押金，但是还有相当一部分业主不顾有关装修规定，擅自拆改房屋的主体结构等现象时有发生；也有一些不太正规的施工队在装修时不考虑他人生活的方便、安全，也不顾及对建筑物、设施设备的保护，野蛮施工，随意抛掷垃圾，引起业主的极大不满。收取了装修押金时都有此类情况发生，若没有装修押金作为经济约束手段，一些业主和施工队就会更加肆无忌惮的违规装修，给其他业主的利益造成更大的损失。因此装修押金不仅要收，而且要明确收取的标准、退还期限、扣罚标准等，以加大经济约束的力度。

第二，由物业的基本特点决定，物业的价值一般比较高，而且其结构是相互关联的。当房屋的主体结构一旦遭到破坏时，不仅修复时需要花费大量的人力、物力、财力，成本很高；而且不管怎么补救也还是会存在隐患。对房屋的管理的目的在于预防，不能把预防的目的转化为对业主或装修单位的事后惩罚，况且目前对违规装修行为的执法也还没有形成有效的预防手段，物业管理企业虽然尽到管理职责，也仍然难以做到及时制止。[7]通过对不同小区的调查表明，不收取装修押金后，部分新建小区装修中的违法、违规现象明显增多。

第三，从有关部门规章和地方性法规的立法目的来看，收取一定数额的装修押金主要为了房屋的整体安全，是对业主整体利益的保护，不应该是乱收费。[8]之所以有部分业主认为收取装修押金是乱收费，主要原因是国家对装修押金没有一个明确的规定。各部门及地方政府应根据实际情况，确定收取的对象，制定收取标准、返还办法和期限等，对业主和装修单位进行正确的管理和引导，切不能无统一规定而予以取缔。

总之，收取一定数额的装修押金，确实可以起到一定的预防和规范作用，也能在一定范围内减少业主（或装修公司、装修队）在装修过程中违法行为的发生。万一在装修过程中损坏物业、破坏物业设施设备、给他人造成生命、健康、财产方面的损失等情形时，就可以用这笔装修押金支付赔偿；而如果装修过程一切顺利，没有发生违规情形，则物业服务公司再把收取的装修押金及时退还给业主或装修企业。不失为一个很好的监督、控制和补救的办法。

参考文献

[1]倪斌鹭，物业装修押金的收取与扣罚[J]现代物业（新业主）2005（7）

[2]藤修成，物业管理要不要收费[J]现代物业2007（5）

[3]宋安成，业主装修心头疼[J]现代物业(新业主)2005(7)

[4]郑继萌，装修押金没法管乱收费业主无奈[J]福建资料管理2008(6)

[5]苗长川，杨爱华，物业管理理论与实务[M]北京：清华大学出版社，2008

[6]倪斌鹭，物业装修押金的收取与扣罚[J]现代物业（新业主）2005（7）

[7]藤修成，装修管理要不要收费[J]现代物业2007(7)

[8]倪斌鹭，物业装修押金的收取与扣罚[J]现代物业（新业主）2005（7）