衡阳市房地产市场与房地产信贷特征、问题及对策

2017年以来，一、二线城市房地产调控政策不断加码，三、四线城市持续推进去库存，各地房地产市场分化明显。本文对衡阳市房地产市场及房地产金融的运行特点和存在问题进行分析，当前衡阳新增信贷资金过度集中在房地产行业，中小房企潜藏资金链风险，居民供房压力加大，但是融资风险总体可控。

一、 衡阳房地产市场供需特点

1.开发投资增速加大，市场供应量大幅提升

2018年1-7月份，房地产开发投资124.82亿元，同比增幅达57.1%，多增近55个百分点。从工程用途上看，住宅、办公楼、商业营业用房及其他用房分别完成投资97.20亿元、2.21亿元、12.46亿元及12.96亿元，住宅投资占房地产开发投资的比重为77.87%，商品住宅房、办公楼、商业、其他用房同比分别增长60.5%、165.2%、8.0%和99.1%。

截至2018年7月底，商品房施工面积为2397.05万平方米，同比上升8.77%。其中新开工面积563.46万平方米，同比上升39.34%。房屋竣工面积为91.78万平方米，同比下降47.16%。市主城区累计批准预售商品房228.63万m2，同比增长103.08%，其中批准预售住宅面积197.59万m2，同比增长134.50%。今年商品房市场供应量出现大幅提升，很大程度缓解了商品房市场库存不足的问题。

2.房地产销售“量降价升”，土地价格快速上涨

截至2018年7月底，商品房销售面积301.57万平方米，同比增长1.8%，销售额150.12亿元，同比增长32.8%。其中，中心城区累计销售商品房面积240.68 万平方米、金额120.26亿元，同比分别增长-6.73 %、26.32 %，其中住宅销售面积219.49万平方米、金额112.30 亿元，同比分别增长-6.23%、30.57%。今年商品房市场累计成交指标呈现“两降一升”，房企成交量虽然下滑，但业绩水平仍然保持稳中有升态势。主要原因：一是三四线城市楼市持续火爆，房价快速上涨。近12个月衡阳住宅均价一路走高，2018年1-7月份，市中心城区新建商品房网上住宅签约均价为6164元/m2，同比增长39.24 %；非住宅签约均价为9420 元/m2，同比增长17.04 %。二是土地价格成爆发式上涨。6月份的集中土地拍买中，我市土地成交及价款呈爆发性上扬，其中位于高新区陆家新区板块屡创新高。从国库数据来看，2018年1-8月土地出让收入109.44亿元，同比增长74.9%。土地成交价款的爆发性上涨助推了房价的大幅上扬。

3.房地产去库存效果显著，去化周期分化明显

截至2018年7月底，我市中心城区商品房累计库存量面积411.45万m2(其中住宅累计库存量面积250.67万m2；非住宅累计库存面积161.78m2)。根据前12个月中心城区住宅的平均销量计算，我市当前住宅库存量去化周期约为6.64个月，去化周期处于国家住建部划定的12-6个月的区间下限。非住宅库存方面，商业营业性用房、办公楼、其他(主要为车库)实际库存面积分别89.59万m2、10.28万m2、61.91万m2。根据前12个月这三类非住宅的平均销量计算，其去化周期分别为38.67月、77.24月、98.90月，非住宅库存去化速度较慢。

二、 衡阳房地产金融运行特点

1. 近七成新增贷款集中在个人房贷

2018年1-7月份，全市房地产贷款余额616.55元，同比增长45.64%，超出全部贷款增速27.38个百分点，1-7月新增123.25亿元，占全部新增贷款67.93%。其中，个人购房贷款新增84.74亿元，占全部新增贷款的68.75%，同比增长37.27%。由于房贷需求旺盛，银行房贷额度较紧，审批更为严格，普遍存在房贷积压现象。如建行2018年8月末房贷积压了近4个亿，居民从申请贷款到发放贷款一般需要等待至少2个月。

2. 保障性住房开发贷款快速增长

近年来，各银行业金融机构严格按《商业银行房地产贷款风险管理指引》等监管规定开展房地产开发贷款业务，严格执行名单制管理，投放房地产开发贷款较为谨慎。但是由于政府棚改力度加大，各金融机构加大了对保障性住房建设的支持。截至2018年7月末，衡阳市房产开发贷款余额156.96亿元，当年新增37亿元。其中，保障性住房开发贷款余额126.60亿元，占全部房产开发贷款的77.47%，当年新增35.15亿元，占全部房产开发新增贷款的97.7%。

3.住房公积金贷款增速有所放缓

根据住建部提出的房地产市场调控总体要求及衡金管委字[2018]1号文件精神，按照“保障刚需、遏制炒房投机”原则，衡阳市对公积金提取和贷款制定了实施细则，对申请二套公积金贷款首付比例提升了50%，利率上浮10%，禁止三套及以上申请使用公积金贷款，公积金住房贷款增长势头得到抑制。2018年6月末，全市住房公积金贷款余额91.06亿元，比年初增长17.8%。新增个人公积金贷款12.7亿元，同比少增2.34亿元，下降15.57%。

三、 房地产市场存在的问题

1.房地产信贷结构调整优化的压力较大

信贷结构“房地产化”的趋势难以较快扭转，给实体经济融资造成一定的不利影响。由于政策环境、房价上涨预期等因素持续不变，衡阳市刚性和改善性购房需求较为旺盛，虽然房贷利率上浮明显、居民购房压力加大，但房贷需求仍然较为旺盛，部分实体经济行业信贷出现萎缩现象。例如，截至2018年7月末，衡阳市制造业贷款余额131.90亿元，同比下降2.41%；农林牧渔业贷款余额19.35亿元，同比下降24.36%。同时，房地产贷款同比增长73.94%，与房地产相关的建筑业同比增长39.84%，信贷结构“房产化”趋势非常明显。地方财力对房地产相关收入的依赖加深。上半年，全市土地出让收入89.84亿元，同比增加54.71亿元。房地产业税收收入27.04亿元，同比增长18.3%。全市土地出让收入和房地产相关收入占地方国库收入的比重为48.7%，较上年同期提高18.4个百分点。在当前银行信贷收紧、债券发行趋严及当前央地财权事权匹配失衡的三重压力下，未来一定时期内地方政府仍将难以摆脱对土地收入和房地产税收的依赖。

2.部分中小房企资金面吃紧

2018年衡阳各银行机构房开贷规模偏紧，开发贷款绝大部分集中在保障性住房，衡阳本地中小房地产开发企业融资渠道单一，资金面较紧。如祁东某房地产公司和衡南某房地产公司由于股东资金实力不强，项目位置不好，销售回款慢，资金链断裂，两公司6312万元和4995万元贷款分别于2017年元月和2017年8月进入不良。中小房地产开发公司资金吃紧，潜藏违约风险不容忽视，银行贷后管理压力较大。

3.居民购房供房压力加大

与房价涨幅相比，衡阳市居民人均可支配收入增长相对较缓。2017年，居民人均可支配收入仅为23852元，同比增长8.5%。以2017年年末居民购买100m2住房和均价4744元/m2估算的房价收入比为6.63，超过了合理区间的上限，居民购房压力较大。如果考虑到2018年衡阳市城区房价的涨幅，则房价收入比远远超过了合理区间。另一方面，房贷利率上浮比例也较高，居民申请贷款买房和供房的压力有所加大。据各银行机构反映，衡阳居民首套房贷款利率上浮区间一般在10-20%，二套房一般上浮20-25%，居民供房压力加大。6月末，各金融机构个人房贷逾期3个月以下(含3个月)余额1270.60万元，同比增长148.85%，贷款违约风险有所加大。

四、 政策建议

1.严格贯彻执行房地产调控政策

一是落实好党中央“房住不炒”的要求，严厉打击各类炒房、虚假宣传销售等行为，加强房地产市场监管，维护房地产市场良好秩序。二是各金融机构认真贯彻落实金融调控政策，继续严格执行差别化住房信贷政策，遏制投机投资性购房，积极满足居民家庭首套自住购房的合理信贷需求；三是积极引导金融机构注意按揭贷款的投放节奏，督促银行机构合理控制房地产按揭收单规模，从源头控制积压增量，优先支持积压时间较长的客户，制定针对性的缓释措施，逐步化解积压的个人住房贷款。

2. 加强对房地产金融风险监测

一是积极引导辖区金融机构密切关注辖区房地产市场变化及房地产开发企业的资金链状况，严格执行好信贷“三查”制度，确保房地产业信贷资金的安全，积极防范房地产业不良贷款风险；二是进一步加强对房地产金融市场波动情况的监测、分析和管控，建立房地产市场监管工作机制，深入了解房地产市场潜藏的风险，促进我市房地产业平稳健康发展。三是加强市场信息披露，定期发布市场形势分析，为居民提供公开、权威的参考信息，合理引导居民预期，促进房地产市场平稳健康发展。

3.加大对实体经济的支持力度

一是各金融机构要严格按当前金融宏观调控政策要求，坚持“有扶有控，有保有压”的原则，适当压降房地产业贷款，加大对中小微企业及“三农”等实体经济领域的信贷支持力度；二是各金融机构要优化金融资源配置，用好增量、盘活存量，更有力地支持地方经济转型升级及供给侧改革，更好地服务实体经济发展，积极推动产业转型升级，逐步培育地方新经济增长点，降低经济发展与财政收入对房地产业的依赖。

(中国人民银行衡阳市中心支行，湖南 衡阳 421001)