建筑投资业台湾当局打房火热 房市交易急冻业者打喷嚏

【摘要】

2011年的房地产市场在经历台当局政策打房，实施奢侈税以及之后的欧债风暴及美国调降信评事件，加上2012年通过修法的实价登录等议题，都让房市交易量急速下滑，近年住宅家户比均维持在100%以上，表示台湾住宅呈现「供过于求」现象....

产业年度概况回顾

根据中华征信所行业分类，凡从事不动产投资、开发、兴建、经营、租赁之行业均属于「建筑投资业」。依据中华征信所征信资料库，以及近五年台湾地区大型企业排名资料显示，建筑投资业TOP10业者近五年营收总额以8.1%的年平均成长率稳定成长，营收总额由2007年的新台币759亿元最高成长至2010年的新台币1，048亿元，2011年则略微下滑至新台币1，023亿元。（参见图一）

分析营收主要成长原因，在低??房屋贷款的优惠政策下及近几?房地产市场景气基本面好转下，房贷??普遍仍维持2%以下，在「租?如买」的实质考?下，?激?少潜在的自用型消费者提前购屋或改变其租屋决策，因此虽然2008年有金融风暴影响，但在需求稳定下，TOP10业者推案量也不畏景气持续增加。而随着房价持续高涨，虽然台当局在2010年为压抑房价，持续祭出如停标公有地、增加低价住?、?融紧缩、调整税负等管制性措施，但在市场资金充沛推升下，TOP10业者营收仍来到新台币1，048亿元的近五年新高。由于相关管制措施均无法有效抑制房价及投资客炒作，台湾当局在2011年进一步祭出「奢侈税」抑制房市，名下有第二间房地产两年内转卖将课征10～15%的交易税，使得投资客纷纷退场，原本畅旺的房市交??瞬间急冻，加上因欧债、美债等国际?融局势动荡?安等因素影响下，2011年TOP10业者营收出现近内首度的下滑。

观察台湾不动产市场之组成结构，以各类别销售值比重分布来看（参见图二），目前仍系以住宅及住宿安养类别为重，比重逾五成，2012年前三季约达55.35%，其次为工业仓储类，约达19.97%。此外，在推案金额方面仍以台北市、新北市的区域为重（参见图三），2012年前三季台北市推案金额平均比重达20.08%，新北市约达26.43%，二者合计约近五成，虽比重已较往年略微下降，但推案量仍足以左右岛内住宅市场，其在岛内房市表现仍具重要性。

二、TOP10业者分析

依近五年建筑投资业TOP10排名状况分析（参见表一），近五年每年约有110家以上业者入榜TOP5000，入榜业者的变动幅度低，因为每年业者推案量不一，入榜TOP10业者之排名顺序也不断变动，显示建筑投资业市场竞争十分激烈，然其中远雄建设、兴富发建设、华固建设、太子建设等四家业者近五年都在TOP10的行列，日胜生、国泰建设、丽宝建设、冠德建设、长虹建设等也在均在前20名之列，可见建筑投资业呈现大者恒大的趋势明显，其他中小型业者欲进入TOP10排名门槛不易。

首先提到近二年均稳居龙头地位的兴富发建设，其成立于1980年，原名为「鈜福建设（股）」，在1989年5月吸收合并宏巨建设（股），并更名为宏巨建设（股），又于2003年5月变更公司名称为现名。近年来其建案大都采以毛利较高的「合建分屋」方式进行，2006年全台湾推案量达新台币300多亿元，勇夺当年度十大建商排行的龙头宝座。目前该公司业务以兴建住商电梯大楼或办公大楼为主，分布于新北市、台北市及其他要都会区，如台中、台南及高雄等。土地开发方面，则选择交通便捷、生活机能完整、具发展潜力的地段为主。虽然房市景气欠佳，但该公司于2012年陆续推出「台北1号苑」、「台北苑」、「德安百货案」与「麒麟饭店改建案」等，合计推案量达新台币450亿元。不过受到台当局打房政策不断影响，虽然该公司在2012年初宣布将新建案降价25%震撼房市，但仍就无法提升急冻的买气，2012年营收仍较2011年下滑2.72%。虽然该公司在2013年全台预估推案量仍高达新台币955.3亿元，可分回销售金额约828.3亿元，将成为后续2～3年的营收来源，不过在目前房市景气持续低迷情况下，营收能否达标仍有待观察。

其次是近两年排名第二的远雄建设，主要从事委托营造厂商兴建商业大楼及民众住宅出售、出租业务。其推案多集中于大台北地区，原先以兴建厂办大楼起家，在内湖、汐止等地做大面积的工业区开发，但在产业景气从厂办市场转为住宅市场后，逐渐转型经营住宅市场，厂办市场只保留内湖部分，开发土地仍以新北市及台北市为重心，推案则以中大坪数产品为主。该公司自从事自有住宅开发以来专注于建筑品质提升，其在新北市三峡区兴建的远雄二代宅等建案颇获市场肯定。不过由于岛内房市景气欠佳，该公司近年也积极转往大陆投资，目前在大陆有5大投资案，分别是天津生态城、苏州英式古典生态城、海峡建设平潭案、海峡建设南京案、成都案。未来若投资案开发顺利，将有助于进一步提升公司整体营运。不过目前该公司主要营收来源仍以岛内建案销售为主，在房市景气低迷下，2012年营收仍较2011年下滑1成左右，2013年第一季新推案目前也仅有桃园龙冈的新台币35亿元，在推案量保守下，2013年营运仍有待努力。

三、产业前景展望

2011年的房地产市场在经历台当局政策打房，实施奢侈税以及之后的欧债风暴及美国调降信评事件，加上2012年通过修法的实价登录等议题，都让房市交易量急速下滑，投资客退场，自住用户也大多裹足不前。根据“内政部营建署”公布的住宅资讯统计，2012年第三季「台湾住宅存量」约821万户，而「总住户数」约817万户（见图四），近年来住宅家户比均维持在100%以上，代表台湾住宅自2011年后持续呈现「供过于求」现象。不过由此表也可以观察到，2011年受到台当局颁布「特种货物及劳务税条例」（即奢侈税）抑制飙涨之措施，以及金融机构减缩豪宅及非自用房贷等控管措施下，岛内建设住宅存量增幅在2012年已开始有降缓趋势，显示在房市终端需求减少下，连带影响建商开工意愿，推案持续保守。另外，从房价指数来看，2011年下半年在景气因欧债风暴开始走缓下，房价指数已开始明显下滑（见图五），而2012年1月又逢台湾地区领导人大选，加上选后台当局推出实行居住正义政策，释出合宜住宅近8，000户，使房价指数在2012年第一季来到近年的低水位。而第二季虽然有短暂反弹，但房价下滑趋势仍然明显。

经过了低迷的2012年房市，时序2013年，目前房市仍有利空及利多因素交杂，利多因素包括有：台湾2013年经济成长情况可望好转，依主计总处估计经济成长率为3.15%，比2011年的1.18%成长，因此对于推动房地产需求的动力也比较高。再来，由于奢侈税在2011年6月实施，到2013年6月满二年，因此一些因为要逃避奢侈税而不愿进行交易的不动产将可望浮出市场上交易，对于活络及推升不动产市场的交易量会有一些帮助。另外，大台北地区的一些重大交通建设将会逐渐推出或完成，也可能推升大台北地区的房价，包括淡水蓝线与绿线捷运线已经通过计画，机场捷运线及五杨高架将逐渐完工等。至于利空因素则是台湾当局在2012年8月启动的实价登录制度，许多房屋的成交价格比建商宣称的价格低了许多，在现阶段房屋市场资讯呈现较为紊乱的情况下，买卖双方对于价格的看法会有不同，因此直接反应的结果，就是目前房屋求售的时间明显比过去增长很多。整体来看，奢侈税与实价登录的负面影响仍然存在，预期2013年下半年随着经济景气好转，房地场市场表现将可望较上半年好，不过全年度岛内房地产市场想要有好的表现将有一定难度。