一二线城市房企积极备战“十一假期”中介机构调降费率

刘增禄 秦佳丽

在一系列支持性政策组合拳下，一线城市新房及二手房成交活跃度攀升。据中指云等机构数据，9月18日至9月24日，上海新房成交面积与成交额环比涨幅逾120%。存量房市场方面，9月份北京和上海二手房网签量均环比激增。

本刊了解到，伴随新房热度提升，赶在“双节”关口积极推盘入市的开发商更易抢收，尤其是在一二线城市有布局的房企动作积极。同时，二手房交易的活跃，也促使房地产中介机构借助“双节”时机，以调降佣金费率的方式积极“抢收”。镜鉴咨询创始人张宏伟表示，如果楼市成交升温局面持续，中介代理机构有望于明年中期重新盈利。

自9月以来，楼市提振政策持续释放，继“认房不认贷”政策后，广州再次成为首个放开限购政策的一线城市。9月20日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》就住房限购政策进行调整，对花都、黄埔、番禺等部分区域放开限购；另对越秀、海珠、荔湾、天河等多区域购买住房的，非本地户籍居民家庭首套房购置纳税社保年限、个人销售住房增值税征免年限从5年缩短至2年。

在“因区施策”松绑限购下，广州番禺区汉溪板块某知名房企置业顾问谢永（化名）向本刊表示，由于其所在板块属于限购松绑区域，客户到访量和咨询量增加。据介绍，广州很多名下有两至三套住房、不具备贷款资格的客户近期出来看盘。

“通常第三套住房就不可以再贷款买房，所以对很多客户来说，之前没有购房名额贷不了款，或者现在‘四限’放开，有的客户名下有两套住房的，会想办法把旧房出售或者过户给亲戚，再贷款添置新房。”谢永表示，“在限购放开区域，目前客户量多多少少都有增加，不过有的还没有敲定，尚未完全转化为成交量。”

另据介绍，广州大区域放开限购后，不乏外地客群关注。“最近我们会接到一些来自上海、珠三角客户的电话咨询，这类客户预算普遍够得着，很多表示后续会找合适的机会来广州看盘或买房。”谢永谈道。

事实上，广州楼市热度升温正成为核心城市“金九”的写照。据中指云数据，9月第39周（9.18～9.24），北京、上海、广州新建商品住宅成交面积依次为15.09万平方米、23.38万平方米、12.47万平方米，环比增加38.13%、125.3%、0.74%；成交金额依次为94.76亿元、135.89亿元、50.64亿元，环比增加46.32%、120.60%、-0.65%。近一周京沪楼市成交量激增。

在“十一假期”关口，房企营销铺排同样积极。本刊了解到，目前TOP30房企阵营中过半推出了区域和集团层面的折扣促销活动，例如中海地产发起“十惠海购节”营销；招商蛇口东莞公司五盘联动，实施领券购房享额外98折优惠；华润置地深圳片区推出限量一口价房源、全民营销佣金限时加码等。

张宏伟对此表示，虽然新政落地初期楼市有过一定程度炒作，但风口过后大家趋于理性。今年“十一”期间，一线城市及强二线核心城市仍将以“平价跑量”为主；余下城市原则上还是以价换量，趁“十一”阶段抢收部分客户。

不过，各类房企之间表现仍有差异。张宏伟对此谈道，龙头企业为了确保市场行业地位，现阶段需要趁机冲刺规模。另外，部分面临短债压力的房企也在提前筹划销售，出险房企则更需要跑量抓紧回款。“也有少部分房企已经躺平，这类企业项目大多位于三四线城市，现阶段做或不做营销铺排没有太大差别，只能等待后续更加强有力的政策出台和整体市场复苏。”他补充道，“总体而言，对于还存在发展愿望以及规模增长诉求的房企来讲，趁着‘银十’去积极抢收客户比较‘划算’，因为如果等到年底冲刺业绩阶段，开发商对价格的让步往往要比10月份更大。”

伴随新房热度提升，赶在“双节”积极推盘入市的开发商更易抢收。以上海为例，据上海市房地产交易中心信息，9月24日，上海以集中批量供应方式推出第九批次7205套房源，涉及29个项目。值得一提的是，该批次中改善型“网红盘”扎堆入市，保利发展、中海地产、华润置地、绿城集团等房企均推出单价“10万+”级别楼盘，对应静安天悦、中海海上和集、浦开摩登江南、前滩润璟和前滩百合園5个改善型项目。

其中，由绿城集团开发的前滩百合园系本批次备案价最高的房源，备案均价13.38万元/平方米。据了解，前滩百合园项目曾于今年4月首开推出164套房源，数小时内全部售罄，总销售额逾50亿元。此次适逢楼市“金九银十”入市，或再度成为上海高净值人群关注的项目之一。

在楼市成交活跃度上升背景下，一二手房置换联动趋势明显，存量房市场同步迎来提振。张宏伟介绍，从数据层面看，核心城市的二手房成交量整体好于新房。据其提供的一组数据显示，2023年9月1日-9月26日，北京、上海二手房网签量分别为13369套、15941套，预计上海9月份成交量在1.8万～1.9万套，较8月份成交量高出一至两成；北京9月份的成交量可达1.4万套，较8月份高出四成。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫向本刊表示，就其目前关注到的北上广深楼市成交情况看，一手房市场整体呈环比增长态势，而二手房成交较新房市场有过之而无不及：“基于现房优势、具有可议价空间、交易税费及首付比例下降等原因，二手房成交量方面环比、同比都呈现出了上涨形势。”

当前二手房市场覆盖客群也更加多样。“北京的二手房市场置换客和改善客几乎占据80%。比如城郊地区客户选择两居换三居，或者三环附近很多老旧小区配套不好，老年客户会置换到一个养老环境更好的小区；另外有客户奔着学区目的，把房子置换到海淀、西城。”21世纪不动产经纪人李开（化名）向本刊表示。

不过，与新房市场相对稳定的去化节奏相比，二手房市场交易冷热不均。“有的二手房源挂牌一年半载也没卖出去，但是有的房源出手很快，印象深刻的是9月7号，我们中午才登出一套房源，当天晚上就卖了出去，主要看业主挂牌价格是否合适。”北京链家经纪人张燕（化名）向本刊表示。

目前来看，伴随旨在降低购房交易成本的中介费用率调整，二手房成交或能进一步提振。继今年5月住建部和市场监管总局印发的《关于规范房地产经纪服务的意见》提及应合理确定经纪服务收费以来，近日北京链家传出调整中介费收取标准消息，即收费标准从此前房屋成交总价的2.7%下调至2%——调降幅度达25.92%；收费模式则从购房一方单边支付改为买卖双方各承担1%。

本刊以业主身份向多位链家经纪人咨询，确认上述标准目前已开始执行。“总而言之还是平台在让利，现在买卖双方都要承担中介费用，但跟之前2.7%的佣金相比，买卖双方已经节省0.7个百分点。”张燕对此补充道，“虽说‘羊毛出在羊身上’，但不管买卖双方在价格和佣金承担方式上如何协调，总体是能够少花钱。另外，现在北京城郊区域很多客户有‘卖一买一’的换房需求，这种情况下卖方承担一个点的佣金也是愿意的。”

与此同时，中介费率下降后续有望在更多中介机构推广。“目前我们（北京21世纪不动产）对外佣金报价是2.2%左右，但实际上1.5%就能做。后续我们平台大概率也会下调中介费。”李开表示。

在张宏伟看来，推行双边收佣，是在低迷市场背景下吸引客户、促成门店成交的一种可操作手段。不过，如果后续市场持续升温，在实操层面不一定能延续买卖双方都收取佣金的形式。

“从现阶段来看，这种类似‘薄利多销’的市场策略，虽然使得中介机构单套中介费降低，但是算总账，随着二手房交易活跃度的提升，机构的中介费和营业收入总额还是会增加。”张宏伟谈道，“链家在北京市场大概占据50%～60%的市场份额，市场成交量每增加一套，平台收入随之增加也是很直观的。”

聚焦中介机构在核心城市的市占率，本刊了解到，近年市场格局相对稳定。以北京为例，从二手房市场占有率来看，链家、我爱我家、麦田3家平台在二手房市场市占率合计超过六成。

不过，由于房地产下行所带来的连锁反应，今年上半年，我爱我家、易居企业控股、合富辉煌等中介平台或地产代理商普遍录得业绩续亏。在行业业绩承压背景下，世联行是今年为数不多实现盈利的地产代理商，公司上半年实现归母净利润2900.38万元，同比增长8.97%。

事实上，自2020年引入珠海大横琴集团并让渡控股权以来，世联行高调宣布朝向“大交易+大资管”转型，前者包括代理销售和金融业务；后者包括城市资产管理、空间运营、招商租赁业务等。据企业公告，世联行上半年净利润增长原因，包括“大交易”业务方面主动收缩调整、降本增效，“大资管”方面则积极拓展核心地区新业务，控制非核心地区经营风险。

对于近期中介代理机构能否实现业绩回暖，张宏伟表示，随着市场复苏，一线及强二线城市市场份额占比高的代理商或者中介公司，收入水平会逐渐提升。“很多企业想要在近几个月扭亏为盈有难度，如果这种升温局面持续下去，预计明年五六月份有望重新盈利。”

除了樓市需求端密集迎来政策利好，核心二线城市还从供给端进行优化。近日合肥、成都放开限购的同时重新制定土拍新政，调整或取消地价限制，土拍“价高者得”。

以9月26日出台了强力度“楼市新政十四条”的成都为例，当地新政围绕优化土地供应方式、调整住房限购及限价措施、落实信贷支持政策等方面广泛调整。土地供应方式上，中心城区商品住宅用地开始实施“竞地价”拍卖，新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价，住宅用地原则上不设置配建要求。

对于此次成都新政针对中心城区“两集中”土地取消限价销售要求，谢逸枫表示，成都松绑土拍限制性要求，是因为土地供应“两集中”措施已经不适合当前房地产市场发展形势。“目前成都土地市场比较低迷，土地供应指标难以完成，类似措施松绑不仅能提升房企拿地积极性、增加利润空间，也能刺激土地市场回暖、增加地方财政收入。”谢逸枫表示，“取消土地供应‘两集中’下的部分限制性措施，可以被视为房地产市场中又一个重量级的松绑信号，未来有望在更多城市推广。”

（本文提及个股仅做分析，不做投资建议。）