万科现金流连续12年为正TOD领跑行业

易盈

3月30日，万科（000002.SZ）发布2020年年报，实现营业收入4191.1亿元，同比增长13.9%;归属于上市公司股东净利润415.2亿元，同比增长6.8%。每股基本盈利3.62元，同比增长4.5%。根据历年核心数据显示，万科归属于上市公司股东的净利润近10年的年复合增长率超过19%，加权平均ROE也连续10年维持在19%以上。

业绩一如既往的稳健增长，给了万科以回馈股东的底气。年报显示，2020年，万科拟合计派发分红145.2亿元，同比增长23%。如以2020年末公司总股份数116.18亿股计算，每10股派送12.5元（含税）现金股息。而更加值得一提的是，万科已连续29年现金分红，自上市以来的分红累计达到836.9亿元。

第四季度贡献过半净利润

万科以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，主营业务包括房地产开发和物业服务。其中，房地产开发及相关资产经营业务贡献了总营收的95.55%，实现营业收入4004.5亿元，同比增长13.55%;物业服务实现营业收入154.3亿元，同比增长21.51%。

而在房地产开发业务的亮眼业绩背后，万科销售规模和结算收入增长明显。2020年，万科开发经营业务实现销售面积4667.5万平方米，同比增长13.5%;销售金额7041.5亿元，同比增长11.6%;实现房地产业务结算面积2889.4万平方米，同比增长17.4%，實现开发业务结算收入3774.2亿元，同比增长13.0%。

在2020年最大“黑天鹅”疫情影响下，整个地产行业都受到冲击，万科也未能幸免，不过通过其第四季度的大力抢收，影响程度大幅缩小。年报显示，在2020年万科的归母净利润中，过半来自于第四季度。2020年第四季度，万科实现营业收入1776.2亿元，占全年总营收的42.38%;实现归母净利润216.53亿元，占全年净利润的52.15%。

净负债率连续20年低于40%

不光业绩保稳步增长，2020年万科财务状态也呈现出较强的抗风险能力。截至2020年12月31日，万科货币资金为1952亿元，同比增长17.47%;资产总额为18691亿元，同比增长8%;有息负债为2585.3亿元，较去年维持平稳水平;其中一年内到期的有息负债为829亿元，同比减少11.69%。

此外，万科的现金债务比例也维持稳健水平，在18691亿元的总资产中，有息负债仅占13.8%，而从期限来看，万科的负债又以中长期为主，一年以上有息负债占比67.9%。

自2009年开始，公司经营现金流已连续12年为正;净负债率降至18.1%，连续20年低于40%。

不过万科董事会主席郁亮也表示，公司并不追求过低的净负债率，保持合理净负债率即可。如果净负债率相对较低，是万科在等待市场变化机会。

TOD竞争优势明显

在发展战略上，万科从房地产开发商向“城乡建设与生活服务商”转型，而TOD综合开发运营是其中的重要一环。TOD是指在城市区域开发、规划设计的过程中，以交通运输为导向的一种发展模式。

2020年业绩发布会上，郁亮表示，随着中国城市化进入第二个发展阶段，建设世界级都市圈，将成为中国下一轮增长的核心驱动力，TOD、城市更新、大型复杂综合项目等都是未来城市发展的必要元素。而在进入城市圈和城市带的发展模式以后，城市之间的联系、城市内部的联系，都是通过轨道来连接的，因而以“轨道+物业”的TOD模式有着很大机会。

近年来，越来越多的规模房企参与到TOD项目的投资开发中，不过由于TOD对于设计、建造、资源整合的能力都有着较高要求，要想把TOD项目做好并非易事。而作为国内较早引入TOD开发模式的房企，万科不仅积累了大量经验，也取得了一定成果。

据管理层介绍，通过持续提升TOD项目的综合开发和运营能力，目前万科已经具备4类TOD模式的开发能力，并且打造出一批标杆项目。比如，以上海天空之城、杭州天空之城为代表的车辆段上盖模式;以深圳臻湾汇和重庆天地为代表的站城一体、车站上盖模式;以杭州黄龙万科中心和上海徐汇万科中心为代表的站点接驳模式;以及以南京的都荟天地和合肥万科城市之光为代表的在站点200米以内的物业开发模式。此外，目前万科已获取TOD总规划建筑面积超过2000万平方米。