拆出来的新问题

黄峻

乱象关键词

实业、地产、物业管理、服务、分拆

乱象白描受市场低迷、行业不景气的影响，再加上资本的追捧，物业分拆上市似乎成为了当下房地产业转型的趋势。然而，在表象之下，暗含的是物业管理背后的社区O2O的蓝海市场。

乱象机会

几乎所有独立上市的物业服务公司均以社区O2O作为卖点，房企要想在这次扎堆物业分拆上市的竞争中夺得头筹，还需建立起完善并可持续的物业管理盈利模式。

在2008年，房地产市场低迷的时代，房地产业就开始加速分化与转变。由盲目扩张到白热化竞争，由开发的基本门槛低转向越来越高的专业门槛，由开发融资易到开发贷款限制，由卖方市场到买方市场。

2014年，在重庆起家的花样年集团，开了国内房地产业的先河，把旗下物业公司“彩生活”，在香港进行了分拆上市。有了财富效应与成功的例子，自然也成为了行业的趋势。今年10月23日，中海物业也在港实现分拆上市。

无论是彩生活还是中海物业，资本市场均给予了30多倍的市盈率，远高于房地产开发板块的上市房企。一时间，各房企巨头都开始将目光转向了这一千亿元级的市场。然而，作为国内房地产“龙头”之一的万科，自然也不会落伍……

从“野蛮生长”到“聚焦服务”

1998～2007年可以称得上是房地产业的“黄金十年”。这一时期，楼市基本以卖方为主导，甚至每年以两位数的增长率向上增长。在这场长达10年的盛宴中，无论是参与其中的房企，还是各种“参与者”，都享受到了房地产业所带来的红利。

然而，在2007年10月，一场席卷全球的经济危机，结束了这一场狂欢盛宴。一夜之间，很多房企曾经攻占下来的地盘，尤其是中小开发商，都出现了经营困难。

同时，市场已经陷入了严重的同质化，产业差异化的竞争空间非常狭窄。由此，房地产市场核心竞争力也逐渐转向了资本、品牌、服务、运营等方面。而物业管理也因此越来越关键。随着市场逐渐趋向买方话语权，物业管理的服务也就成为了除价格之外，最为被买方接受的核心竞争力。

在物业中求变

当市场在快速转变，竞争持续白热化之时，生存在其中，要么你能站稳阵脚谋求发展，要么被慢慢削弱直至淘汰。行业老兵万科或许也嗅到了市场转变的方向，早就在这场传统企业转型的浪潮中，布下了升级的种子。

从市场看来，物业管理业务无疑将会成为房产企业新的利润增长点。据第一太平戴维斯发布的数据显示，到2020年，国内住宅物业面积将达到300亿平方米，而由此带来的社区服务消费将会超万亿元。面对此契机，万科、碧桂园、保利、富力等房企也纷纷表示，计划将旗下物管公司分拆上市，意图在新兴物业市场分得一杯羹。

今年上半年，在万科中期业绩会上，郁亮透露，2017年，万科物业要将管理面积扩张至5亿平方米，并放言要做国内第一个营收百亿元的物业公司。与擅长通过并购来扩张的物业服务平台彩生活相比，万科物业的扩张路径似乎确实有些“特立独行”。它将采取“八爪鱼战略”来运营物业。

第一，把过去单一化建房卖房企业理念，转变成为加入物业的运营、管理，并且不断增加比重。第二，物业运营、管理，因地制宜，按照不同的需求，提供适合的全方位服务。第三，充分利用开发商自身的物业优势，提供集约型区域与服务。第四，与时俱进，产品与服务不断加入符合市场发展方向的元素（如互联网、90后创业的轻资产概念、社区服务等）。

从表面上看，分类好像很复杂，但其核心理念很简单，就是想要增加客户的“黏性”。从而为万科搭建客户全周期生态系统，当八爪鱼的八个触角实现了共享客户资源后，万科就有了一个高黏性的客户池。它只要持续在这个客户池里维护好客户的黏性，就能形成完整的良性循环的生态圈。

拥抱互联网

近几年，不管是在传统行业，还是资本市场，抑或是新兴市场，互联网都是最热的话题。万科自然也会选择在这个时代“各尽所能、强强联合”，与互联网巨头百度进行紧密的合作。虽然这种合作看似很多利好，但也暗含着无奈。

首先，万科与互联网企业的合作，其实更多的是后者向前者提供技术与服务。万科向百度购买技术与服务，虽然有利于产品销售，但却会进一步“养大”互联网商业。

其次，在这种合作中，其实是互联网企业向房企扩张，而不是房企向互联网扩张。这也为互联网企业日后向房地产市场进行“跨界”，甚至主动参与房地产开发埋下了伏笔。

最后，过于依赖互联网销售，可能会让万科原来培养多年的核心部门与人员，出现不稳定。最终令它失去部分或者全部属于自己核心的销售能力。因此，万科在这种权衡利弊中，选择了大力优化物业运营与管理，提前布局好自己的远期战略。

分拆物业的“新算盘”

物业分拆上市潮流，是一种转型趋势的表象，核心原因就是房企必须牢牢抓住自己这个无法简单复制与取代的竞争力，以应对市场的调整与挑战。因为消费者也越来越明白，房屋一但入住，不管是开发商品牌、销售员的笑容，还是外观设计，都已经并不重要了。只有天天还在运营的物业服务才是决定满意度的关键，也是日后决定二手房屋价格的核心竞争力。

有行业人士认为，“下一个中国首富，或许会诞生于物业领域。”原因很简单，去年6月，彩生活在上市3天后，其市值就反超了母公司花样年。正是因为这样的高估值的资本故事，才引发了今年房地产商大力发展物业领域的风潮。

光大证券此前曾预测，物业管理未来的收入空间约为2.7万亿元，若以3%收取端口费，对应的市场价值将达到798亿元。这完全是一个“尚待开垦的蓝海市场”。但值得关注的是，以“互联网+”为核心的社区O2O概念在房企分拆物管时也分外流行。实际上，物业公司最令资本市场期待的并非服务本身，而是其通过增值服务获取利润的能力。从短期来看，物业管理领域可以产生实在的利润，而从长期来看，其背后可挖掘的社区O2O价值才是一个十足的香饽饽。

尽管目前几乎所有独立上市的物业服务公司均以社区O2O作为卖点，但尚未有一家能让增值服务成为主要利润来源。上市最早的彩生活，其增值服务收入占公司总收入的15%左右，中海物业的占比更低至4.7%，考虑到社区O2O仅仅是增值服务中的一环，实际占比可能会更低。

当前，物管公司如何实现资本化，其社区O2O盈利如何持续，仍然是每一家大牌房企分拆物管时必须面对的问题。易居智库研究总监严跃进就认为，物业管理背后的盈利机制尚未完全建立，上市后投资者是否认同具有不确定性，“未来前景如何，要看物业管理盈利模式的创新”。

虽然万科推出的“睿服务”，并配套App“住这儿”，率先布局了社区O2O，但其他房企也并没闲着，如绿城推出的“幸福绿城”App，制定出“绿粉+”计划。万科想要成功做成国内第一个营收百亿元的物业公司，还需要更多的创新来解决盈利的问题。“唯一的解决办法，可能是加快对社区O2O业务的探索，培养出新的盈利模式，通过这部分收益对传统物业管理业务进行补充。”

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