招商蛇口发布销售与业绩预告　下行周期中展现强劲经营韧性

韩森

房地产市场2023年回暖迹象明显，但纵览整个2022年，房地产市场下行压力贯穿全年。面对行业寒冬，招商蛇口（001979.SZ）深度聚焦核心城市的优质资源布局和高效的推盘去化，凭借自身资金、布局和运营优势，强化产品力和保交付，在行业回暖前已先声夺人，表现出强劲经营韧性。

2023年1月6日，招商蛇口正式对外发布2022年12月销售月报与全年业绩预告显示：2022年12月，公司实现签约销售面积235.16万平方米，实现签约销售金额426.04亿元；2022年1-12月，公司累计实现签约销售面积1193.65万平方米，累计实现签约销售金额2926.02亿元；归属于上市公司股东的净利润区间为38-46亿元。虽然受市场下行压力、疫情对资产经营业务冲击等因素影响，公司利润水平受到一定影响，但公司积极处置去化困难的项目，持续优化资产负债表，在销售、拿地、核心城市布局、结构性融资等方面表现亮眼。

多数规模房企深陷负增长困局，销售业绩普降态势明显。而近年来，招商蛇口持续锚定“区域聚焦、城市深耕”发展策略，销售端表现亮眼。据克而瑞研究中心发布的《2022年中国房地产企业项目销售TOP200排行榜》显示，招商蛇口全口径销售金额全行业排名第6，相较2021年再进一位。同时在《2022年中国房地产企业项目销售TOP100排行榜》中，公司有9个项目入榜，分别位于深圳、上海、北京、苏州和西安，其中位于深圳的招商玺家园，以117.7亿单盘销售金额列第9位。细化来看，截至2022年11月，公司位列全国10城当地销售金额的前五位，其中上海、苏州、南通更勇夺当地TOP1，深圳、合肥、徐州则进入TOP3，南京、温州、西安、金华排入当地TOP5。

此外，据了解，招商蛇口2022年全年还精细化铺排了开发业务和非开发业务营业收入冲刺目标，重点推进大单整售、全民营销升级、已竣工存货考核机制优化等。同时，公司2022年更启动了“拾焰计划”，深度聚焦公建、已竣未售、难点红货项目，且全员参与挖潜。线上营销方面，公司通过全景獲客有效打通各平台流量，持续对线上活动进行牵引，应用活跃度同比提升20倍，显著提升成交，取得了销售逆市佳绩。

综上可见，招商蛇口的城市聚焦战略所带来的收益已逐步在产品管理、客户共享等业务前端领域获得体现，随着核心竞争力的持续夯实，招商蛇口也快速进入了深耕战略的业绩收获期。

2022年，在房企整体收缩投资下，拿地金额亦出现缩减，与2020年高峰相比已出现大幅下降。然而，依托强大造血能力，招商蛇口依然延续强劲拿地势头。据克而瑞研究中心发布的《新增土地TOP100排行榜》显示，招商蛇口新增土地价值与新增土地建面分别达759.4亿元和421.4万平方米，位居榜单第6和第7。另据CRIC检测数据显示，2022年百强投资形成了以“22城+长三角”为主的固定格局。而招商蛇口凭借获取核心城市优质资源，以及多年来在长三角重点城市的深耕，未来其竞争优势有望继续凸显。

不仅如此，同样基于收缩投资预算的大背景，也致使很多房企出现了对于总价、货值较高的核心一二线城市地块“心有余而力不足”的情况。因此，市场优质土储资源将高度向头部房企集中，据CRIC统计数据显示，超半数货值集中在10强房企，强者恒强格局愈演愈烈。而克而瑞发布的《新增货值TOP100排行榜》显示，2022年招商蛇口新增土地货值为1466.8亿元，位列第6，公司2023年可售货值充足，也为后续业务发展提供了有力保障。

此外，值得一提的是，招商蛇口REITs平台扩募工作正在有条不紊推进中。站在经营发展角度而言，基础设施REITs将在短期内盘活其现有自持物业，中长期则可提高产业园区周转速度，并进一步构建其园区循环可持续发展的新模式。后续伴随公募REITs扩募规则推出，也将加速推进自身向轻资产转型的进程，而随着公募REITs试点业态类型的不断放开，招商蛇口丰富的持有型资源也面临更多机会。

眼下，2023年房地产行业看点在于高能级城市的复苏。招商蛇口作为头部房企在销售、拿地、高能级核心城市布局、融资端等方面均具备显著优势，穿越行业周期实力强劲。此外，公司有息负债持续把控良好，稳健的财务体系将使公司整盘运营优势更为突出。未来，在中央政策定调继续托底，以及房地产行业逐步回暖下，招商蛇口势必将获得更多发展主动权，并有望持续推动自身高质量发展。