首套住房贷款利率政策动态调整机制建立

年底年初，地产政策发力点逐渐从供给侧转为需求侧，各地不断放松一些不再适宜的房地产限制措施，更大力度取消不合适的限购措施。按照中央经济工作会议精神，在扩大国内需求部署上，明确把“支持住房改善”摆在支持新能源汽车、养老服务等消费政策之前的首位。我们认为，房地产市场的企稳是释放地产产业链投资需求，以及地产下游家电、家居、装修等行业消费需求的有力撬动点，是扩大内需中不能缺位的重要一环。随着各地逐渐落实新的首套房贷利率要求，预计地产销售有望率先企稳，既有在建项目竣工稳步推进，随后房企拿地、开工指标稳步改善。不过也需警惕，房地产已度过刚需人口周期高点，中长期内将面临趋势性退坡，但这不影响2023年地产出现阶段性的降幅收窄的改善。

2022年央行、银保监曾联合发布通知，对于2022年6～8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，可阶段性自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，因而此次政策为2022年9月政策的时限延续。将住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，体现因城施策的政策导向，降低居民购房成本，缓解部分城市楼市压力。尽管11月以来三支箭齐发，需求端政策持续宽松，但防疫政策调整短期对外出看房有所冲击，12月单月百强房企销售额、销售面积同比分别下降31.5%、34.9%，降幅较11月扩大3.9个、1.1个百分点。2022年末中央经济工作会议明确以支持住房改善作为扩内需重要抓手，重申支持刚性和改善性住房需求，定调行业平稳发展。当前行业政策风向加速转变，短期政策博弈及股权融资主题机会仍存，中期行业筑底企稳、基本面修复将推动行情延续。

我们认为，短期内房地产需求受到疫情的短期冲击。中期看，中小型城市需求依然偏弱。对于人口净流入的核心城市来说，不仅仅是对首套房阶段性维持、下调或取消贷款利率政策下限，其实也需要降低购房资格要求、首付比例，以及释放二套等改善型需求，这也符合中央经济工作会议“支持刚性和改善性住房需求”的精神。还有哪些调整空间？存款和LPR。我国利率还存在进一步市场化的空间，尤其是根据我们的测算，存款利率、5年期以上LPR和房贷利率仍有一定调整空间，理论上这是可行的，因为现在经济稳增长仍然有压力。但具体如何操作，还要观察央行的态度，近期操作主要还是针对增量房贷。

12月中采制造業PMI继续大幅回落，且本月回落更集中反映疫情对于员工到岗、生产、物流的短期冲击，并相应导致消费、出口、基建投资（户外施工属性明显）因供给侧约束而进一步走弱。与此同时，基建融资“脉冲式”改善后项目约束开始显现，令基建投资成为主要需求侧领域中12月PMI回落幅度最大的领域。虽然可喜的是，11月底以来保交楼政策经历年内体量最大、范围最广的加码，房地产融资“三箭齐发”、超3.5万亿银行意向授信额度提供支持，地产投资12月开始逐渐显现见底迹象，但单靠此一项难以扭转整体经济下行压力加大的事实。财政政策2023年积极扩张赤字、通过个税减税等方式直接改善居民收入预期、促进商品消费升级或是传导效率最高的政策选项。

——摘自申万宏源宏观经济研究报告